房價居高不下致使房産糾紛層出不窮，如今，城關區法院房産庭受理案件的數量呈逐漸攀升狀態。關於房産的轉讓，雙方自願簽訂的合同是否合法有效？購房指標轉讓究竟應該注意那些法律問題？本報記者就此採訪了城關區法院陶生蓮法官。

　　問：購房資格轉讓協議是否有效？

　　答：屬期待利益轉讓，合同有效。

　　“法無明文禁止即自由。”陶法官説，“法律對購房指標能否轉讓的問題，僅設置了幾種禁止性規範，例如經濟適用房、軍用房等不得轉讓，除此之外，法律並沒有明令禁止購房指標轉讓，在這一塊，法律上屬於空白；其次，雖然《城市房地産管理法》規定：未依法登記領取權屬證書的房地産不得轉讓，但它僅僅是對物權行為的限制，轉讓購房名額，並非物權範疇。因此，也不能作為合同無效的法律依據。”

　　職工按單位政策享有優惠購房的權利，在與單位簽訂協議時，職工尚未實際取得房屋，因此，職工對房屋的權利只屬於資格權利，在法理上可歸為一種期待利益，屬於債權範疇。換言之，此類房屋轉讓過程中發生的糾紛，屬於購房資格轉讓糾紛，並非房屋所有權轉讓糾紛；轉讓行為不違反法律的強制性規定；沒有損害其他人利益，協議有效，雙方應繼續履行。

　　問：無權屬證書的房屋轉讓是否有效？

　　答：不影響集資房資格轉讓合同的效力。

　　《物權法》規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動産物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”。如前所述，集資房轉讓合同是集資建房資格的轉讓，並非房屋所有權轉讓糾紛，屬債權範疇。即使涉案房屋未依法登記領取權屬證書，其法律效力是物權不發生變動，不影響集資房資格轉讓合同的效力。

　　問：經濟適用房轉讓是否有效？

　　答：協議一律認定無效。

　　對購買經適房的人群，國家有嚴格的條件限制，購買人必須符合相關的條件。經適房配售後，5年內不得上市交易。確需轉讓的，由原購房人向市房地産行政管理部門申請回購，回購價格由市價格部門按照原價格並考慮折舊和物價水平等因素確定。

　　在限制轉讓的年限內將房屋轉讓，或將購房權私自轉讓給沒有購房資格的人，以上行為違反國家關於購買經濟適用住房的相關規定，法律認定該類購房指標的轉讓協議無效。

　　問：出賣人違約責任如何追究？

　　答：依照房屋現價的一定比例補償買受人。

　　對房屋合同産生的糾紛案件，審理時不能簡單地只按合同的有效、無效結果進行處理。當確認轉讓合同無效時，出賣人應按房屋現行市場價的一定比例補償買受人。這樣既對出賣人的惡意訴訟進行了懲罰，又維護了合同的嚴肅性，同時還可以警示那些因房屋漲價而預謀毀約的人。(記者 許沛潔)