[提要]今年以來樓市調控深化、銀根緊縮，二三線城市中小開發商資金壓力比往年更大，多地出現開發商“失蹤”或停工現象。業內人士認為，年底二三線城市中小開發商“破産潮”或將出現，部分限購城市有可能出現大批爛尾樓，中小開發商今年冬天會更艱難。

    在南京市六合區，一個名為宇揚雨花石文化園的樓盤尚未封頂，但該開發商于9月初突然“失蹤”，波及200余名購房人和多家供應商。中國證券報記者調查發現，該樓盤開發商為南京宇揚置業有限公司，其為南京市宇揚集團下屬房地産公司。當地傳言，宇揚集團董事長楊軍因公司

    資金鏈斷裂攜款逃逸。

    今年以來樓市調控深化、銀根緊縮，二三線城市中小開發商資金壓力比往年更大，多地出現開發商“失蹤”或停工現象。業內人士認為，年底二三線城市中小開發商“破産潮”或將出現，部分限購城市有可能出現大批爛尾樓，中小開發商今年冬天會更艱難。

    本報記者 周文天

　　一夜之間人去樓空

    知情人士透露，宇揚雨花石文化園樓盤二期項目購房者200多戶，其中186戶交了定金，每戶10萬元，約50戶一次性交清房款，二期款項（包括定金）約3000萬元。

    項目規劃表顯示，該項目總建築面積約為23萬平方米，總戶數約為1700戶，二期共216套。

    根據搜房網報價，該樓盤均價3400元/平方米。一位購房者表示，因為銀行貸款難以獲得，聽説一次性付款能優惠，他們拿出全部積蓄，並向親友舉債，付清購房所需的40萬元。不料，房子還沒蓋好，老闆卻跑了。

    不僅僅是購房者，多家供貨商、工程隊代表聞訊趕來，他們在債務登記表寫上宇揚的欠款。除了供應商的貨款尚未支付，還有1000多萬元施工款未結算。

    “宇揚遲早會出問題的，他們從來不會主動去支付款項，拖延供應建材款時間太長，天天打電話，也拿不到錢。”一位供應商説。

    雖然樓盤尚未封頂，但六合區房管局産權登記科的相關工作人員稱，他們已給宇揚雨花石文化園二期銷售頒發了預售許可證書。

    該樓盤售樓的廣告宣傳材料號稱自己是國家發改委立項項目，售樓處墻壁懸挂多張楊軍和視察公司的各級領導合影照片，售樓大廳櫥窗處一塊金牌匾特別引人注目，由世界傑出華商協會授予江蘇南京市宇揚集團“世界傑出華商協會會員單位”。

    楊軍用10年時間創造的“宇揚神話”，在一夜之間灰飛煙滅。位於南京六合大廠太子路上的集團總部已人去樓空，公司被法院查封，門口還貼有一張欠繳10多萬元電費的催繳單。當地政府已經成立工作組，封存、凍結宇揚集團的所有資産。

    9月17日，該樓盤工地復工，不過原在建的二期工程已轉由其他開發商處理。

    據購房者透露，售樓處開始為已支付定金和房款購房者簽訂“維權關係轉讓合同”的協議，將購房者所交付的認購定金以及首付所餘下的欠款轉移到名為“瓜埠安裝有限責任公司”名下。

    中國證券報記者從相關方面證實，包括一些國有大銀行和股份制銀行涉及這一項目，貸款總額不少於3億元。此外，宇揚集團通過民間籌集的資金不少於3億元。中國證券報記者向南京多家銀行求證貸款數額，這些銀行均三緘其口。

　　數百億房地産私募基金蠢蠢欲動

    在房地産嚴厲調控的背景下，開發商資金鏈趨緊成為常態。中秋節期間，有知名房企就爆出因資金鏈問題可能被收購的傳聞。雖然相關房企對資金鏈斷裂傳聞予以否認，但房企資金壓力大是不爭事實。

    與此同時，監管相對寬鬆的私募股權基金（PE）逐漸成為新型地産融資業態的合適載體。國內的房地産私募基金自2010年起開始成批出現，2011年房地産調控的進一步收緊為房地産私募基金的發展提供了機會。

    業內人士估計，目前國內地産基金的總規模已達數百億元。房地産私募基金是拯救房企的“白衣騎士”，還是換了一身行頭的另類地産商？這恐怕還需要經過市場的考驗。

　　私募基金不差錢

    “中小開發商已經挺不住了，我們就是要解他們的燃眉之急。”黃金灣投資集團董事長申威説。9月13日下午，黃金灣投資對外群發了這樣一條短信：“房地産項目差錢了怎麼辦？黃金灣投資百億收購優質房地産項目……”和對資金饑渴的開發商相比，號稱擁有近百億資金的黃金灣投資集團似乎發愁的是怎樣才能把錢花出去。

