房地産市場短期仍將慣性下行降價將蔓延

　　本報訊(文/表記者蔣悅飛)在中央經濟工作會議再次強調房地産調控不動搖的背景下，2012年房地産將何去何從？在昨天的觀點地産論壇上，專家們認為，2012年將是地産行業洗牌的開始，短期內房地産市場仍將慣性下行，降價仍將蔓延，將近六成的企業會“缺錢”。

　　開發商利潤仍可觀

　　在住建部政策研究中心主任秦虹看來，2011年的房地産是結構性調整的一年，有的地方正增長，有的地方負增長；有過得比較好的企業，也有企業被迫賣項目。

　　昨天公佈的“2011年度房地産行業年度30強企業總評榜”也支持了這一觀點。2011年，恒大、融創、碧桂園、佳兆業、中海等企業表現出色：融創1月~11月完成銷售175.6億元，去年同期僅為72億元，增長翻倍，中海業績提升逾30%。業績下滑比較大的當屬綠城，從去年同期的486億元直接下降到307億元，而SOHO中國業績降幅近50%。

　　不過，即便遭遇最嚴厲的調控，房地産業的利潤仍非常可觀。上榜的30家企業平均毛利為42.73%，較2010年提升了4.47%；平均凈利率為28.91%，較2010年上升8.42%。此外，毛利率超過50%的有5家(2010年是4家)，有13家毛利率達40%~50%(2010年為8家)。

　　至於明年的形勢，“在堅持房産調控政策不動搖的情況下，短期看，市場還會慣性下行。長期來看，城鎮化還在進行，經濟還在發展，收入還在提高，消費升級沒有結束，所以市場還會增長。”秦虹表示。

　　負債率遠超安全線

　　國務院發展研究中心金融所副所長巴曙松則表示，2012年，房地産想要從銀行貸款中分得一杯羹的可能性比較小，所以明年房地産的金融活動將非常活躍。

　　事實上，2011年下半年，大部分企業都已經感受到資金壓力。數據顯示，入選的30強企業，平均負債率為70.22%，只有3家在35%~60%的安全線以內，指標較好的包括瑞房、世紀金源、合生創展等。有15家超過70%的危險線，與去年持平，其中4家超過80%，最高的是綠城中國。

　　“2012年是房地産行業重新洗牌的開始，可能有一些標誌性的並購或者整合，也有一些企業可能在2012年流血犧牲。”河山國際資本總裁曹少山表示。

　　根據清華大學經濟管理學博士杜麗虹的測算，2012年近六成企業有資金缺口，這決定了2012年是行業分化和整合的一年。