昨日媒體報道，針對全國政協“以房養老”的提案，辦理部門銀監會展開專項調研，表示由於我國現有的制度房屋産權70年，土地使用權的續期必須重新批准，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權及其附著的建築物，都將被政府無償收回，因而“以房養老”難以推行。

　　對此有律師表示，銀監會對於“70年産權”的表述不準確，且也不應以此作為“以房養老”的障礙。

　　昨天下午，北京市律師協會房地産專業委員會副主任、北京時代九和律師事務所高級合夥人王建文律師發佈多篇微博，指出媒體報道中存在“不夠專業”的內容，引發眾多博友爭論。

　　在隨後接受記者採訪時，王建文表示，在現行制度下，我國屬於房地分離，住宅的土地使用權是70年，而地上的房屋所有權則沒有期限限制，也就是除非被拆遷或成為危房，業主可永久擁有，“設計規範中的住宅設計壽命年限和財務中的不動産折舊年限，都只是一個技術標準，前者是設計師的免責底線，後者則是財務計算中的一個通用標準，但並不能因此反推地上房屋的實際壽命就是這麼多年，否則就不會存在古建築了。”因此，人們平時口頭所説的“70年産權”一般指土地使用年限，但這樣表述其實並不準確。

　　此外，王建文認為，70年土地使用年限並非實施“以房養老”的障礙，“《物權法》中明確規定，土地使用年限到期後，其上附著物如果是住宅，則自動續期，如果是非住宅等公建，需依照法律規定辦理。”

　　至於自動續期是有償還是無償，《物權法》並沒有具體規定，但已有可以參考的實例。“上世紀80年代，深圳開始一些房地分離的試點項目，土地使用權只有20至30年，近年來已經陸續到期。深圳的做法是，住宅部分全部無償自動續期，非住宅部分需繳納土地出讓金有償續期。”

　　“鋻於目前城市居民大量持有擁有住宅所有權，這已成為公民的主要財産性資産，加之稅收徵收成本等考慮，住宅土地使用權無償續期在法律上應爭議不大，當然這需要法律予以明確確認。”王建文認為，在中國，“以房養老”確實推行不易，主要在於保險和銀行的産品設置等操作層面，“比如如何計算房屋折損、銀行與客戶之間風險利益的平衡、銀行抵押物的實際風險、還有信貸政策時時變化，如何徵得人們的信任等，都需要更深入的探討。”

　　北京中原地産市場研究部總監張大偉也認同“以房養老”不甚可行。首先是觀念障礙，父母將房産等留給子女的觀念依然是主流。如果將房産委託出去，老人居住養老院，子女會被周圍人認為是沒盡到孝道。其次是房産價格目前處於歷史高位，逐漸從非理性過渡到理性，房價很可能出現波動，因而難以確定一個委託方及受委託方都認可的價格。D140

　　詞 條

　　以房養老

　　今年全國兩會上，部分政協委員提出“以房養老”解決養老問題。“以房養老”也就是“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的産權房抵押或者出租出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務直到老人百年之後的一種養老方式。其具體表現形式也是多種多樣的，比如租、售出大房再租、買入小房，用房租、房款差價款養老；將房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款養老；將房屋抵押給有資質的銀行、保險公司等機構，每個月從該機構取得貸款作為養老金，老人繼續在原房屋居住，去世後則用該住房歸還貸款。