本報記者 姜燕 發自上海

　　9月7日，上海浦東新區高東集鎮13-2商業地塊被上海景尚投資有限公司和兩個自然人周旭東、周翊芯以8100萬元聯合競得，其中，周旭東被傳為溫州樂清商人。而8月，4個來自溫州永嘉縣，在上海經商多年的溫州商人也以自然人身份拍得嘉定一商住地塊。

　　近期，不僅是溫州資本，各地市場個人拍地行為頻現。多位業內人士在接受時代週報記者採訪時均認為，土地市場遇冷，樓市投資受限，個人拍地抵禦通脹達到保值增值的案例將會越來越多，但隱藏的風險也不容忽視。

　　個人拿地比企業更簡單

　　在對樓市繼續投資受到限制後，溫州資本開始進入土地市場。9月7日，上海浦東新區高東集鎮13-2商業地塊被上海景尚投資有限公司和兩個自然人周旭東、周翊芯以8100萬元聯合競得，溢價率67.46%，樓板價1.15萬元/平方米，其中，周旭東被傳為溫州樂清商人。

　　而8月25日，葛慈克、余正可、俞慈澤、韓仁良4個自然人以1.1億元競得了上海嘉定區茹水路以東、嘉戩公路以北商住地塊。上述四名自然人都來自溫州永嘉縣，是在上海經商多年的溫州商人。

　　事實上，溫州資本日前頻繁出現在土地市場，可以向前追溯。2009年60號公告中的上海松江大學城商務廣場S4號地塊，被11名個人買家聯合以5230萬元摘得，余正可的名字就出現其中。

　　中投顧問房地産行業研究員韓長吉向時代週報記者表示，溫州資本進入土地市場並非個案，面對當前的樓市限購政策，土地投資成為房産投資的“便捷”渠道。另外，由於實體經濟發展遭遇一系列困境，溫州資本繼續尋找資本收益項目，土地投資作為長期保值項目吸引了大量溫州資本。

　　個人拿地在法律上並沒有障礙，國土資源部頒布的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》明確規定：中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規另有規定外，均可申請參加國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動。

　　個人拿地比企業拿地更為簡單，拿地的個人看到政府發佈的土地出讓信息後，在國土資源部領取整套出讓文件，帶好證明身份的材料、繳納競買保證金報名參與競買即可競拍。

　　2009年，曾在上海發起成立個人拍地俱樂部的錢生輝告訴時代週報記者，溫州資本拿地開始活躍，並不是近一年的事情。很多年前，就有個人拿地，只是不被大家關注，往往有些自然人背後可能依託某個集團或者開發商，包括目前江浙很多民間高利貸也是流向了房産商手裏。

　　“炒房的話，房子賣不出去可以空置。但炒地的話，必須要有人接盤，否則兩年不開發就可能被政府收回。因此，很多人拿地都是有選擇和有目標的，比如像松江大學城商務廣場有可能做酒店、賓館等。幾個人聯合拿地，一般是有個&&人，可能對某個區域比較熟悉，基本上確定了未來的盈利方向，否則一般個人不會輕易進入。”錢生輝説。

　　被套牢的風險更大

　　據中國指數研究院提供的數據顯示，2011年以來，上海土地市場自然人競得土地的比例有所增加，共有7幅地塊由自然人競得，基本都出現在下半年，特別是8月以來，有5幅地塊由自然人（或自然人參與）競得。從自然人在上海競買地塊的特點來看，基本以低總價、商業地塊為主，總價一般在1億元左右及以下，土地類型以商住、商辦為主，上述7宗地塊僅有一宗為純住宅地塊，由上海祝橋新鎮投資發展有限公司、李百林、林美增聯合競得，總價5.7億元，其餘均為低總價的商住/商辦地塊。

　　與此同時，9月以來，全國133個城市共有19幅地塊由自然人競得。中國指數研究院監測到的數據顯示，其中，長三角佔有較大比例，有12幅地塊，分別為桐廬縣（4幅）、蘇州（2幅）、上海（2幅），湖州、衢州、紹興、泰州各1幅，其餘7幅地塊分別位於中山（2幅），佛山、南昌、莆田、長沙、洛陽各1幅。19幅地塊中僅有中山、衢州各一幅純住宅用地，其餘均為商業用地和商住用地。19幅地塊也是以低總價為主，僅有6幅地塊超過1億元，其中高於1.5億元的僅有1幅，其餘均在1億元以下。

　　韓長吉認為，按照當前利率水平，大量投資者希望通過資本運作達到保值增值效果，從央行9月15日公佈的居民投資意願來看，房地産投資依舊是投資者首選，隨著城市化進程的加快，土地保值、增值能力將表現強勁，屆時個人拍地案例將逐漸增多。但由於個人投資者的資本運作能力有限，所以一般情況下，個人投資者會對土地地段進行甄選，保持合理的競拍溢價率，更傾向於選擇市場價值較高、容易轉售、規模較小的投資項目，以保證投資收益和資金回流週期。

　　“2009-2010年的土地轉售案例中，缺乏開發能力的個人或者皮包公司在獲取土地資源後多以轉售為主，資本收益維持在15%-30%/年，但目前的土地增值幅度對比2008-2010年的個別一線城市房地産升值幅度（複合增長率每年30%），基本上保持在10%-20%，少於炒房利潤。”韓長吉稱。

　　個人在土地市場的頻頻現身或反映出樓市投資的新動向。從快進快出炒樓，到開發融資，再到項目參股。但中國指數研究院上海研究總監陳延彬告訴時代週報，自然人買地後，主要有三種運作方式，開發運營獲取利潤、合作開發作為企業資産及轉讓收益。

　　“但在目前市場調控背景下，競買土地轉讓來獲取收益的可能在少數，更多的是自己開發（背後依託某個企業）和合作開發，合作開發項目可以作為個人的一項重要資産，或運營或抵押。當然，自然人買地有較大的風險，主要是自然人除非背後有企業依託，否則資金鏈和運作經驗欠缺，可能導致市場風險，特別是自然人的低總價商業地塊一般檔次不會高，而目前大城市低端商業是存在一定風險的。如果是不熟悉地塊運營的話，被套牢的風險更大。” 陳延彬提出警告。