每年臨近九月，“金九銀十”的説法就會在房地産市場裏響起。而所謂“金九銀十”主要是指由於9、10月份天氣涼爽，看房人群增多，開發商通過增加供給和各類促銷手段推動成交量的現象。

　　但是在限購等地産新政實施一週年之後，今年的不僅“金九”的成色被大打折扣，就連“銀十”也出師不利。

　　“國慶黃金周”一直是被地産商譽為銷售最佳時段，但是本報記者在今年長假期間通過對部分城市樓盤的實地草根調研發現，儘管看房者增多，但是買房者變少。北京、上海、深圳、香港、南京、合肥等地樓市銷售依然“慘澹”，成交量同比下滑，“再看看、再等等”成為時下購房者的心態。

　　銷售乏力、資金緊張、政策不明朗……諸多負面因困擾著房地産企業的發展，保障房建設資金缺口也將在明年顯現，對於投資者來説，地産股的投資將何去何從呢？

　　“限購令”一週年已滿 上市房企庫存大幅增加

　　全球最大私募股權投資公司黑石集團近期出售上海的一棟商業樓宇，引起各界關注。

　　不久，新華社發文認為，在成交低、存貨增、資金少三重壓力下，房價拐點已近在眼前。

　　自2010年9月29日出臺以來，“限購、限貸、房産稅、保障性住房、監督問責”等“新國五條”在樓市中的調控作用愈加明顯，在過去的一年時間裏，高漲的房價勢頭被遏制、樓盤銷售劇減、外資撤離房市，這是否意味著房價拐點的到來呢？

　　調控作用明顯

　　一年來，在“限購令”影響下， 樓市需求逐漸減少，而限購城市還是繼續增加。

　　2011年7月，國務院常務會議要求，房價上漲過快的二、三線城市也要採取必要的限購措施。

　　8月25日，浙江省台州市發佈《關於進一步落實房地産市場調控工作的通知》，明確提出樓市限購措施，成了二三線城市限購“首令”，該限購令將於9月1日起實施。

　　隨後，9月9日，浙江省衢州市出臺樓市“限購令”。至此，浙江省11個地級市中已有杭州、寧波、溫州、金華、紹興、舟山、台州、衢州等8個城市實行限購。

　　東興證券房地産研究員鄭閔鋼認為，衢州城市規模小，限購給上市公司的銷售帶來的影響很小。另外從限購的內容看，限購只針對外地購房者，對本地人限購的條件更為寬鬆。“我們認為二三線城市限購對商品房銷售的影響遠低於首批出臺限購城市的影響，限購擴大對商品房全年度銷售的影響不會超過5%。這些城市房地産上市公司進入相對較少，對房地産上市公司的影響有限。”

　　但是，限購還是實實在在影響了台州的樓市。

　　最新數據顯示，9月份台州商品房開發用地成交4宗，總面積9.0031公頃，成交面積3.16057億元。其中，用作商業用地開發的有1宗，地塊面積5.0832公頃，成交金額8001萬元。而在同月份，台州出讓的商品房開發用地有8宗，面積19.3573萬平方米。

　　這樣算來，台州9月份的土地成交率為50%，有一半流拍。

　　“土地成交的一半流拍 ，也間接反映了地産商拿地的謹慎。”上海一位基金經理認為，這種謹慎有兩個原因，一是地産商本身資金鏈就緊張，不會貿然出手；二是對於樓市未來的調控

　　心有餘悸，“房價拐點是否到來，暫時很難説，但是目前地産商很多都有庫存沒有賣掉，這也導致他們不會繼續拿地。”

　　國家統計局公佈的最新70大中城市房價變動情況來看，房價快速上漲的趨勢已經被遏制。一些城市的房價漲幅繼續減小，與此同時，房價環比下降的城市範圍在繼續擴大。從區域來看，中西部、環渤海重點城市房價漲幅已經明顯縮小；一線城市、珠三角重點城市房價環比漲幅已經縮小到零；長三角重點城市房價已經下降。

　　儘管有部分城市利用限價來避開限購，但是上述基金經理告訴記者，嚴格的“限購令”會壓制市場需求，導致樓市成交量萎縮，進而影響土地市場，地方政府的土地出讓金和房産交易環節的稅收會大幅下滑，“個人還是支持限購的，這個作用要明顯好于限價。”

　　上市房企庫存增加

　　目前大城市總體房價處於僵持狀態，廣發證券首席分析師趙強了解的情況顯示，部分城市如北京、杭州等外圍市場出現鬆動。“開發商採取的促銷策略，以及政府對供應結構的控制使得主要城市住宅價格漲幅繼續趨緩、降價範圍進一步擴大。”

