推行“以房養老”遭遇多重障礙，上海試點多年無奈宣告夭折，為何“以房養老”模式會深陷困局和爭議？《今日觀察》正在評論。

   

主持人（史小諾）：各位晚上好！歡迎收看今天的《今日觀察》。當今中國已經步入到老年社會，據最新的人口普查數據統計，我國目前有60歲以上的老人是1.78億，佔到總人口的13.3%。那麼在公共財政無力解決所有養老問題的情形下，“以房養老”的模式引發了社會各界，特別是老年朋友的極大的關注，但是與此同時，“以房養老”在試行當中也是出現了一些問題在廣受爭議。到底什麼是以房養老？怎樣以房養老？以房養老的模式在我國是否可行？中國人到底需要怎樣的一種養老的方式？我們將會就此展開評論。

 

    今天的評論員是馬光遠和張鴻。首先一起了解一下飽受爭議的以房養老的模式。

   

近來，以房養老新聞熱度再度升溫，以房養老就是將房屋抵押給有資質的銀行、保險公司等機構，每個月從這個機構取得貸款作為養老金，老人繼續在原房屋居住，去世後則用這套住房歸還貸款。

 

《工人時報》、《廣州日報》等媒體報道，9月底，全國政協舉辦大力發展我國養老事業提案辦理會，共同討論養老工作進展，有關部門負責人表示，由於現有的制度房屋産權70年，以房養老難以推行，房價上行期問題不大，如果房價下行期可能會遇到問題。

 

以房養老存爭議，70年後房屋産權到底屬於誰，話題討論熱度在加碼，業內人士指出，我國《物權法》規定住宅可以自動續期，但並沒有相關法律明確續期所需的費用。北京市律師協會物權法主任蔡耀忠表示，這才是以房養老能否推行的關鍵。

 

蔡耀忠（北京市律師協會物權法委員會主任）：能不能夠實現以房養老這樣一個目的，關鍵取決於土地使用權70年期滿以後，是不是需要補交土地出讓金，如果需要補交的話，補交的標準是高還是低，如果不需要補，或者説需要補交的土地出讓金少的話，這個房屋到時候的余值就比較大，對於養老應該是很好的一個幫助。

 

除了目前我國房屋續期所需的費用尚不明確，到按揭時間長，也是以房養老難以推行的原因。

 

郝演蘇（中央財經大學保險係教授）：房屋的反按揭業務在國際上做的很多了，（是）一種養老保障計劃，金融機構會通過精算的方法算一下平均壽命，應當給付的這樣一個配比，如果把這個配比結構做好了，應當是可以運轉的，但是它強調了一個情況，房地産市場環境相對穩定，相對健康，也就是説泡沫水分相對比較少，由於目前房地産市場的發展，有很多不盡如人意的地方，當我們房地産的價格能夠真實反映房地産的價值，它也能成為我們未來的養老的一個選擇。

 

    以房養老如何操作？爭議是否存疑？問號引發期待。

   

主持人：以房養老在我們國家還是個新生事物，我都是第一次聽到以房養老這種説法，但是以房養老在我們國家現在有哪些操作的方法和模式？兩位評論員首先給我們介紹和梳理一下。

 

馬光遠：其實從這個以房養老模式本身的基本內涵來講的話，就非常簡單，你比如説你買房子的時候你要做一個按揭，你交了首付以後，然後每個月去做支付，去還房貸這是一種。那麼以房養老它是一種什麼，是一種到按揭，也就是説……

 

主持人：錢都交完了。

 

馬光遠：也就是説房子不是保險機構或者説金融機構，按照一個評估值，把房屋一定的款項給你以後，那麼做了一個評估以後，做了這個評估值以後，然後每個月給你給一定的養老的錢，也就是最後你這個房子産權歸了這個什麼，保險機構或者金融機構，那麼是這麼一個模式，也就是説，房子最後成為你養老的一個依賴。那麼這麼一個方式，事實上在美國也好，還是日本、新加坡也好，它都是一個補充的一個模式。也就是説，在這個公共養老的這種體系，你認為不足以養老的情況下，那麼一些老人，包括必須要符合一定的條件，你比如説加拿大，你這個年齡必須達到62歲以上，那麼你這個房子本身必須達到一定的面積以後，那麼它會做一個評估值，這個評估值完了以後，然後每個月給你一定的養老金，等你去世以後，然後再算一個總賬，比如説，你最後用了多少錢，利息是多少，那麼如果還有剩下錢的話，就讓子女來繼承，所以這種模式本身應該來講的話，在任何一個國家我們講它都是一個補充模式，不是一個主流的模式。

