經濟觀察網 記者 宋堯

　　高和投資近期發佈投資報告，稱對房地産市場的持續調控已經使民間對房地産行業的投資發生明顯變化，原有的“炒房時代”已式微，而“理財投資時代”即房地産投資的證券化時代正在來臨。

　　根據高和投資報告的分析，傳統民間資本主要有三大資金出口：股市、樓市、高利貸市場。儘管樓市調控持續高壓，但相對於幾乎失去了應有投資屬性的股市，以及高風險、環境急劇惡化的高利貸市場，樓市依舊是民間投資主要的資金出口，不過，資金輸入樓市的方式有所變化。

　　其主要趨勢則是房地産投資的證券化的趨向來臨，以及對商業地産投資的趨熱。

　　高和投資稱，越來越多的民間資金選擇了以信託及房地産基金的方式進入房地産市場，根據其收集的數據，2010年度累計投向房地産的信託資金（包括集合以及單一信託）總計達2864億元，而在2011年第一季度，房地産信託資金的額度便達到了711億元，而在新增信託資金中的佔比也從2010年初的7%上升為14%。

　　而這給中國房地産市場帶來的直接變化便是融資方式的逐漸轉變。就房地産融資來講，中國房地産業直接融資（基金、信託、開發商自籌資金等）不足10%，80%以上是間接融資（以各類銀行貸款為主）。

　　高和投資認為，隨著房地産信譽的從嚴管理，及預收款監管城市的增加，銀行貸款及預收款將越來越受到限制。大量的民間資本透過信託、基金的形式投向房地産必將是未來趨勢。這樣的趨勢有兩種好處：一是將個人炒房的錢由需求轉向了供給，從而抑制了房價的快速增長；另一方面增加了房地産直接融資的渠道。從國外的經驗看，不動産投資的證券化是大勢所趨。由不動産的實物投資轉向證券産品：如REITs、信託、基金等。數據顯示，信託的收益率可以維繫在8%—10%左右，基金收益率高達20%—25%。

　　不過，同樣受房地産調控的影響，這些民間資本多流入到了商業地産領域。調研還顯示，新政前，投資5年以上的商業地産年化收益率為10%，投資一、二線城市的住宅，年投資回報率一般能達到15%。新政出臺後，投資商業地産年化收益率為9%，而住宅投資年回報率不超過5%。商業地産的年收益率新政前後幾乎持平，而住宅投資的回報率下降了2/3。住宅投資回報率的下降原因在於：信貸趨嚴導致投資杠桿工具缺失，以及調控中提高房地産稅費的條款。