　　但是值得注意的是，地産商庫存開始逐步增加。

　　今年1-8月份我國房地産市場供給需求比率達到了2004年以來的最高值，其中以東部經濟發達省份的三線城市尤為突出，三四線城市泡沫明顯，房地産市場庫存數量創下新高。

　　渤海證券研究員齊艷莉認為此次房地産調控政策將比以往更為強烈，限貸令和二三線城市限購令的力度將不會放鬆，政策的持續性將有待與市場高庫存量的進一步消化，泡沫的擠壓，房價的下行趨勢越發明顯。

　　據數據統計，今年上半年，A股上市地産公司存貨佔總資産比重由去年同期不到六成提升至61.82％。其中最受人關注的萬科A（000002）、保利地産（600048）、金地集團（600383）和招商地産（000024）四大巨頭，其2011年二季度的存貨數據分別為1713.66億元、1392.57億元、605.90億元、444.70億元，而去年同期分別為1115.31億元、937.88億元、453.63億元、338.56億元，今年上半年分別同比增長 53.65％、48.48％、33.57％、34.56％。

　　同時，這四大房企二季度存貨量也出現環比較大幅度增長，今年一季度“萬保金招”存貨分別為1508.52億元、1270.61億元、522.45億元、407.79億元，二季度分別環比增長13.60％、9.60％、15.97％、9.05％。

　　從實地調研情況來看，截至8月末，廣發證券監測的11大重點城市的存貨總量達到73萬套，環比上漲8.9%，同比增長57.1%。從目前存貨的絕對量來看，離2008年的最高點還有差距。例如北京，2008年最高時存貨有15萬套，目前是11萬套，相差28%。深圳最高時有6萬多套，目前只有3萬套，相差一半。反倒是一些中小城市，存貨更接近2008年。例如惠州，離2008年高點差15%。儘管較2008年高點仍有差距，但是存貨的趨勢快速向上的。

　　更危險的是，根據天相投顧的數據顯示，上市房企2010年年末籌資活動産生的現金流量凈額同比增速為108.8%，而2011年半年報該數據已降至-39.3%，表明近期房地産公司資金鏈有斷裂危險。

　　目前，房地産融資相關政策正在逐步收緊，籌資活動産生的現金流量凈額增速降至低點，而經營活動現金流量凈額增速在明顯增大，同時，貨幣資金存量並無明顯增長。總體來看，上市房企目前的資金情況接近於2009年中期的水平，資金鏈面臨斷裂風險。

　　拐點或將出現

　　時至9月中旬，除了台州、衢州兩個城市出臺了限購令外，僅廊坊、煙臺、韶關以及丹東四個城市出臺“限價令”。

　　記者翻看了台州、衢州兩個城市的限購令，其限購範圍都僅限于市區，對於本地居民，其限制購買的分別是第三以及第四套以上的房屋；對於外地人則是禁止購買第二套及以上的房屋。

　　東莞證券研究員黃凡認為住建部提出的新增限購城市“五項建議標準”中，除了第二項能明確界定外，其餘各項都沒有明確的量度標準，這就給各地方更多的迴旋餘地。同時，住建部提出的也只是“建議”而非“規定”，這也顯示出政府對新一輪地産調控的決心沒有以往來得堅定。

　　也許，這就給了地方政府和中央博弈的空間和機會。

　　“行業調控和流動性緊張是目前樓市銷售不利的兩方面原因，而流動性緊張是更全局性的因素。”南京一家地産公司負責人昨日告訴記者，房價下降趨勢正在加強，在達到價格底線之前，成交量會受到不利影響。“但是，這個價格底線應是市場參與各方博弈的結果，包括中央和地方政府。”

　　從政策面角度來看，房地産調控政策的主基調仍然是趨緊的。

　　從地方政府的層面看，趙強認為與中央的博弈還在繼續。“未來可能仍然會有一些二三線城市陸續出臺限購令。這將對市場形成不定期的衝擊。“在‘穩定物價’仍然是國家宏觀調控的首要任務的背景下，地方政府政策放鬆的訴求還不足以成氣候。除非外圍經濟環境發生急劇惡化，否則短期內房地産調控政策‘維持緊縮’的主基調很難鬆動。”

　　但是，黃凡認為限購或許已經走到盡頭，“限購調控的邊際效用實際上正逐步下降。”

　　在黃凡看來，一方面，小城市地方財政對房地産的依賴程度要比一二線城市大得多，而其房地産市場在全國的影響力則相對有限。同時由於三四線城市，在規模、環境、醫療、教育等方面都沒有一二線城市有優勢，其房價的上漲潛力以及需求量也較大城市為低，因此當地炒房氛圍並沒有重點城市熾熱。

　　前期政策疊加對地産銷售帶來的實際影響，9、10月應該是最好的觀察窗口，“國慶黃金周”已過，地産銷售持續低迷現狀成為事實。

　　“金九銀十不再，房價拐點將現。”因此，趙強認為，房價出現調整將是大概率事件，“樓市的趨勢仍然是向下的。”