“地王”之詞不見久矣，調控的網線愈收愈緊，土地市場日漸低迷，昔日財大氣粗的“地王”也就隱身了，但是，當市場空前緊張，降價成為活命必經之路，“拼成本”成為活命第一要訣，誰的土地成本高，誰就會最先倒下，於是，昔日的地王們再次回到公眾視野。坐擁大量土地乃至地王的開發商怎麼辦？那些曾經的地王在淡市下將何去何從？

　　案例 1

　　修改規劃 低價內購

　　中電奧運村地塊被低價內購

　　未獲預售證 房源幾近售罄

　　2009年6月，中國電子信息産業集團有限公司(以下簡稱中電)以超過15000元/平方米的單價取得奧運村鄉地塊，不僅創下當時的區域最高價，而且也成為央企進軍房地産業的領頭羊之一。但時隔兩年多，該項目在市場毫無聲音，近日記者調查發現，該項目不僅悄然更改了規劃，大幅增加了近6成的建築面積，而且在沒有拿到預售許可證的情況下，對內部員工幾乎銷售一空。

　　不足3萬元內購價

　　奧運村地王項目被內部低價認購，已經成為奧運村鄉公開的秘密。

　　11月29日下午，記者在奧運村鄉採訪了解到，位於北五環林萃橋南側的奧運村鄉地王項目，目前有8棟樓在建，除1號樓和2號樓為回遷安置房外，其餘6棟樓在未獲預售許可證的情況下，已經對內部員工銷售，且房源幾乎售罄。

　　11月29日下午，北五環林萃橋南側的一片建築工地上，幾座高樓拔地而起，不少工人正在施工，轟鳴的設備噪音打破了冬日下午這裡一貫的寂靜。

　　這裡就是中電奧運村鄉地塊所在地，緊鄰林萃路，與奧林匹克森林公園僅一街之隔。“(這個項目)從今年3月開始動工，一共有8棟，不少房子都已經被中電的人買走了”，施工現場一位工作人員對記者表示。這位工作人員告訴記者，中電購房的內部價大概是2.8萬元/平方米。這種説法得到了附近幾位居民和地産仲介公司的證實。

　　據項目附近一家仲介公司的相關負責人介紹，中電奧運村鄉項目至今並沒有申請預售許可證，其房源直接向集團內部員工出售，售價不等，普遍在3萬元/平方米左右，“我的一個客戶就剛剛通過中電內部人，買了一套200多平方米的房子，與周邊項目相比，價錢非常划算”。

　　據其介紹，該項目定位為高端住宅，除兩棟回遷樓外，其餘戶型面積均在150-350平方米之間，“所有房源差不多已經賣完，不過不少投資客也在找下家，估計對外出售價格會在5萬元/平方米左右”。

　　“銷售”勢頭如此之好，但在北京市房地産交易管理網上，記者卻未查到該項目獲得預售許可證的相關信息。

　　據悉，目前該項目周邊樓盤如國奧村、京師園、融域嘉園、倚林佳園和澳林春天等均已售完，其二手房價格在3萬元/平方米以上，中高端項目普遍在4萬-5萬元/平方米左右。

　　規劃建築面積增近6成

　　時間回到2009年6月26日下午4點半，北京市國土局二樓土地儲備中心交易廳，號稱中電旗下的房地産開發公司成都中澤置業有限公司，最終擊敗中信地産、遠洋地産等眾多業內大腕，以19.6億元總價獲得北京奧運會主場館“鳥巢”正南方的奧運村鄉地塊，總建築面積14.88萬平方米。如果減去附於地塊上面的2萬平方米安置房，該地塊商品房部分的樓面價高達近15216元/平方米，超過廣渠門10號地成為北京新的單價地王項目。這也是中電在北京開發的首個住宅項目。

