師琰

　　金融危機以來英國最大一單地産交易案最近告吹，記者從相關人士處得知，曾志在必得的中國投資有限責任公司連同另外兩位潛在買家知難而退，不願再為債務鏈複雜的花旗集團大廈支付原來估價10億英鎊、相當於約百億元人民幣的交易價。

　　中投公司監事長金立群9月29日對本報回應説：“我們必須看是否能得到合理贏利，確保投資是安全的。”金立群未就此項交易的具體細節置評。

　　“CIC管理的資産價值2300億美元左右，那些錢是中國人民通過自己的艱苦工作所收穫、奉獻的果實，”金説，“對每一美元現金我們都將負起責任。”

　　中投決定棄購花旗大廈之時，正值英國地産市場從去年起復蘇的勢頭急轉直下。幾乎一夜之間，倫敦地産市場上掛牌標售的商業樓宇總價值增至罕見的50億英鎊。然而受宏觀經濟拖累的英國甚至是歐洲地産市場正在下行。

　　“我們對在英國(市場)的投資(仍舊)保持興趣，但就具體交易而言你永遠不知道結果如何。”金立群説。在不到兩年時間裏，中投在英國的投資額已達到70億美元。

　　中投棄購背後

　　去年全球商業房地産直接投資交易總額1035億美元，主要貢獻來自以各類基金為主的跨境交易額同比驟增了50%，佔到總交易額一半。但目前各類基金對於跨境投資正變得越發謹慎。

　　“過去幾個月規避風險的情緒上升，大型交易正在關閉。” 仲量聯行國際資本集團負責人哈斯特(Arthur de Haast)説，“如果今年接下來的日子經濟環境仍不明朗，這種趨勢將繼續。”

　　花旗集團大廈高45層，是倫敦新金融城金絲雀碼頭耀眼的地標型建築。去年秋季中投已開始積極準備競標購買該幢大樓。當時市場估價在10億英鎊。

　　一位了解此案的相關人士今年早些時候曾向記者透露，稱該樁收購大案有可能在夏天完成，亦可能因不確定因素拖到更久。

　　該幢大樓目前屬於富豪Glenn Maud 的Propinvest集團和愛爾蘭企業家Derek Quinlan共同擁有，而他們是在2007年花了11億英鎊從蘇格蘭皇家銀行手中購得。

　　當年的賣家蘇格蘭皇家銀行向買方提供了1.43億英鎊初級貸款，一個銀團則提供了另外8.75億英鎊二級貸款，目前部分二級貸款的權益轉給了愛爾蘭國有資産管理機構NAMA。

　　據介紹，這些貸款本應于2009年到期，但已被延期至今年9月和10月到期；貸款的利息屬於到期一筆支付，而非按季償還，目前未償還的利息金額已達2.57億英鎊，導致該幢大樓的債務總額接近14億英鎊。

　　但是根據今年6月估值，該幢大樓價值已縮水至9.1億英鎊。而隨著英鎊匯率持續疲軟，英國二次量化寬鬆在即，該樓以美元或人民幣計算的價值3個月以來又相當於縮水近一成。

　　倫敦地産市場一向是由海外買家支撐半壁江山。中行、工行過去兩年在倫敦相繼斥鉅資買樓，加上香港商人頻頻出手，一些內地富豪也來倫敦挑選豪宅，讓來自中國的資本在倫敦地産市場迅速成為一支令人刮目相看的生力軍。

　　不過，一位主要服務於中國投資客戶的倫敦地産經紀向記者透露，最近一段時期，來自中國的商業地産類投資已處於“寂靜”狀態。

　　倫敦地産浮沉

　　倫敦一直是全球地産界的風向標。2008年開始的經濟危機，令倫敦商業地産市場的價值一度比高峰期下跌四成。到今年初，逐步回暖的市場與低谷時相比，價格漲回15%-20%。

　　但最近幾個月，房價增長步伐明顯受到阻力。倫敦抵押貸款經紀公司Obligo負責人Chris Gardner説，樓市“幾乎完全停滯”。

　　“現在的情況主要是業主恐慌，包括很多持有高品質商業樓宇的業主，因為擔心市場動蕩，唯恐會錯過最後的出手機會，所以紛紛放盤。” 9月23日，Cheyne資本管理公司投資監管專家江月對本報記者説。

　　目前估計有價值50億英鎊的商業地産蜂擁掛牌上市。“這麼多商業樓宇一下子涌現在市場上，更可能加劇市場動蕩。銀行也格外惜貸，基本上不會貸款給這類資産的購買者。”江月説。

　　儘管英國利率已很低，英鎊還在下跌，而且又是海外買家的傳統“避風港”，但今年二季度平均房價同比下跌5.33%，而去年同期還曾上漲6.04%。

　　在興業銀行分析師Beenan Hilliard看來，即使利率下降，但消費者信心指數還是“非常低”，“地産市場仍然被高估”。 他預計，因為一個“麻煩的經濟基本面和低消費者信心指數”，英國房價到明年中期還會再降5%左右。

　　英國只是歐洲地産業下跌走勢的一個縮影。英國特許測量師學會RICS根據今年二季度數據發佈的環球房地産指南顯示，歐洲大部分在下跌，表現最差的地産市場位於邊緣地區，呈馬蹄形，包括愛爾蘭、西班牙、地中海島嶼、希臘和許多中東歐國家。

　　隨著歐債危機進一步加劇，要求歐洲央行回復下調基準利率的呼聲正越來越高。負責完成RICS報告的Matthew Montagu-Pollock説：“低利率對地産市場是積極信號，但只有在基本經濟面復蘇的情況下，樓市才有希望。”