將房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，評估後獲得一筆款項，由金融機構按月發放給抵押人用於養老直到其身故，被抵押房産處置後用於償還貸款本息，增值部分還有望歸抵押權人所有。這樣一種和傳統按揭方式相反的“倒按揭”養老模式，幾年前在國內短暫露臉後歸於沉寂，近期卻又掀起了輿論熱議。

　　討論起始於今年9月29日，全國政協舉辦的“大力發展我國養老事業”提案辦理會上，“以房養老”的提案再度成為公眾關注焦點。近期，中信銀行又打破金融産品上的堅冰，在業界率先推出養老按揭業務，將“以房養老”在實操方面推進了一步。

　　且來看這樣一組數據，據國家相關部門統計，截至目前，中國有60歲以上老人1.78億，佔總人口的13.3%。其中失能和半失能老人約3171萬人，大中城市空巢家庭高達70%。近年來，隨著老齡化速度的加快，中國已逐步步入老齡化社會，“養老”成為社會保障體系面臨的一個非常嚴峻的問題。

　　不少專家認為，當前除了社保、商業保險和企業年金等養老保障體系外，將老年人的資産通過配置變成養老資源，不失為一個新途徑，這意味著以房養老在中國有生存土壤和發展空間，但同時，由於中國特殊的一些國情，譬如房屋産權70年、相關法律制度尚不完善、養老觀念仍需不斷更新等多個影響因素，也使得以房養老在中國推行起來並不那麼容易。

　　以房養老，到底離中國的老人有多遠呢？

　　養老按揭準入門檻頗高

　　“以房養老”的概念早在幾年前就傳入了中國，2008年初，仍在籌建中的幸福人壽當時就提出未來主營業務是“住房反向抵押貸款”（即“倒按揭”），然而其後受制于保險公司不能直接投資不動産等法律條款限制，相關的産品至今未見面市。

　　不過這種“堅冰”局面近期被中信銀行率先打破。中信銀行近日在全國範圍內發行首張中老年客戶專屬借記卡———“信福年華”卡，同時還推出了養老按揭等業務。

　　據了解，中信的 “養老按揭”業務是指老年人本人或法定贍養人以房産作為抵押向銀行申請貸款用於養老，銀行核定貸款額度後按月將貸款資金劃入指定賬戶（信福年華卡），借款人只需按月償還利息或部分本金，貸款到期後再一次性償還剩餘本金。

　　然而，中信銀行的這款業務並非所有有房産的老人都能申請。

　　具體説來，中信銀行要求養老人本人須年滿55歲，貸款金額最高不超過所抵押房産評估價值的60%，並且銀行每月實際支付養老金額不超過2萬元。利率方面最低按基準利率執行，根據客戶資質情況或還會略有上浮。此外，最關鍵的一點是，銀行要求申請人最好有兩套或以上住房，且抵押給銀行的房産不能是其唯一的自住房；如果老人只有一套房子，那麼其贍養人就必須要有自有住房，且老人和其法定贍養人將成為養老按揭的共同借款人。

　　在還款方式上，該模式有按月償還利息或約定部分本金兩種方式，貸款到期後一次性償還剩餘本金。如到期後不能償還本金，將以所抵押房産處置後資金償還銀行貸款。譬如一套房子評估後銀行按月能夠給抵押人發放5000元，但約定償還1000元，那實際上抵押人拿到手的實際金額將只是4000元。

　　“謹慎小心”只為控制風險

　　從上述條件來看，中信銀行的這款“以房養老”産品可謂非常小心翼翼。

　　“倒按揭”業務最早是在上世紀80年代中期由美國的金融機構率先創立的，有需要的老人將房産抵押給銀行或保險公司等機構，然後每月從這些機構領取一筆養老金，老人過世後，房産便由這些機構來自由處置，或由其繼承人處置後歸還貸款本息。國外通常不會要求老人有多套房産，貸款年限也可以一直到老人過世。

　　然而中信銀行卻設置了多種限制條款。中信銀行個貸部副總經理劉浩表示，完全參照國外“倒按揭”模式還存在一定難度，必須進行一定程度的改良以適應國情。中信銀行廣州分行零售部相關負責人接受羊城晚報記者採訪時也解釋説，要求申請人有多套房産或者需法定贍養人必須另有一套房産並共同借款，主要是因為當前法律規定上有限制，即銀行不能處置貸款人的唯一房産。設定10年期限也是考量了未來房價波動、老年人生命週期等風險因素。而且在貸款到期後，銀行要求貸款人最好還本付息，並不想由銀行出面處置貸款人房産。

　　“這是因為銀行處置要走法律程序，還要採取拍賣形式，會産生拍賣費用並會在房屋變現資金中扣除，這樣處置的價格不會太高，實際上並不划算，還不如由貸款人自行處置後償還，或許還有房屋增值收益。”上述分行負責人表示，為防範老年人意外身故風險，通常會要求貸款申請人在申請時做體檢，健康的老人有望獲得這種貸款。

　　由於按揭養老仍然屬於消費類貸款的一種，為監控貸款去向，銀行也要求貸款人定期提供相應消費發票、票據等説明資金使用情況，為防範未來房價波動風險，銀行還會對房産價值做定期評估，並根據情況對貸款額度和期限進行動態調整。