事件

　　公司11月份實現銷售面積73.8萬平方米，銷售金額82.9億元，分別比10年同期下降23.9%和35.6%，環比上月下降26.5%和19.8%；銷售均價為11233元/平方米，環比上升9.1%，同比下降15.3%。10月新增項目3個，增加權益建築面積54.1萬平米。

　　評論

　　銷售下降源於推盤較低：11月單月實現銷售面積73.8萬平方米，銷售金額82.9億元，銷售面積和銷售額分別同比下降23.9%和35.6%，環比下降26.5%和19.8%。1-10月公司累計實現銷售面積1015萬平米和1157億元，同比增長22.5%和15.9%，增幅較10月份下降6.2和7.6個百分點。11月銷售額是前10個月各月銷售額均值的77%，銷售面積是各月均值的78%。11月銷售同環比均降主要是推盤量較低，推盤量較低主要是蓄客時間延長使項目開盤推遲，從已推盤銷售情況看，去化水平雖有一定程度下降，但並沒有同步于銷售額的回落。

　　拿地量仍維持低點：11月公司新增項目3個，增加權益建築面積54.1萬平米，合計需支付12.3億元。截至11月公司累計新增權益建築面積1056萬平米，需承擔280億元，較去年同比下降了37%和35%。11新增項目平均樓面價達到2266元/平米，均價較1-10月平均值下降15%。11月全國土地成交也處於低位，根據中指數據，10月全國133個城市住宅類用地成交環比減少19%，同比減少55%，1-11月全國住宅用地成交面積同比下降19%。由於土地市場的不景氣，地方政府將開始主動調整土地出讓價格，例如北京也已經下調3宗土地的出讓起始價，並減少一宗地塊的保障房配建。目前萬科審慎拿地有助於保存實力，在地價下降時有資金以低價獲取項目。

　　看好公司積極應對的策略：本輪調控中，公司採取了積極的應對措施。年初在市場觀望情緒不強、信貸相對寬鬆時，公司率先採取降價促銷策略在上半年取得了極好的銷售成績，為全年完成銷售目標打下良好基礎。下半年在信貸收緊以及地價沒有明顯回落的背景下，公司採取現金為王的策略，在積極銷售的同時謹慎拿地，使公司保存實力既能承受銷量的下滑，也有能力在地價下降時選擇優質項目介入，為下一步經營爭取到了可進可退的主動性。

　　投資建議

　　維持11-13年每股收益為0.85、1.01和1.28元的盈利預測，動態市盈率為8.6、7.2和5.7倍，估值水平處於歷史低位，結合公司已經實現較好的銷售成績，維持公司買入評級。

　　國金證券：萬科11月份銷售及新增項目點評