    與傳統開發商相比，房地産私募基金的資金並不依賴銀行。黃金灣聲稱其資金來自於多年在地産投資領域的各種積累，蘇鑫旗下的高和投資則來源於蘇欣本人的人脈關係。申威這樣解釋地産基金的優勢：“地産基金其實就是用自己的錢辦自己的事。以往地産公司的杠桿融資模式有很大的風險，特別是在行業受到調控的時候。如果讓一個資金鏈吃緊的房企勉強維持一個項目，難免出現蹩腳的營銷、糟糕的物業、低劣的施工。而房地産私募基金通過自有資金運作項目，加上專業的運作，就可能把一個項目救活，風險也能夠降低。”

    事實上，由於目前中國的房地産私募基金剛剛起步，單只基金的體量較小。面對較大的地産項目，單只基金很難獨立接手。“其實地産基金還處於相互扶持、互幫互助的階段。”申威説。

　　投資瞄準高收益

    幾乎每只房地産私募基金的管理者都對外表示，房地産私募基金的存在有利於房地産行業的健康發展。金海灣投資表示，願意參與包括住宅、商業、旅遊、養老在內的各類地産項目。“實現收益是經營的最大目標，黃金灣更願意從股權層面接手地産項目。”

    而高和投資似乎對商業地産項目更感興趣。高和掌門人蘇鑫曾任SOHO中國的運營負責人，對商業地産項目的操作經驗豐富。蘇鑫將高和比作“中國的鐵獅門”，鐵獅門是美國的一隻商業地産基金。另一隻房地産私募基金河山資本董事長兼總裁曹少山表示，河山資本主要關注二三線城市的住宅開發項目和綜合體項目，總建築面積不超過30萬平方米，項目週期不超過4年的項目。

    高和投資稱，其商業地産投資模式有助於引導民間資本。“整體收購、整體包裝、整體出租”，在進行“資産精裝修”之後，高和將其出售給“新富階層”，換句話説就是山西、內蒙一代的能源企業主。蘇鑫將這些習慣於長期持有物業的資本稱為“安全性資本”。安全性資本接手項目後，地産基金獲利，實現“退出”。山河資本的曹少山則表示：“項目的買家主要是改善型需求用戶。我們刻意回避目標客戶為投資、投機性需求為主的項目。”

    在今年8月舉行的觀點地産博鰲論壇上，蘇鑫表示，房地産行業已經進入到了直接融資的時代，以往依靠銀行信貸間接融資的時代已經過去了。房地産基金可以引導民間炒房資金擺脫投機狀態，而資産的證券化則可以將炒房資金變為地産供應資金。

    多個房地産私募基金管理者都表示，目前其管理基金産品的收益率在15-30%之間，與房地産信託産品的收益率相當。運作上，房地産信託與房地産基金有一定的相似之處。值得注意的是，近期房地産信託出現了延期兌付、預期收益率無法實現的風險。房地産私募基金的高收益能否持續，關係到這個新生行業能否邁好第一步。

    房地産基金的投資者與管理者的信心都來自於一個前提，那就是中國的城市化不會停止，中國的房地産行業除政策風險外不存在系統性風險。如果這個前提成立，房地産基金之中的優秀者或能扮演地産行業整合者的角色。但中國的房地産行業是否存在系統性風險，還是一個眾説紛紜的問題。

　　樓市調控威力漸顯

    全國70個大中城市房價下降及持平的城市比上個月有所增加，表明房地産調控效果出現了較為積極的變化。如果下個月的數據依然能保持這一趨勢，將有利於改變民眾對房地産市場未來走勢的預期。

    這有可能産生兩方面的影響：首先，如果房價下行走勢明確，將影響相當一部分房産投資者的投資決策。央行最近的調查顯示，仍有23%的居民認為房産投資是最佳投資路徑。樓市後市看淡，預計市場的投資性資金流入量將大為減少。其次，如果房價下降趨勢確立且民眾收入增長亦較為確定，由此或會形成一種較為樂觀的購房預期。儘管這種預期的可能性與現實之間的距離非常遙遠，但這種預期仍非常重要。它的作用不在於老百姓在短期內是否有能力買房，而是讓人看到一種希望擁有自己的房子不再遙不可及。

    從限購、限貸政策的執行效果看，其“威力”逐漸顯現，以目前的發展態勢看，預計在一至兩年內有可能使得國內主要大中城市房價能下一個臺階。可以説，“兩限”政策短期內可“固化”房價，至少讓它不再瘋漲，這對穩定局面至關重要。但從長期看，要解決房地産市場的深層次矛盾，仍須深化改革。

    有關中國房地産市場“亂象”的討論，一直是個熱鬧的話題，專家學者給出過很多分析討論。在探究樓市現狀形成的根本原因時，人們似乎忽略了一點，社會收入差距對房價的影響。有報道稱，我國基尼系數已超過警戒線，一旦基尼系數超過0.4，表明財富已過度集中于少數人。據中國勞動學會薪酬專業委員會會長蘇海南介紹，目前我國收入最高行業與收入最低行業差距高達15倍，這在國際上是罕見的。可以想象，高收入家庭與低收入家庭對住房消費的承受能力肯定不可同日而語。

