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記者觀察:鬆綁首套房貸要權衡利弊

發佈時間:2011年12月30日 10:11 | 進入復興論壇 | 來源:中證報 | 手機看視頻


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  日前,住房和城鄉建設部部長表示,“2012年將支持居民的合理購房需求,優先保證首次購房家庭的貸款需求。”房地産業內人士據此期待,差別化住房信貸政策將“照顧”首次置業者,明年一季度,商業銀行可能向首套房貸敞開“優惠之門”。不過,也有人士指出此舉可能會再度刺激房地産市場反彈,監管者應慎之又慎。

  一般而言,每年年初是貨幣信貸相對寬鬆的時候,自中央經濟工作會議定調2012年貨幣政策為“穩健”後,市場人士預期,明年一季度,國內新增信貸規模將有所放大;而伴隨著資金利率的下行,首套房貸款利率也有望在春節前後回調至基準利率,部分商業銀行甚至可能恢復一定的優惠折扣。

  房地産業內人士認為,源自2011年1月“國八條”的嚴厲房地産調控,其目標顯然已確定為“降房價”。但是,房價下行是一個緩慢的過程,讓住房剛性需求者能夠買得起房,除商品房降價外,還應考慮降低購房的綜合成本;其中包括住房貸款和交易稅費等方面的負擔。

  經業內權威機構測算,按照現行的利率和住房信貸政策,即使房價下降20%-30%,購房者仍然要承擔比以前高很多的貸款利息,這顯然有違房地産調控中關於“保障自住型購房群體”的目標。

  過高的利息負擔在遏制投資性購房需求的同時,也讓合理的住房需求望而卻步。房地産調控以來,多數投資、投機需求已被擠出市場;但同時,不少剛需購房者也受影響。如果在北京購買一套200萬元的住房,限貸政策執行前貸款100萬元,按照當時的利率並享7折優惠計算,20年期限需要支付的利息約為47.5萬元。而目前購房者貸款100萬元,需支付貸款利息約86.8萬元,購房成本增加接近40萬元,接近房價的20%左右。

  有業內人士判斷,因首套房也是民生保障,2012年還要堅持房地産宏觀調控,但是政策應該不會“一刀切”,區別二套房的政策可能將會更明晰。

  從房地産政策看,目前,直接針對樓市的“限購令”不可能放鬆;不過,也有觀點支持房貸實行一定程度的“定向寬鬆”。根據清華大學教授李稻葵的觀點,房地産行業的長期健康發展,並不能一味追求房價的下降,未來應考慮如何促進交易量逐步回升,以消化不斷擴大的市場供給。一旦房價下調到位,消化樓市庫存將成為重點問題。

  但悖論往往在於:如果開始對房貸定向鬆綁,可能被市場看作是樓市“超調”後的放鬆信號,並可能再度刺激房地産市場反彈。因此,無論是貨幣政策的適度放鬆還是首套房利率的鬆動,監管者都應慎之又慎;房地産調控應留有“後招”,以應對市場的波動。作為限購令的替代性政策和房地産調控的長效機制,房産稅正在加緊研究推進,而房産稅的徵收方式以及力度,將對樓市下一階段的走勢形成決定性影響。(林喆)

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