　　交易完成後，該地塊一度處於閒置狀態。根據公開的該地塊相關工程招標公告信息顯示，直到2010年12月，該地塊才破土準備動工。

　　不過，據媒體報道，就在該地塊動工期的2010年12月8日，北京住建委官方網站發佈了一份名為 《中電奧運村項目建設方案》(朝陽(2010)22號)的公告，該公告顯示，該項目規劃有8棟樓，其中，1號樓、2號樓為安置房，3號至8號為商品房，項目總建設規模為23.4萬平方米。

　　根據這份公告，該項目的建築面積較土地出讓合同中規定的建築面積(14.88萬平方米)，新增了8.5萬平方米，新增面積佔合同中約定的最高建築面積近57%。

　　記者試圖聯絡該項目開發商——中電旗下成都中澤置業有限公司，但公司官方網站上提供的聯絡電話均為空號，截至發稿，記者也未得到中電方面的任何説法。

　　案例 2

　　壓力巨大 賤賣求生

　　金科西府

　　日前，有媒體爆出金科西府以低於土地成本的價格出售，該媒體稱，金科西府疊墅折合之後的平均單價為1.3萬元/平方米，而該宗地的成交樓面價為1.51萬元/平方米。業內人士指出，年關臨近，一些房企儼然開始“兩害相權取其輕”，以賤賣的方式求生。

　　據媒體報道稱，以金科西府疊墅190平米戶型為例，加上贈送面積，戶型面積將達到300平米，而以總價390萬元核算，平均單價為1.3萬元/平方米。這一價格已經在金科西府所在地塊土地成本之下。2010年3月，金科集團攜手北京納帕投資有限公司以23億元的總價，聯合買下該地塊，折合樓面價約為1.51萬元/平方米。

　　事實上，因死扛房價的金科地産面臨著巨大的資金壓力，賤賣求生無疑是明智之舉。來自北京市房地産交易管理網統計數據顯示，與金科西府在同一宗地塊之上的金科王府銷售慘澹，自去年12月15日拿到首批預售證至今，逾11個月僅成交8套，還有32套積壓在手。而金科西府10月23日拿到了324套花園洋房的預售證，截至記者發稿，僅成交7套。另外，金科旗下的全新項目金科廊橋水岸于10月23日拿到592套花園洋房的預售許可證，但目前僅成交19套。

　　金科地産的資金壓力可想而知，但也有內部人士指出，賤賣能否換來銷量依然未知，由於目前市場環境比較特殊，消費者觀望情緒濃厚，“無論降到什麼程度消費者都不買賬，這才是最可怕的。”

　　一位不願具名的內部人士表示，金科在北京所有項目的銷售都並不樂觀，回款面臨困難，而其拿地的成本相對較高，在資金的重壓之下，嚴冬或將來臨。

　　案例 3

　　低開高走 快進快出

　　金茂府：搶先領跑

　　2009年6月30日，歷經97輪競價，歷時一個多小時，中化集團全資子公司方興地産(中國)有限公司以40.6億元高價競得廣渠路15號地塊，這一數據刷新了當時北京乃至全國土地市場上最高總價和最高單價兩項紀錄，成為不折不扣的“雙料地王”。

　　地王建成後的項目自然成為業內更關注的焦點。2011年4月17日，金茂府正式開盤，45000元/平方米的開盤價低於市場預計5000元，加上6000元/平方米的裝修標準、200-330平方米的適中戶型，還有稀缺的地段優勢、優異的教育配套，金茂府開盤當日就售罄，一舉成為北京豪宅市場的熱銷明星。

　　9月25日，在整體低迷的樓市環境中，金茂府再推二期房源，當日開盤銷售金額超過15億，成交均價較前一期亦有所提升的基礎上，再創市場銷售佳績。

　　在2009年至今的諸多高價地塊中，金茂府無疑是最成功的，審時度勢、低開高走、小步快跑，成為其成功秘訣。

　　富力十號

　　2009年5月，經過90輪競價，富力地産以10.22億元拿下朝陽區廣渠路十號地，折合樓面價15000元/平方米，成為2009年首個北京地王項目。該項目根據地塊位置案名確定為“富力十號”，2010年7月22日，項目首次推出114套住宅，據北京市房地産交易管理網信息顯示，3棟樓中兩棟為公寓，擬售均價為4.42萬元/平方米和4.65萬元/平方米。

