預計房地産公司3季度業績大多延續2季度表現,最終業績仍須看4季度結算。

　　根據我們對重點覆蓋的23家重點公司2011年3季度業績的跟蹤測算,預計大多數公司3季度業績增長與2季度基本一致,其中累積同比增長的有14家,而2季度累積同比增長的有13家;3季報業績同比增長在30%以上的有保利地産(40-50%)、招商地産(40-50%)、榮盛發展(50%-60%)、世茂股份(90%-100%)、金融街(150%-160%)、冠城大通(100%-110%)。受較差的銷售市場和貨幣環境拖累,世聯地産業績增速從正轉負。除招商地産、陸家嘴、金融街3季度業績將達到我們預計的75%以上,其他房地産公司4季度結算仍是大頭,全年業績須看4季度結算情況。

　　銷售疲軟將持續,對房地産公司今明兩年業績負面影響較大。申萬覆蓋的22座城市在9月份僅實現1106萬方新房銷售面積,環比8月僅上升6%,去年同期銷售環比增長達到37%;我們預計10月份銷售仍較為疲軟,將對房地産公司今明兩年業績産生較大的負面影響。較差的信貸環境(首套房貸上浮利率、按揭回款週期不斷變慢)和中央堅定的政策決心(佛山限購令鬆綁一日遊)都表明房地産市場景氣仍會下降,而類似08年的房地産救市政策只會是中央政府的排在最後面的選擇。無論是不降價死扛還是(試圖)降價快消,房地産公司盈利能力仍在不斷下降,資産負債表的健康程度仍將是投資者重點考量的對象。

　　建議繼續關注龍頭和銷售良好的公司。目前行業景氣度仍處於下行階段,但出現08年極端情況的概率不大,我們下調了部分公司的盈利預測,包括:萬科A(2012年業績從1.31元下調至1.15元)、保利地産(2011年業績從1.18元下調整1.16元、2012年業績從1.68元下調至1.48元)、中天城投(2011年業績從0.81元下調至0.70元)、濱江集團(2012年業績從1.47元下調至1.35元)、嘉凱城(2011年業績從0.83元下調至0.55元,2012年業績下調至0.85元)、陸家嘴(2011年業績從0.77元下調至0.7元、2012從0.89元下調至0.85元)、榮盛發展(2012年業績從1.22元下調至1.15元)、世茂股份(2012年業績從1.41元調整至1.21元)、世聯地産(2011從0.92元下調至0.88元,2012從1.31元下調至1.25元)、金科股份(2011年調整至1.2元)、首開股份(2011年從1.2下調至1.05元,2012年下調至1.3元)、福星股份(2012年業績從1.05元下調至0.98元)。我們建議投資者從價值和配置的角度來看房地産股的投資,重價值、輕政策,優選個股仍為當期主要的投資策略,重點推薦保利、萬科、金科、st 國祥和蘇寧環球。