讓中低收入家庭重燃置業希望

　　本報記者 尹世昌

　　高樓價已經成為困擾香港市民和政府的一件大事。在最新的施政報告中，香港政府對此作出回應：重啟居屋計劃、保障公屋供應、加快放出土地。這些政策的推出，對熾熱的香港房地産市場有何影響？

　　10月12日，香港特別行政區行政長官曾蔭權向立法會作2011—2012年度施政報告。報告中最受人關注之處，當屬宣佈復建居屋，這讓不少中低收入家庭重燃一度熄滅的置業希望。

　　居屋“死而復生”

　　4年供應17000套，月收入在3萬港幣以下的“夾心層”家庭將受益

　　香港的政府資助房屋大致有兩種，一種稱為“公屋”，由政府租給合資格者，類似于內地的“廉租房”，一般三口之家的月收入需在16000港幣以下，對總資産凈值也有限制；一種稱為“居屋”，政府興建後以低於市價的價格售予合資格者，類似于內地的“經濟適用房”。

　　近年來，香港樓價高企，家庭收入沒有低到能申請公屋，又高不到負擔得起商品住宅的“夾心層”家庭，受衝擊最大。

　　回應中低收入家庭的置業訴求，曾蔭權在施政報告中推出復建居屋計劃。新計劃的對象，是每月收入介於16000至3萬港幣，主要屬首次置業的家庭。

　　曾蔭權介紹，政府已物色到土地，規劃目標是從2016年起的4年，總共提供超過17000個單位。第一年可供應2500個，隨著土地供應增加，每年以5000個為規劃目標。為了保持靈活性，每年實際興建和推出的單位，將視當時的市場需求而定。

　　據介紹，首批居屋單位可于2014或2015年開售。新居屋計劃提出，居屋單位的面積將為400—500平方英尺(1平方英尺約為0.093平方米)。居屋售價與合資格家庭的供樓能力挂鉤。一棟400—500平方英尺的房子，售價估計在150萬—200萬港幣，平均1平方米約為4.3萬港幣。月收入2萬—3萬的家庭能夠負擔得起。

　　除了復建居屋，曾蔭權還表示，要確保每年興建15000個公屋單位，並通過開發新土地，增加公屋密度和地積比等方法保障供應。

　　在增加私人住宅土地供應方面，政府訂立了在未來10年，平均每年可興建約2萬個私人住宅單位的土地供應目標。

　　5000個居屋、15000個公屋、2萬個私人住宅，加在一起，施政報告提出的每年房屋供應規劃將達到4萬個單位。

　　香港市民“上車難”

　　今年8月，整體樓價比去年同期上升18%，超過香港歷史最高水平

　　香港市民把第一次置業形象地稱為“上車”。過去一兩年，香港住宅供應量偏少，但流動資金充裕，利率又長期處於超低水平，導致樓市過熱，即使中等收入人士也開始面臨“上車難”。

　　今年8月，香港整體樓價比去年同期上升18%，第二季度的供款/收入比為47%，顯示市民置業壓力和風險都在增加。

　　香港是一個自由市場，對世界各地的投資者來者不拒，沒有“限購”措施。而投資者對高價私人物業需求旺盛，所以開發商越來越多傾向於推出針對高購買力人群的豪宅，中低價和中小型住宅供應量大大減少，進一步影響了首次置業家庭的購買能力。

　　樓市復蘇、樓價上升後，政府前幾年賣地少，私人房屋供應也少，也是導致樓價攀升的重要原因。

　　樓價不斷攀升，突破了1997年曆史最高點，復建居屋的呼聲越來越高。

　　其實，政府資助房屋在滿足居民居住需求上一直佔有重要地位。香港目前有260萬個住宅單位，在約235萬個住戶中，73萬戶住在公屋，38萬戶住在政府資助置業的房屋，也就是説，有接近一半的住戶正接受政府提供的房屋資助。

　　香港政府以前就設有“居者有其屋”計劃資助市民置業。但是，上世紀90年代後期，香港先後受到金融風暴和網絡股泡沫破滅的打擊，加上持續的通縮，樓市整體一度下調超過60%，不少貸款購買的房子成為“負資産”。所以，在2002年，政府檢討房屋政策，決定逐步退出房地産市場，隨後停止興建居屋和其他資助置業計劃。

　　轉售限制嚴格

　　購入5年內限定轉售對象，5年後要補交資助款

　　對於購買居屋的市民，政府有嚴格的資格要求，而且一旦購入，轉售也要受到諸多限制。

　　新居屋計劃下，合資格的業主在購入單位後的5年內出售單位，只能售予公屋租戶、長者租金津貼計劃受助人等所謂“綠表人士”或負責建設政府資助房屋的機構房委會；購入5年後可自由出售，但要繳付補價。

　　鋻於居屋市場轉售並不活躍，在計算補價方面，房委會會將購入房屋時的資助額視為對業主的貸款，並不會隨物業市場的升值而調整。也就是説，補交的金額是購買當時市場價與實際購買價之間的差額。具體的執行細節，將由房委會制定。

　　曾蔭權説，當私人住宅物業市場再次能夠提供合理價格及數量的中小型單位時，政府會調節興建以及資助單位的數目，甚至停止興建以及出售單位。

　　各界熱議復建居屋計劃

　　多數人認為有助於解決當前困擾中低收入者的住房問題

　　復建居屋計劃一齣，即在社會各界引起熱議。多數人都對計劃持歡迎態度，認為有助於解決當前困擾中低收入者的住房問題。

　　香港市民嚴小姐是一家飲料公司的銷售員，和丈夫兩人的月收入2萬多元。聽説政府重啟居屋計劃，她認為置業有望，但憂慮供應量太少，排隊時間過長，也認為售價與市場價相比優惠幅度不夠大。

　　當地開發商長江實業公司執行董事趙國雄認為，新居屋計劃主要照顧每月總收入3萬港幣以下的家庭，加上分階段推出，對私人樓宇市場影響不大。措施能讓更多市民擁有自己居所，對社會穩定有幫助。

　　香港理工大學建築及房地産學系教授黃君華長期專注于“市民負擔能力範圍的房屋”研究。他認為，政府復建居屋的方向是正確的。居屋是一個很好的解決中低收入家庭安居樂業問題的政策。