10月下旬爆發的降價風暴，能否成為中國樓市真正的拐點？

　　最新成交數據顯示，大幅降價對加速銷售和資金回籠效果明顯。降價最猛烈的上海，龍湖酈城、龍湖好望山和綠地秋霞坊三大樓盤，分居上周上海全市成交面積排行榜前三位。本報測算，成交總金額分別約3.2億元、3.3億元和7500萬元，考慮到銷售登記的時間差，實際回籠的資金遠遠不止這些。

　　降價回籠的資金，對資金緊張的開發商吸引力不言而喻。但另一方面，降價帶來的退房等“麻煩”，卻讓一些房企不敢輕易大降，或不得不緊急調整降價策略。

　　策略調整：直降變暗降

　　最新統計數據顯示，10月最後一週，在部分項目大幅降價推動之下，上海樓市成交量較前期水平出現回升，但總體仍維持低位。

　　中房信CRIC數據顯示，上周上海成交量出現40%的回升，成交13.84萬平方米，19413元/平方米的成交均價創下近25周的最低水平。10月份上海樓市總成交量約46萬平方米，創下歷史同期最低點。同時，供應也創下歷史同期最低水平，僅47.52萬平方米。

　　“供應量大幅下降，主要是由於10月中旬龍湖、綠地、中海等大型企業的突然降價，打亂了部分開發商的營銷節奏，加之接下來將進入樓市傳統淡季，導致開發商不敢貿然推盤。”中房信分析師指出，降價風暴帶來的這一短期影響，多少有些出人意料。

　　一部分開發商跟進降價。上海閔行的一品漫城二期花園洋房，推出特價房優惠105萬/套，對於最便宜的500萬總價來説，折算下來相當於7.9折；位於普陀區陜西北路的樂

　　活居也給出8.3折的優惠；嘉定的路勁翡麗灣精裝房源，均價15800元/平方米，相對於周邊樓盤2-2.3萬元/平方米的售價，折扣明顯。

　　但中房信報告直言，鋻於前期降價樓盤引發的業主抗議等現象，後續跟進降價的項目雖然在範圍和力度上並不遜色，但要隱晦低調許多。初步調查發現，上海多達八成房企由直降改為變相降價。如位於上海松江佘山的長泰西郊別墅，就採用了特價房的方式變相降價銷售，而不是直接打折銷售。

　　降價項目增多的同時，目前上海部分新開樓盤也已開始改變策略，普遍低開。如位於閘北區的明園森林都市和嘉定區的路勁翡麗灣兩項目，開盤價格均低於周邊同質樓盤超20%。

　　邊降價邊拿地：降價如何持續？

　　記者注意到，上海降價的排頭兵——龍湖地産，在降價迅速回籠龐大資金後，近日又迅速出手拿地。

　　10月31日，青島市以拍賣方式出讓黃島區HD2011-3036、HD2011-3037、HD2011-3038等三幅地塊。最終，該三幅地由龍湖地産以底價約5.1億元競得，起始樓面價為2265元/平方米。

　　國金證券在最新報告中直言，樓市局面打破的關鍵在於企業資金緊張程度，“唯有資金壓力才是迫使企業降價的真正動力”。而龍湖一手降價一手拿地的舉動，令人對降價的持續性難以輕易確認。

　　對完成今年業績無虞的房企而言，降價的動力更不足。瑞安房地産董事總經理兼行政總裁李進港最近公開表示，瑞安房地産首9個月合約銷售額為63億元，並有信心完成全年100億元的目標。“降價與否視乎個別發展商、項目質素及地段而定，瑞房過去沒有降價行動，未來亦沒有降價計劃。”

　　同策諮詢研究中心總監張宏偉始終認為，樓市拐點必須是宏觀樓市成交均價下跌10%或15%以上，而非局部個案樓盤策略性降價或直接降價。“這樣的拐點，今年1-10月都沒有出現，未來出現的可能性也不大。”

　　“今年早期，中央政策雷厲風行，地方紛紛呼應，樓市形勢立馬轉向；現在，各地樓市成交低迷，地塊底價成交甚至流標時有發生，土地出讓收入離計劃甚遠，長此以往，地方投資項目將面臨擱置風險，地方政府態度也開始發生微妙的變化。”高崗説。