文 |本刊記者 孫曉宇

　　全款買房

　　支出少-

　　雖然第一次付的錢多，但從買房的總錢數來看，可以免除各種手續費、銀行利息等。而且，一次性付款可以和開發商討價還價，進一步節省購房款。目前，針對一次性付款購商品房給予一定的折扣優惠，基本上已成了樓盤統一的優惠活動，只是折扣度不同而已。如購買一套總價100萬元的住宅，若一次性付款，開發商給予3%（即97折）的優惠，僅這一項就可以節省3萬元的購房支出。

　　-流程簡-

　　全款買房，直接與開發商簽訂購房合同，省時方便。對於購置二套房産的人而言，除了省去了貸款利率上浮的支出外，也節省了與銀行週旋的時間和精力。

　　-易出手-

　　從投資的角度説，付全款購買的房子再出售比較方便，不必受銀行貸款的約束，一旦房價上升，轉手套現快，退出容易。即便不想出售，發生經濟困難時，還可以向銀行進行房屋抵押。

　　劣勢

　　-壓力大-

　　一次性全款購房，對於那些經濟基礎較為薄弱的購房者來説，會成為一個不小的負擔。如果不是資金充裕，一次性購房的投入太大，也許會影響購房者的其他投資。

　　-變數大-

　　就大多數在售房源為期房的樓盤而言，購房者選擇一次性付款會加大購房風險。選擇一次性付款，各樓盤會要求購房者在預售階段交納所有房款，並簽訂《商品房買賣合同》。然而，在交易過程中，很多預售樓盤存在五證不全的問題，雖然銷售人員承諾在一定時間段內會補齊手續，但對購房者來説，卻充滿了未知的變數，其中最大的問題就是“備案難”。

　　-風險大-

　　對於購買期房的人來説，如果開發商沒有按期交房，或因工程資金不足等原因，無法完成交付使用甚至工程“爛尾”，那麼交付了全款的購房者就有可能損失更多的利息，甚至全部打了水漂。

　　貸款買房

　　優勢

　　-投入少-

　　通過按揭貸款的方式購房，好像已經成了一種常見的現象。貸款，也就是向銀行借錢買房，不必馬上花費很多錢，就可以買到自己的房子，所以貸款買房的第一個優點，就是錢少也能買房。

　　-資金活-

　　從投資角度説，貸款購房者可以把資金分開投資，比如貸款買房出租，以租養貸，然後再投資其他項目，這樣資金使用更靈活。

　　-風險小-

　　按揭貸款是向銀行借錢買房，除了購房者關心房子的優劣勢外，銀行也會對其進行審查。這樣一來，購房的保險性就提高了。

　　劣勢

　　-債務重-

　　如果貸款買房，購房人要負擔沉重的債務，這對任何人而言都不輕鬆。目前商業貸款首套房首付最少三成，利率最低基準為7.05%，大多數上浮10%為7.755%。而二套房首付最少六成，利率最少上浮10%。

　　從下表中明顯可以看出，貸款需要支付的利息相當高。

　　-流程繁-

　　貸款買房的另一大麻煩是手續繁瑣。同時，由於現在銀行貸款額度緊張，審批嚴格，等貸時間長則半年，貸款將整個購房時間拖長了不少。

　　-不易賣-

　　因為是以房産本身抵押貸款，所以房子再出售困難，不利於購房者退市。

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　　三類人群貸款購房省錢全攻略

　　首次購房人群

　　● 貸款方案：商業貸款

　　對於首次購房人群來説，目前商業貸款和公積金貸款在首付方面無差別，只是利率有略微的差別，但是商業貸款可以貸款的額度比較高，因此專家建議首次購房人群選擇商業貸款。

　　如果有提前還款的打算，在貸款方式上，可以選擇等額本金還款，雖然前期還款壓力相對等額本息大一些，但是從長遠來看，等額本金還是比較節省利息的。貸款額度根據自身全款選擇，一般還款額在月收入的50%以內比較合理。

　　在購房方面，專家建議可以選擇地鐵沿線及商圈附近的小戶型房屋，便於上下班出行。

　　置業升級人群

　　① 首套房全款購買

　　● 貸款方案：賣舊買新

　　根據目前“認房又認貸”的二套房政策，名下已有住房的置業升級人群如果再次購房，有可能被認定為第二套住房。專家建議，最好還是採取“賣舊買新”、全款買房的方法。

　　在購房方面，要做好長遠打算，如果購房目的是為了有孩子以後住得更寬敞，則可一步到位，選擇學區周邊或者離重點小學較近的區域購房。

　　② 首套房貸款購買

　　● 貸款方案：“1+1”式置業

　　從目前的政策來看，有過貸款購房記錄的置業升級人群如果將原房産出售，央行徵信系統仍會保留其貸款記錄，只要再貸款購房，都會被認定為二套房，首付、利率均上調。所以，建議這部分人群選擇時下年輕人中較為流行的“1+1”式置業升級模式，保留這套房子，再在附近買套小房子。這樣一來，可以減輕首付及還款壓力，同時還可以保持兩代人生活上的獨立性。

　　在貸款方面，如果第一套房沒有採用公積金貸款，則建議選擇在二套房貸款上優勢較大的公積金貸款，因為在商業貸款和公積金貸款首付相差無幾的情況下，公積金貸款利率優惠確實能夠讓借款人省錢不少。