馬可佳

　　持續的房地産宏觀調控，正在加速房地産行業的洗牌，而最先出局的是資金實力“弱小”的中小房企。

　　根據北京中原房地産公司統計，北京、上海、天津和重慶四大産權交易中心公佈的數據顯示，從11月1日~11月22日，新增房地産股權類掛牌(不含産權轉讓)達到了20宗，掛牌交易值接近百億。中原地産三級市場研究總監張大偉告訴《第一財經日報》，掛牌企業主要以中小房企為主，可見目前調控壓力使得中小企業出售離場的意願逐漸增加。

　　鏈家地産首席分析師張月認為，年底樓市“寒冬”難以回轉，明年一季度又是傳統銷售淡季，意味著房企不得不撐過至少5個月的“冬眠期”，對於一些資金本就十分緊繃的房企來説可謂雪上加霜，預計年底前房地産行業的股權融資和産權轉讓等現象將進一步增加。

　　房企股權交易超百億元

　　“截至10月份，對北京、上海、天津和重慶四大産權交易所掛牌交易的房地産企業進行不完全統計顯示，産權交易所掛牌出售的房地産企業或項目總數超過600宗。而去年同期則不足一半。其中掛牌價格超過5000萬元的項目共有40個，12個項目超過1億元，總共轉讓金額超過100億元。”張大偉告訴記者。

　　北京産權交易所居四大交易所之首。今年1到10月僅北京産權交易所共成交房地産股權類項目75宗，總成交金額達70.11億元。而從8月開始房地産掛牌項目開始呈現井噴現象，僅9月和10月兩個月房地産的項目掛牌總金額就達到了50.34億元，居各行業之首。其中單筆最高掛牌金額達到18億元。例如南京長江國際航運中心開發建設有限公司100%股權及108151.3608萬元債權、佛山市南海東屋置業開發有限公司100%股權及9694.243263萬元債權、天馬行貿易(深圳)有限公司100%股權等。

　　當然，不僅僅是房地産股權和債券交易，在四大交易所中，産權交易(包括轉讓土地和物業)的數量也增加迅猛。

　　中小房企先離場

　　張月認為，10月份全國房價平均環比下降0.14%，未來價格加速下降的趨勢更加明顯，將成為中小企業加速撤離房地産的“催化劑”。再加上本輪調控過後房地産投資屬性大大削弱，經營不善的企業未來翻身的機會也顯得十分渺茫。另外，中小房企還面臨著銷售萎縮及融資困難的雙重難題。

　　資料顯示，滬深兩市交易所已有131家A股上市房企公佈三季報，在營業收入和凈利潤兩項核心指標上，前三季度同比增速放緩，第三季度環比大幅下降，其中凈利潤下降近三成。131家上市房企第三季度合計實現營業收入699.58億元，環比下降8.15%；合計實現凈利潤73.19億元，環比下降29.36%。其中，凈利潤環比下降的公司共77家，佔比達58.7%。萬科、招商地産、金地等一線房企三季度業績均出現不同程度下滑。131家房企中，80家房企前三季度經營性現金流為負值，65家房企同比出現下降。同時，上市房企手中所持的貨幣資金規模罕見出現降低，為1806.9億元，去年同期這一數字為1862.6億元，同比降幅為3%。

　　據中原地産統計，截至9月底，房地産行業公司平均持有現金19億元，分別較6月底和年初減少4%和11%，現金儲備持續減少。根據房地産企業短期償債能力——“現金與年內到期債務比率”來衡量，截至9月底，房地産行業該指標的平均值為1.10，已逼近警戒線，分別較6月底和年初水平下降10%和33%，表明行業的現金償債能力進一步惡化。張大偉認為，要填補其中的現金缺口，房企只有三種選擇：更多的借款，更快地賣房，或者抱團取暖。

　　但已經有部分中小企業開始離場。今年前10月，房地産股權變動頻繁，規模交易累計已經達到了93宗，總交易額達到了300.8億，遠超2010年全年的84宗165.25億的規模，預計全年交易額可能相比2010年翻倍。

　　而偉業我愛我家市場研究院經理程浩業則認為，由於小房企“船小好掉頭”，因此壓力最大的則是中型企業。因為中型企業一方面不像小企業那樣靈活，又沒有大房企的實力和融資能力，在調控中風險最大。