 

張鴻：對，雖然現在有時候我們也有人説，説這個國外已經風行了幾十年了，我們應該做，但其實它一直沒有進入到主流的這個模式當中去，不大可能説大家都符合那個條件，把房子然後去給金融機構，其實我們説以房養老，好像大家不太好理解，你就説賣房養老，就很簡單了，就是你把房子賣了，不管以什麼方式，以他按揭的方式，比如説他一下給你一筆錢，或者他一下給你個首付，然後每個月他也給你一些錢讓你來養老，或者是你把你的房子抵押出去，然後拿到的錢，你自己一下拿到一筆錢，然後分月，只不過是分月，從銀行領取而已。

 

主持人：老人還是住在這房子裏。

 

張鴻：對對對，還有一種，對，基本上你還住在這房子裏。

 

馬光遠：免費住。

 

張鴻：也有不住在這房子裏的，國內有很多，很多地方試點的時候，用的就是這種方式，類似集中上樓，就是其實大家你把你房子給了這個仲介機構以後，仲介機構把大家弄到一個敬老院，或者老年公寓裏邊去住，大概這種，它終其一點，就是你靠你的房子，把它變成可以養老的錢，不管以什麼方式變成可以養老的錢。

 

主持人：關於以房養老我們再來聽一下網友的評論。他們的説法。

 

“對於養老金和積蓄足以維持晚年體面生活的人來説，‘以房養老’基本是一個偽問題。”就像剛才張鴻所説的，可能這個方式並不是佔的比例不是特別大。“或者説僅具理論上的補充意義；沒房子的人根本沒辦法去‘以房養老’，那麼富家水澆不了窮家田，真正需要‘以房養老’的其實是窮人。所以在中國推行“以房養老”基本是空想。”

 

張鴻：所以在美國和日本，他們政府扶持的這些以房養老的項目，除了年齡上的要求以外，還有貧困縣的要求，就是在貧困縣以下，才能申請這個項目。

 

    主持人：對，所以確實在“以房養老”它在具體的操作和推行當中，還遇到了很多的問題，接下來我們通過一個片子來了解，問題具體在哪。

    

擁有了房産，是否真的能保證老有所養，對於一些老年人來説傳統觀念是“但存方寸地，留于子孫耕”，將自己居住多年的房産抵押出去，而無法留給子女，這樣的現實很多人比較難以接受。

 

張春莉（中央人民廣播電台中國之聲特約評論員）：對於中國現在的這种家庭體系和家庭倫理而言的話，我覺得它過於前衛了。首先有一點如果一個老人把自己的家庭財産不經過家庭成員的同意，私自拿去處理了，我們會認為是什麼，這個老人在敗家，就是因為在中國現行的倫理當中，大家會認為父母的財産是家庭財産，不是由父母完全説了算的。

 

此外，以房養老的關鍵是要有一整套客觀公正的評估與兌現體系，對此一些老人也存在顧慮，以房養老一些金融機構也滿腹苦水，這項業務要有不菲的技術成本，倒按揭的評估標準非常複雜，估算房屋價值及未來房價走勢難度很大，此外成本與收益也很難掌控，採取消極對待也在情理之中，目前針對以房養老國內金融機構均沒有推出這項業務。

 

説起以房養老的模式探索，2007年上海公積金管理中心曾試推過一種叫做“住房自助養老的創新型以房養老模式”，就是説老年人將自有産權房屋出售給上海市公積金管理中心，並選擇在有生之年仍居住在原房屋內，出售房屋所得款項再扣除房屋資金，保證金，以及相關交易費用後，全部由老人自由支配使用，但在試點中，職能部門發現，真正符合條件的申請者很少，而成功實現以房養老的更是寥寥無幾，相關工作人員表示，目前這個試點已經停止了。

 