    客觀地説，部分家庭在財富的積累過程中，具有明顯的投機性。此輪房地産調控就是在重點打擊樓市投機型需求的同時，大力發展保障型住房，推進社會財富分配的公平。

　　快速擴張釀成苦果

    公開資料顯示，宇揚集團前身是南京宇揚金屬製品有限公司，成立於2001年。宇揚集團擁有六家分公司，涉及金屬製品、進出口、腳手架、文化傳播、置業等領域，主要生産建築用系統腳手架、腳手架鋼管和腳手架扣件，還有一家宇揚集團（迪拜）貿易公司。

    成立初期，宇揚集團靠做腳手架起家，銷售收入不多。伴隨著房地産業的急速發展，公司規模開始擴大。2005年8月，註冊成立“蘇優揚進出口有限公司”。同年10月，成立“南京華萃文化貿易傳播中心”，從事文化交流和研究。

    之後楊軍頻頻涉足概念性産業。2007年4月，總投資2億元、佔地30多萬平方米的雨花石文化産業園項目開工，當時的口號是“要將雨花石産品做成‘國禮’”，同年楊軍榮膺南京十大傑出青年。

    相關人士表示，楊軍曾以礦産投資收益高為由，在今年5月召集的一次當地企業界人士聯歡，開出高達50%的年利率來集資，並稱“外面遍地是黃金”。

    知情人士透露，公司出現問題是在2007年以後，以前一直做腳手架國際OEM業務，生意很好。2008年遭遇金融危機時，國外建築市場萎縮，宇揚集團轉做國內市場，卻遭遇房地産調控，宇揚集團的主業腳手架業務受到很大的衝擊。宇揚置業的宇揚雨花石文化園項目在南京郊區，原本設想好的獲利空間遭受打壓，前些年企業快速擴張導致銀行貸款不斷增加，不斷上漲的銀行利息以及企業業務滑坡是導致資金鏈斷裂的直接原因。

　　資金壓力日漸凸顯

    今年以來樓市調控加碼、銀根緊縮，二三線城市中小開發商資金壓力比往年更大，多地媒體爆出當地開發商"失蹤"或樓盤停工現象，而以往樓市調控時並沒有出現今年類似的情況。業內人士預計，中小開發商資金鏈斷裂案例在今年下半年還會出現。

    據湖南當地媒體報道，湖南中遠房地産開發有限公司老闆今年7月借了大筆高利貸款後"失蹤"。當地媒體稱，這是央行第五次加息之後，湖南省內出現的第一例因資金問題而"跑路"的老闆。

    同樣據媒體報道，天津新潤房地産開發有限公司投資開發東北角藝術公寓，從今年2月起停工長達半年，尚未復工。關於該項目的種種不利消息卻頻頻傳出，開發商與業主玩起了"捉迷藏"，售樓處也人去樓空。

    還有消息稱，今年7月，安徽宣城市爆出"房産局官網首頁刊登賣房廣告"的新聞。因資金鏈斷裂，該市樓盤"山城名居"開發商法人代表"失蹤"，施工人員兩個半月拿不到工資，房管局不得不在官網上公告賣房，以此"督促他們儘快籌集資金，儘快向業主交房"。

    而上市房企的資金壓力也不容樂觀。今年以來，ST珠江、萊茵置業等上市房企紛紛宣佈由於房地産業務經營不理想，將全面涉足礦産行業。據Wind資訊統計顯示，泰達股份、嘉寶集團、綠景房産等近20多家上市房企也都"棄房從礦"，宣佈投資礦業。個別開發商甚至轉戰餐飲業和養殖業。

    按照申萬二級行業分類，124家房地産開發板塊上市公司今年中報數據顯示，房地産行業平均資産負債率為69.73%，而去年同期房地産行業平均資産負債率為67.21%。

    與此同時，"招保萬金"的平均資産負債率從去年年底的72.37%上升至74.4%。通過對2002年以來的年報數據統計，目前"招保萬金"的平均資産負債率再一次刷新近10年來高點。

    業內人士表示，貨幣政策緊縮的基調難以改變，中小房企很難從銀行獲得貸款，民間高利貸無法解決根本問題，隨著限價、限購、限貸及房産稅等樓市政策進一步深化實施，中小房企的銷售一旦不順，資金鏈隨時有可能破裂。

    上海至行投資諮詢有限公司總經理趙春雷向中國證券報記者表示，由於資金緊張，年底在部分限購城市可能出現大批爛尾樓，中小開發商今年冬天會更艱難。中國房産信息集團分析師薛建雄也表示，銀根收緊令房貸更難以落實，成交量持續下跌，如果調控政策持續執行下去，年底二三線城市中小開發商將出現"破産潮"。