　　2010年11月25日，富力十號再推出4棟住宅樓，合計133套房源，成交均價4.37萬元/平方米。到今年上半年，富力十號全部房源已經售罄。今年8月17日，該項目推出最後兩棟商業樓——D1號配套商業樓和D2號配套公建樓，合計8套，目前已簽約兩套，成交均價為12.65萬元/平方米。

　　案例 4

　　低價入市

　　中海九號公館

　　據北京市房地産交易管理網的數據顯示，中海九號公館于6月18日推出448套房源，在至今的5個多月時間裏成交51套，成交均價為3.4萬元/平方米，雖然和某些高價地項目相比，其成交情況略好，但前途依然堪憂。

　　一般而言，一個樓盤的土地出讓金在售價中的比重在20%~30%之間，但中海這宗地土地出讓金在售價中的佔比已經達到50%以上，有業內人士指出，該項目降價空間不大，銷售前景並不樂觀。

　　2010年1月21日，中海以66.9億元總價拿下北京豐台區六圈村A和B兩塊居住項目用地，成為當時北京的總價地王，該用地項目也就是目前的中海九號公館，折算下來，該宗地的成交樓面價已經高達1.7萬元/平方米。

　　遠洋天著

　　除大望京項目外，遠洋亦莊在售的遠洋天著項目也曾是當年的高價地塊，2009年底以48.3億元拿下該地塊，約合樓板價1.8萬元/平米。

　　遠洋天著位於大興區亦莊開發區東五環和京津塘交會處東南角洋坊路14號出口。由於項目坐落于北京亦莊板塊，東南五環與京滬高速交會處，距CBD區域僅20分鐘車程，是整個五環範圍距離城市核心最近的豪宅産品。

　　今年9月17日，遠洋天著化身“城市別墅”的入市，開盤熱銷3億，一度成為2011年金九月中最具含金量的一個項目。今年11月6日遠洋天著推出總價800萬元/套的380平方米特價房源。

　　保利東郡、保利中央公園

　　2009年12月，保利以30.4億元競得東郡項目地塊，是當年北京普通住宅地塊的單價最高地塊。保利中央公園項目地塊則是保利於去年3月17日經過82輪激烈競價，最終以50.4億元斬獲。

　　今年8月，在樓市成交難見起色的情況下，保利中央公園和保利東郡兩大天價地塊項目平價入市。據悉，位於望京的保利中央公園共有552套房源入市，戶型面積涵蓋125-165平米，包括南北通透的兩居、三居、四居等戶型，而地處東四環石佛營的保利東郡此次共有312套房源入市，小戶型總價為700萬-800萬元，大戶型總價為1300萬-1600萬元。

　　案例 5

　　已開工 未入市

　　遠洋：望京地塊已開工 定位大戶型高端住宅

　　2010年3月15日，遠洋地産旗下子公司遠豪置業以40.8億元的價格，擊敗同樣是央企的中國煙草集團，拿下北京大望京1號住宅混合用地，該地樓面價高達2.75萬元/平方米。

　　2010年，《北京市規劃委十二五規劃》確定了將望京國際商務區建設成為第二個CBD。作為大望京CBD辦公商務區規劃僅余的純住宅用地，這塊土地更為業界及市場所期待。從去年5月傳出退地消息，並被公司否認後，該地塊一直沉寂。據悉，遠洋大望京1號地塊目前已進入出地面建設階段，定位為大戶型高端住宅。11月29日，記者在大望京村1號地塊現場，看到其正處於施工狀態，但進展很慢。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫認為，大望京村1號地代徵綠地面積較大，環境較好，距離機場高速很近，地鐵15號線還在此設有一站。該地塊樓盤地價比較高，無論從資源環境還是交通條件來看，這塊地的資質符合做豪宅的要素。

