北京市民政局日前發佈的“十二五”時期老齡事業發展規劃，首次提出了“以房養老”的概念，鼓勵商業保險企業、商業銀行或住房公積金管理部門開展“以房養老”試點業務。

　　近年來，全國已有不少地方對“以房養老”進行過探索與試點，但目前尚無成功案例。原因在於，制約“以房養老”的現實問題太多，且這些問題在短時間內很難得到解決。説白了，“以房養老”不具備現實可操作性。

　　眾所週知，受傳統文化影響，中國人一生奮鬥的最主要目標，就是給子女多留一些財産，其中房屋是最核心的財産。絕大多數老百姓寧可自己辛苦一輩子，也要想方設法給子女留下一套住房。也正因為這樣，絕大多數人都不會選擇把住房抵押給銀行，用於自己養老。不要小看觀念的力量，只要這一觀念得不到轉變，“以房養老”有再多優點，也難以推行下去。

　　雖然“以房養老”在國外比較流行，也取得了很好的效果，但是從我國目前房地産市場的發展來看，條件也並不具備。因為，在“以房養老”比較常見的國家，一般房地産市場都比較成熟，不規範行為很少，房價也相對穩定。相反，我國正處於房地産市場發展期，不僅房價變動很大，而且房地産市場行為尚不規範。一旦推行“以房養老”，住房的價值如何測算，提供的資金如何確定標準，都是很難把握的問題。一旦“以房養老”後房價出現大跌，就會出現“資不抵債”現象，銀行將面臨很大的風險。而如果“以房養老”後房價繼續快速上漲，房屋的價值就很難體現，對房屋所有人不公平。從這方面看，“以房養老”也不具備現實可操作性。

　　另一個需要引起重視的問題是，其他國家之所以能夠較好地推行“以房養老”，很重要的一個原因是這些國家的房屋不存在“産權限定”問題，不僅房屋的所有權是永恒的，土地的所有權也歸房屋所有人。相反，我國不僅對房屋産權有50年、70年的期限規定，而且土地的所有權歸國家，房屋所有者只具有土地使用權。那麼，一旦房屋産權期滿，如何續期、續期後如何繳費、房屋收入是否應當全部屬於房屋擁有者，目前也存在法律空白。這方面的政策障礙對推行“以房養老”也是很大的障礙。

　　在中低收入階層在整個社會佔比還比較大、下崗失業人員還比較多、“啃老族”還比較普遍的情況下，一旦全面推行“以房養老”，通過房屋抵押獲得的資金，不僅可能有相當一部分會落入子女腰包，使“以房養老”無法起到提高老年人生活質量的作用，而且由於社會保障體系不健全、醫療衛生機制不完善，“以房養老”獲得的資金也較難滿足房屋擁有者的現實需要。

　　也正因為如此，筆者認為，“以房養老”方式可以探索和試點，但不要對其抱太大的希望。解決養老問題最根本的辦法，還是要加大社會保障制度改革力度，健全社會保障體系，通過提高養老保險資金髮放標準、擴大社會保障覆蓋範圍、完善醫療衛生體系等，解決老年人的生活問題，提高老年人的生活水平和質量。“以房養老”則可作為社會保障的一種補充手段，可進行一些探索，而不必強行推開。（譚浩俊 作者為江蘇省鎮江市國資委公務員）