城市綜合體作為一種滿足都市居民新型生活、工作需要的建築形態，成為各個城市熱衷開發的商業項目。專家提醒，投資城市綜合體類商鋪，選鋪策略上應該區別於普通的社區商鋪或者街鋪。

　　如何投資城市綜合體商鋪？這是投資者比較關心的話題。隨著商業模式的發展變化，以及城市發展格局的調整，城市綜合體已經成為一種滿足城市人生活、工作、娛樂、休閒等諸多需求的多功能建築形態，符合城市發展規律，因而近期全國各地普遍興起了一股城市綜合體建設熱。

　　城市綜合體商鋪屬於其中一個重要組成部分，它不同於一般的社區商鋪，也有別於普通的街鋪，因而投資城市綜合體商鋪，則需要以新的投資思路來對待。

　　新型商鋪受關注

　　作為一種新型商鋪，城市綜合體商鋪越來越受到投資者的關注。據了解，城市綜合體建設近期發展異常迅速。以上海為例，在短短幾年內，上海城市綜合體很快就超過了30多個，研究機構易城中國估計，未來三年，上海10萬平方米以上的城市綜合體項目將新增超過50個，新增供應量總計約為1380萬平方米。其中處於郊區的新興城區型綜合體約佔了56%。

　　專家表示，城市綜合體的快速發展實屬必然。這種建築形態集合多種業態于一體，通過合理規劃，能夠滿足都市居民多元化生活的需要，而這種商業形態在海外地區大都市有過成功案例。

　　其實，從內地商業地産發展規律來看，城市綜合體的興起也很正常。洲聯集團五合智庫總經理鄒毅表示，按照西方成熟的市場情況，一般千人擁有商業網點為12～14個，擁有營業面積為800平方米，人均佔有的購物商業面積約1.2平方米，按照國際標準，人均佔有商業面積在1.1～1.2平方米是一個比較合量的參照值。美國人均擁有購物面積較多，達2平方米左右，人均商業面積超過2.5平方米。日本僅次於美國，人均商業面積超過了2.1平方米，西歐國家以英國為代表，為1.8平方米左右。周邊國家和地區中，中國香港地區和新加坡水平很高，均超過了2平方米，韓國的商業物業人均水平也在1.6～1.7平方米之間。相比之下，內地的商業地産水平很低，到目前人均商業面積還未超過0.5平方米，在世界上處於偏中等水平，可見內地的商業地産發展空間潛力較大。

　　求同存異挑選鋪位

　　城市綜合體建設高潮的到來，市場供應充裕，加之宏觀調控使得住宅投資空間所剩無幾，於是城市綜合體商鋪成為新的選擇。上海德佑地産商用部區域總監惠凱表示，近期投資者對此類商鋪的關注程度確實有所增加，為了應付不斷擴大的業務需要，他所在的商用部員工人數已經從年初的70余人增加到了現在的150多人。

　　不過，投資此類商鋪需要注意的是，不能以選社區商鋪或者街鋪的方式來選擇。商鋪的價值體現在經營上面，不管是傳統類型的商鋪，還是城市綜合體商鋪，均是如此，因此挑選商鋪的要點就是從發現其經營價值出發。專家表示，主要應從規劃、開發企業、規模以及城市的經濟發展水平等方面來考察。

　　選規劃：發展空間是關鍵

　　一般情況下，城市綜合體的建築體量較大，對於市中心區域來説，很難找到如此巨大的地塊來開發這類物業。因而現在大多數城市綜合體項目都建在城市副中心甚至城郊結合部，比如萬達集團在上海開發的城市綜合體項目均是如此。

　　正是因為如此，市政規劃對城市綜合體商鋪的經營價值影響就顯得尤為明顯。所以投資者要考察周邊配套情況，區域格局，尤其是産業分佈情況是否與之相適應，以及人口分佈、收入情況等，這些因素契合程度越高，商鋪的經營價值也就越高。

　　選開發商：運營經驗需看重

　　惠凱表示，一般情況下，開發商的實力越強，城市綜合體成功的可能性越大，因而對商鋪的經營價值影響也就越大。這是因為城市綜合體發展至今，已不僅僅只是住宅、寫字樓以及大賣場等少數業態的累積，還會包括有酒店、娛樂休閒、品牌商業、餐飲等各種類型業態加入進來，形成一套完整的生活系統，而要達到這樣的目的，實力一般的開發商顯然“玩不轉”。需要提醒的是，最好選擇有成功開發經驗的開發商，因為它們完整成熟的開發理念，可幫助投資者降低風險。

　　選規模：並非越大越好

　　城市綜合體規模一般都比較大，少則十幾二十萬平方米，多則上百萬平方米，但專家表示，要留意其建設規模。

　　商業面積與服務人群數量之間關係，有一個比值，前文中提到過，人均購物面積在1.1～1.2平方米。當然，如果收入水平較高，也可以將該比例調高一些。投資者可以參照這個比例，並在考慮區域內已有商業面積的前提下，估算城市綜合體的建設規模是否滿足實際需求。如果規模過大，可能會因為超過市場容量而形成空置，影響其租金收益和升值潛力。不過可以肯定的是，建築規模過小會導致其聚合效應不夠，因此目前某些建築體量只有幾萬平方米的項目根本不能算是綜合體。

　　選城市：中小城市不適合

　　正所謂淮南為橘淮北為枳，在三、四線城市，城市綜合體的投資功能則會大大減弱。

　　誠然，國內有個別三、四線城市的經濟發展水平確實相當高，比如昆山市率先基本實現了現代化指標體系。但問題是，一些三、四線城市之所以熱衷像城市綜合體這樣的項目，是因為此舉不僅能提高周邊土地價值，還能增加就業、改善産業結構、裝扮市容市貌。但是從其真正的商業價值來看，並不能給投資者帶來滿意的回報，這一點是我們必須留意的。