    2010年年初，廣州市發佈《關於大力推進廣州保險業綜合改革試驗的意見》，探索發展住房反向抵押養老保險一時引起熱議，隨後當地媒體以“廣州可以實行以房養老嗎？”為題進行網絡調查，共收到966項，調查認為以房養老在廣州由於條件尚未成熟，不可行的反對者佔到54.76%，而認為可行表示支持的贊成者佔到45.24%。

   

主持人：那麼就這樣一個話題呢，我們也是聯合數字一百市場研究公司做了一個這樣的調查，您會採取以房養老的模式嗎？我們看到大部分的朋友，47.50%的人認為是不會的，然後29.80%説考慮，所以説，這個以房養老並非像我們大家所期待的那樣的令人歡欣鼓舞，它還是出現特別是在中國的土地上，出現一些水土不服的現象，那麼要跨越這樣一些實際操作的障礙，兩位評論員會有怎樣的建議？

 

馬光遠：因為這幾年，隨著中國進入一個老齡社會，所以未來怎麼樣養老，的確成為大家很關注的一個問題。關於以房養老我看到東北財經大學，曾經做過一個調查，在這個大連一帶做過調查，那麼他認為，影響以房養老的一些因素，主要有這麼幾個，事實上這幾個因素，事實上已經説明很多人的心態。那麼排在第一位的是什麼呢，是違背傳統觀念，我們的傳統觀念就是養兒防老等等這樣的；那麼排在第二位是擔心子女埋怨，也就説現在我們這個房價這麼高，那麼在這麼種情況下，子女可能買不起房，等著説老人去世了以後，這個房子還能歸自己，結果是你養老了，這是一個。那麼第三個，第四位是什麼呢，是擔心被佔便宜，那麼説明我們現在的法律，仲介機構等等，並沒有為以房養老提供一個硬體條件，那麼第四個是擔心房價上漲，擔心房價上漲，仍然是怕被仲介機構佔便宜。那麼第五位的是什麼呢，是認為對這個事，我根本不熟悉。那麼第六位認為是什麼呢，是不需要。也就是説我們從這些因素本身可以看出，既反映了與傳統觀念的一個衝突，也反映了我們現在的法律政策本身並不健全，第三個還反映了什麼呢，整個市場，整個房地産市場，還不是很健康，第四個無論是想推行以房養老的，還是説需求來講，供應跟需求，都相當冷淡，所以在這種情況下，我想我們強行的把它作為一個政協提案是可以的，但是説強行的去推行，並且把它上升到一個説，是一個主流的方式的話，我想是不合適的。

 

張鴻：就是賣房養老這個事在國內的銀行的試點當中你會發現，它門檻恰恰相反，和國外的相反，他是門檻比較高的，它是一個非常窄重的一個人群，就是你必須你首先你得有房子，而且這個房子還得挺值錢，在深圳等地銀行開展的。

 

馬光遠：能評估。

 

張鴻：對，在深圳等地開展的這樣一個項目裏邊，還基本上要求你老年人得有兩三套房子，就是兩套房子以上，你這套房子專門用來養老的，即使你自己一套，那你贍養人就是子女，他得有幾套房子，然後才能夠保證，銀行他要降低風險，他買了一個房子以後，然後以後不值錢了，或者以後這個，我都不知道怎麼收回這個房子了，可能他風險就會很小。所以你看到沒有真正有房子，好幾房子的人，他不需要賣房來養老，他子女他也有錢，他自己也有退休金，他不需要這個，那真正貧窮的人，他需要的，他房子又不值錢，所以最終需要的就是那一點。所以我們在就那一點人群的時候，我們千萬不要去説大家都來以房養老吧，都來賣房養老吧怎麼這個，這個我覺得尤其是很多老年人，他容易信任這個事，他一相信了，他一下就把自己房都賣了，然後到最後你銀行按揭以後，你買過去以後，老年人年紀大了他再後悔了，還得給你收回來，子女還得花錢再給買回來，這就麻煩了。

 

    主持人：所以在經濟和社會的環境下，在整個房地産市場的這個環境下面，中國怎樣找到一條適合自己的養老之路？稍候回來我們和兩位評論員繼續探討。

   

    中國養老形勢異常嚴峻，怎樣保證中國人老有所依和所養？《今日觀察》評論。

   