　　案例 6

　　項目易手

　　中國兵器

　　2010年3月，中國兵器裝備集團旗下的北京世博宏業房地産開發有限公司經過58輪競價，擊敗保利、綠地等對手，以17.6億元競得海淀區東升鄉薊門橋居住、商業項目地塊，除去建酒店的成本和面積後，折合樓面價為28308元/平方米，打破了當日大望京村1號地創造的紀錄，成為新任地王。

　　不過，今年8月，保利地産宣佈將通過收購世博宏業100%股權的方式，獲取薊門橋項目。該項目位於北三環薊門橋往北約1公里，規劃建設用地面積3.42萬平方米，地上建築面積10.45萬平方米，用地性質為商業金融、居住。由於中途易手，目前這一地塊未開工建設，已長滿荒草。

　　據悉，世博宏業的大股東是特大型央企中國兵器裝備集團公司。2010年3月18日，國務院國有資産監督管理委員會發佈“清退令”，責令78家不以房地産為主業的央企退出房地産業務，中國兵器裝備集團公司位列其中。

　　北京中原地産市場總監張大偉對於中國兵器裝備集團公司的退地行為分析指出，中國兵器裝備集團公司不在中央批准的可參與房地産開發的央企名單中，按要求應退出房地産開發。另外，該項目地價較高，開發盈利空間有限，在現有的樓市調整下，保利的品牌優勢和專業優勢相對更強大。

　　■數解地王

　　18

　　39.2% 76.7%

　　據中原地産統計，從2009年到2010年上半年出讓的住宅地塊中，溢價率超過100%的一共有33宗，其中大部分已經進入開發環節，18宗開始對外銷售。

　　39.2%

　　對於已經開始對外銷售的地王項目來説，對比其售價與土地成本發現，目前在售地王項目平均土地成本佔售價比達39.2%，遠高於此前水平，其中有8塊佔比更是超過40%，創造了歷史新高。

　　76.7%

　　上述在售的18宗地塊合計土地出讓金為468.76億元，而這些項目截至目前的銷售額僅為359.45億元，銷售額合計為土地出讓金的76.7%。在18個項目中，更有8個項目至今的銷售額還不足土地出讓金的一半。

　　■專家觀點

　　近半地王

　　開盤後房價下降

　　偉業我愛我家市場研究院的一份統計數據顯示，年初北京加強版限購令出臺後開盤的地王項目，比如遠洋天著、潤楓領尚、中海九號公館和中信新城等，最新均價較開盤均價皆有所下降，其中遠洋地産旗下的遠洋天著，降幅高達27%。此外，潤楓領尚的降幅也達到了18%。被統計的10家地王項目中7家為在售樓盤，其中4家樓盤最新均價低於年內的開盤均價，另外三家趨漲。

　　對此，偉業我愛我家市場研究院院長陳亮分析認為，近半地王項目開盤後房價下降，是加強版限購令之下北京樓市慘澹現狀的縮影。在成交不暢與地王項目土地成本較高的雙重壓力之下，一些開發商迫於資金流壓力採取了實質性降價舉動。

　　北京中原地産三級市場研究部總監張大偉也認為，在目前房價已經穩定下調的大趨勢下，成本過高明顯影響了項目的定價空間，因此出現大部分地王項目銷售難局面；另外，2009年以來的地王目前大部分都已進入開發環節，這些項目需求的資金比普通項目要多很多，這將導致企業承擔更大壓力。

　　張大偉認為，對大部分地王來説，如何選擇降價以及降價的幅度避免虧損，已經成為目前最大的難題。特別是郊區地王，如果不選擇快降，很可能因為後期供應大幅增加面臨更大的難題。