這個冬天有點冷。

　　11月22日，萬科集團總裁鬱亮跟北京萬科員工座談，主題是健康和過冬。據本報記者了解，萬科已經在考慮把今年年終獎減半發放。

　　除了醞釀中的削減年終獎提議，萬科還在積極地打折促銷。在一些萬科員工看來，近期萬科某些項目的降價幅度“超級誇張”，已經是在以虧損的價格銷售，可謂壯士斷臂。

　　割肉者並不止于龍頭萬科，在樓市“速凍”的情況下，一線房企割肉戰正頻繁上演，以往有豐厚利潤的開發商，在單個項目的利潤上已經出現大幅下滑，有的甚至出現虧損。房企的利潤率正在迅速向製造業靠攏。

　　萬科割肉

　　年終獎減半顯然是鬱亮過冬策略的一種。對於員工來説，一些人恐怕要重新計劃年底消費季的購物單，也許還有人要重新審視自己的職業規劃了。

　　市場到了拋物線的頂點，正在快速下滑。按照一些萬科老員工的説法，“這個冬天有點冷”。從目前的情況看，萬科採取的自保措施，有點類似于2008年和2009年的情景。

　　10月中旬以後，房屋交易市場迅速冷凍。龍湖地産[8.20 -2.96%]監測數據顯示，在市場最蕭條的時期，北京樓市一週銷售量約700套，上海僅為北京的一半，杭州最為嚴重，曾經一週僅消化掉15套。

　　為了過冬，鬱亮為萬科總結了四條過冬策略：一是現金為王，現金流比利潤率更重要；二是積極銷售，不囤地、不捂盤；三是謹慎買地，不當地王；四是開源節流，管控運營成本。簡言之，萬科的過冬策略就是為企業保存最大量的現金，以免出現“一分錢難倒英雄漢”的情況。萬科此舉表面波瀾不驚，但事實上在業內引發了廣泛關注，一位知情人士表示，鬱亮所述與龍湖董事長吳亞軍在近期“動員會”上説的意思如出一轍，無論是萬科，還是龍湖，一些區域總經理的財務團隊在核算完畢後，利潤在5%以下者比比皆是。

　　由於凈利潤降低，員工年終獎所得必須大幅降低，萬科、龍湖、中海、金科等企業都出現了如何應對“軍心穩定”的課題，在應急預案中，穩定隊伍被放在了相當重要的位置上。

　　為了把存貨換成現金，進入11月，萬科在上海、北京、南京等地多個項目集中進行促銷活動，降價幅度達到了20%—30%。

　　積極促銷背後，萬科在各大重點市場面臨著種種挑戰。

　　在北京市場上，2010年，萬科明星經理人毛大慶實際創造的銷售額在110億元以上，是北京市場的銷冠，今年他恐怕很難達到這個高度了。萬科香河項目以退地形式慘澹收場，導致毛大慶2011年有20億元的計劃內收入成為泡影。

　　由於限購政策，北京市場購房資格減少，消費者出現嚴重的兩極分化，1萬元/平方米左右的低端樓盤和5萬元/平方米以上的高端項目銷售看好，而中檔住宅則出現滯銷。萬科的房源多定位在2萬—3萬元/平方米。就區位而言，萬科的開發樓盤都位於遠郊區，這些地區在市場緊縮時，價格會出現大幅度回調。但考慮到萬科多個項目已進入銷售中期和後期，其在降價促銷上左右為難。比如中糧萬科長陽半島項目，項目售價在1.8萬元/平方米左右。因為部分購房者入住在即，萬科只能在項目教育配套上做足文章，而沒有貿然進行降價促銷。

　　在華南地區，未來深圳市場上，萬科在住宅上拓展空間已然不足，商業項目則在燒錢階段，未來幾年都難見效益。參與舊城改造風險較大，萬科在華南地區也面臨著資金和人力資源重新配置的問題。

　　此外，以往炒家風起雲涌的華東地區，在全國市場中表現最為低迷。

　　由於龐大的規模效應，萬科壓縮開支和深折賣房尚傷不到筋骨，然而，莫測的政策因素以及明後年大量供應的保障房，卻成為萬科及鬱亮不得不正視的課題。

　　一線房企割肉

　　實實在在割肉的一線房企並非萬科一家。在長三角市場上，萬科以往降價先鋒的角色被龍湖取代。

　　10月份，雖然售樓處被砸，龍湖在長三角區域發起的降價促銷取得了不錯的成績，五天內共錄得認購金額20億元，上海龍湖更是首度摘得企業銷售金額排行榜第一。

　　在此輪市場營銷中，龍湖的策略顯得更為堅決。到了11月，所有一線房企已經拋開了樓市調控可能放鬆的幻想。龍湖已經在企業內部號召員工“放下一切幻想”。在2011年中國藍籌地産第八屆年會上，龍湖地産執行董事兼首席市場官秦力洪説，像龍湖、萬科，很多上了市的房地産公司，是同樣的過冬邏輯，“不管情況再艱難，我們要保證開工量，保證週轉率，保證我們員工就業，保證我們分工方合作，保證行業裏面相對的地位”。

　　龍湖降價首選華東區域不是沒有理由的。龍湖地産講究資金在區域公司內部平衡，7月後，龍湖在上海拿下大幅商業地塊，明年將面臨開工的資金壓力。

　　在西南市場，重慶時代天街、成都時代天街兩大百萬級體量的商業項目開工、招商。為了平衡資金，11月，龍湖在重慶市場上給營銷團隊追加了5億元的銷售任務。

　　也許此輪調控中，無論是萬科還是龍湖，這些一線房企戰略上的調整，産品線的重新組合，企業管理水平的提高，都是他們保持第一軍團隊列所必須攻克的“奧數”難題。