    主持人：歡迎繼續收看今天的《今日觀察》，老齡化時代的到來，使養老的問題成為很多的中國人必須要面對的一個問題，或者是為了父母，或者是為了自己，那麼目前中國養老的模式具體都有哪些，通過一個片子來進行了解。

   

中國60歲及以上老人近1.78億人，佔全國總人口的13.26%，未來這一比例還將繼續攀升，這是截至2010年末權威部門發佈的統計數據，探索多層次多樣化養老方式潛力巨大。

 

在石家莊市新華區中祥路小區的居民服務公司，陪送工人給附近10幾個小區的老年人進行貨批陪送，而這只是石家莊眾多惠老項目中的一個。幾年前當地開始推行一鍵通電子服務以及GPS老人定位系統，方便老人居家養老。

 

周璀蘭（石家莊社區居民）：這一摁綠鍵，就是平常有什麼需要服務的，讓給擦玻璃，打掃衛生，反正各方面都有，修電器的什麼都有。摁綠鍵。如果是我身體不太舒服了，需要人家來救助我，這我就摁紅鍵。

 

錢江（本台記者）：別看剛才在老人家裏看到這個紅鍵、綠鍵，一鍵通很簡單，但其實後臺的服務是非常的龐大而複雜的，那這裡就有40多個座機，24小時為這個註冊的7萬多老人進行服務。

 

在甘肅蘭州城關區虛擬養老院投資只有600多萬，但通過接待中心呼叫指揮中心和管理服務中心，組成了一套完整的服務系統，照顧了一萬多名老人，收到了良好的效果。

 

從上個世紀90年代開始，各地開始把目光轉向了社區養老，社會化助老服務等方面，逐步探索中國居家養老的發展道路，居家養老能夠充分調動社會資源具有投資少、成本低、服務廣、收益大、收費低、見效快等優勢。很多地方也在探索發展社區醫院養老服務，社區醫院主要提供醫療健康服務，服務的方式也是多種多樣。

 

    時下很多地方的村委會，在建設互助幸福院在這裡老人們可以抱團養老就地享福，農民養老不出村，這也是各地農村不斷探索養老模式的一個縮影。

   

主持人：剛才我們在片子當中看到了很多不同的養老的模式和方式，那麼兩位評論員認為，在目前中國的這樣一種國情下面，在目前這樣一種傳統觀念的影響下面，我們中國的老年人怎樣找到更適合自己的一種養老的方式，讓晚年生活更幸福一些？

 

馬光遠：對，我看到一個對於中國未來人口的預測數字，到2030年左右，那麼中國的老年人口可能會達到5個億，而且這5個億應該説，全球很多國家的人口加起來，也沒有5個多億。所以今年的時候，你看關於養老的問題，又成為一個很大的一個熱點，4月份的時候，北師大的教授鐘偉曾經説過一句話，説現在北京、上海、深圳這樣的城市，你未來準備1000萬，你也未必可以夠養老，嚇了大家所有人嚇了一跳，大家討論那麼究竟多少錢夠養老，我想對於我們這麼一個，第一個我們是個二元結構，第一個農村有很多的老年人口，第二個城市有很多老年人口；那麼第二點我們現在可以講很多人講，我們的社會是一個未富先老的這麼一個社會，也就是未來不管現在我們養老金的這個體系缺口究竟有多大，那麼完全按照這麼一個養老體系去養老的話，我想遠遠是不夠的。我們現在看這個包括美國歐洲在內，整個養老的體系都面臨著一個崩潰的問題，那麼以前美國是16個在職人口養一個老人，現在基本上變成三個人，我們現在差不多也是，三個勞動的人口養一個老人這麼一個情況。我想所以這種情況下第一個當然我們希望，把以前虧空的養老體系，能夠補充起來。你包括我們怎麼樣通過國有股權的變現等等的，整個把以前的賬，欠賬還回來，給大家一個踏實的養老金賬戶的基礎，我想這是最基本的。第二個對我們國家來講的話單依靠這麼一個養老金體系，要養老的話，恐怕遠遠不夠，我們要建立這麼一個體系，到這個體系本身能夠良性運轉，我想需要很長的時間。所以多元的養老體系，探索更多的養老體系模式，對我們來講，不僅是必要的，而且很迫切，很現實的一個問題。所以，恐怕我們現在談到養老的話，除了官方的這種養老體系以外，我們更多的還是得講一些，比如説實力救濟，比如説很多人買那種商業保險，很多人比如説還靠以前的那種，比如説子女的養老等等，我想沒有一個多元養老體系的話，我們很難説，我們能夠很幸福地很平安地度過這麼一個老年社會。

