近日，綠城房地産信託融資風波、銀監會叫停四大信託公司房地産業務、暫緩審批股權類房地産項目等傳聞四起。投資者“聞房地産信託色變”，已經持有房地産信託的更是寢食難安。那麼房地産信託的整體運作情況究竟怎樣，潛在風險又存于何處呢？

　　自從2009年房地産信託開始受到投資者青睞以來，發行量一路高歌猛進。由於信託多是兩年期，今年9月將迎來第一波兌付高峰。銀監會更是多次提示流動性風險，要求信託公司提前3個月上報即將到期信託的運行狀況。房地産信託終於改變了上半年在一路飆升的預期收益下發行數量激增的現象，呈現以6月為軸的倒“V”形，7月、8月、9月的發行數量分別為103隻、81隻、48隻，目前投資者日益避之。

　　那麼，究竟哪些信託容易引發兌付困難，以及什麼是引發兌付風險的關鍵因素；在銷售回款出現問題，能否實現兌付的關鍵因素是什麼？融資方的主營業務高度集中于房地産、大量依賴高融資渠道的房地産信託，將是最先倒下的産品。其中不乏大型的上市地産公司。根據某上市房企中報，2010年其銷售額達580億元，而利潤只有10億元。從該公司所售商品房的房價看，毛利基本在50%至200%，但最終利潤率卻只有2%，只能説明其大部分利潤被高利息貸款侵蝕。該公司當前高達76.7億元的信託貸款存量，更是做了最好的注腳。

　　銷售回款進度，是房地産信託能否到期兌付的直接影響因素。銷售回款主要取決於當地的市場需求、是否限購。雖然項目的標的城市不同，房價走勢不一，但國家地産調控持續已近20個月，累積效應顯現。從國房景氣度指數（商品房價格）來看，從2010年2月高點115.20急轉直下，9月已經是101.61，這是自2003年以來的最低點。另外，是否限購也是影響因素。在限購城市中，具有購買資格且具有購買能力的潛在購房者正在逐步減少，或者説增長的幅度遠低於房屋的供給。

　　當銷售回款速度不理想，現金流不足以兌付本息時，對抵押物或者股權資産的處理將會被啟動。之後，無論是對抵押物還是股權資産的處理都需要訴諸法律手段，將是一個非常漫長的過程。由於房地産信託在風控措施中大部分會抵押土地，而且抵押率一般在40%左右，這樣即使房價出現調整，大部分能保證本息兌付。目前，蠢蠢欲動的房地産基金多在虎視眈眈地準備並購。

　　然而除了抵押土地，有的信託還採取股權形式。此類信託多是不滿足2010年11月19日發佈的《信託公司房地産信託業務風險提示的通知》所要求的“4-3-2”原則，即“四證、30%項目資金、二級資質”。股權類房地産信託會存在股權和土地分開被控制和抵押的現象，導致股權資産價值降低。（恒天財富 侯仁鳳）