 

張鴻：馬光遠剛才一提2030年，我一算那個時候我也進入老齡，他説那個5億人裏邊去，所以壓力還是很大，那現在我能想的，就是首先現實地想靠自己，這20年爭取，不管它1000萬也罷，還是多少萬也罷，反正爭取能儘量讓自己老年生活，能夠水平不太降低。那更現實的講，現在的老年人依靠什麼呢，可能還是得靠自己和子女，尤其是農民，農村的養老你説他政府現在在做一些事情，但是一個月我們老家的農民得有個年齡限制，80歲還是75歲以上，然後一個月能拿到幾十塊錢，這根本就不夠。所以這個虧空呢，靠誰來補呢，靠自己和自己的子女，來儘量地補，靠他説的，政府你起碼增量上，你是不是在減少這個虧空，還是這個虧空再繼續增大，這是一個。還有就是政府有沒有辦法，用一些杠桿式的方式能夠撬動，我們説叫“銀發”産業，這是一個大的産業，比如説我也有朋友在開養老院，敬老院，老年公寓等等，政府是有補貼的，是有一定的補貼，但是配套上會有問題，比如我們建一個養老公寓的話，這個公寓周邊它得有比如説醫院，相關的服務設施，這個建醫院，那可能政府的積極性，就不如一個商業項目它的積極性高，所以這個相關的配套有沒有一個政策的傾斜。還有一個現在我們提到，從家庭養老到居家養老，居家養老是什麼概念，就是社區相關配套的設施，這些也都需要政府的一些扶持的政策才可以做到。所以政府也不一定説，一定要用所有的金錢來填那個窟窿，可以用杠桿用一些智慧的辦法，能讓那個窟窿儘量地減少。

 

    主持人：好關於怎樣能更好的養老，我們再來聽一下財經頻道的特約評論員他們的觀點。

   

姚遠（中國人民大學人口與社會學院教授）：從現在的調查數據看，90%的老人人都選擇居家養老，然後從文化的角度講，老年人要生活在自己熟悉的環境中和社區當中，那麼這個裏邊最關鍵的是一個社區支持，是一個社會支持的問題，當老年人他自己在家裏生活的時候，特別是在我們中國現在家庭的資源越來越少的情況下，獨居的老人越來越多的情況下，那麼當他們生活在家裏的時候，他們必須要借助外在的一些支持的資源，特別是一些應急性的資源。

 

    鄭秉文（中國社科院世界社會保險研究中心主任）：其他的養老方式，第一類就是社區養老，我們現在社區養老事業不是很發達，在這方面政府的投入，還是十分有限，與我們老齡化的發展趨勢，還是有很大差距的；第二類機構養老，機構養老我們引入市場因素還不是很多，主要還是靠政府財政投入，有待於政策的支持，有待於發揮市場的力量；第三類養老國外發展的一個趨勢，養老以居家為主，但是有相當一部分老齡老人和失能老人，他的日常生活難以自理，只能向社會上，向市場上購買一些服務，也應該呼籲我們相應的稅收政策，鼓勵私人部門應該進入到這個領域。

       

主持人：那麼要實現老有所依，老有所養，這樣一個共同的社會目標，兩位還有更好的建議嗎？

 

張鴻：個人要有規劃，國家政府也要有規劃，個人的規劃就是儘量讓自己老年的生活，能夠減少對子女的壓力；還有一個，政府要盡可能多的投入到這樣的保障項目當中來。

 

    馬光遠：我們有這麼大的一個老齡人口，那麼我們是不是可以講，第一個是政府公共的投入以外，那麼能不能通過一個老年養老的這麼一個産業，讓整個社會能夠承擔更多，所以我覺得對我們這麼一個國家來講，更重要是建立多元的養老體系，既有産業化……