□本報記者 周文天

　　在南京市六合區，一個名為宇揚雨花石文化園的樓盤尚未封頂，但該開發商于9月初突然“失蹤”，波及200余名購房人和多家供應商。中國證券報記者調查發現，該樓盤開發商為南京宇揚置業有限公司，其為南京市宇揚集團下屬房地産公司。當地傳言，宇揚集團董事長楊軍因公司資金鏈斷裂攜款逃逸。

　　今年以來樓市調控深化、銀根緊縮，二三線城市中小開發商資金壓力比往年更大，多地出現開發商“失蹤”或停工現象。業內人士認為，年底二三線城市中小開發商“破産潮”或將出現，部分限購城市有可能出現大批爛尾樓，中小開發商今年冬天會更艱難。

　　一夜之間人去樓空

　　知情人士透露，宇揚雨花石文化園樓盤二期項目購房者200多戶，其中186戶交了定金，每戶10萬元，約50戶一次性交清房款，二期款項(包括定金)約3000萬元。

　　項目規劃表顯示，該項目總建築面積約為23萬平方米，總戶數約為1700戶，二期共216套。

　　根據搜房網報價，該樓盤均價3400元/平方米。一位購房者表示，因為銀行貸款難以獲得，聽説一次性付款能優惠，他們拿出全部積蓄，並向親友舉債，付清購房所需的40萬元。不料，房子還沒蓋好，老闆卻跑了。

　　不僅僅是購房者，多家供貨商、工程隊代表聞訊趕來，他們在債務登記表寫上宇揚的欠款。除了供應商的貨款尚未支付，還有1000多萬元施工款未結算。

　　“宇揚遲早會出問題的，他們從來不會主動去支付款項，拖延供應建材款時間太長，天天打電話，也拿不到錢。”一位供應商説。

　　雖然樓盤尚未封頂，但六合區房管局産權登記科的相關工作人員稱，他們已給宇揚雨花石文化園二期銷售頒發了預售許可證書。

　　該樓盤售樓的廣告宣傳材料號稱自己是國家發改委立項項目，售樓處墻壁懸挂多張楊軍和視察公司的各級領導合影照片，售樓大廳櫥窗處一塊金牌匾特別引人注目，由世界傑出華商協會授予江蘇南京市宇揚集團“世界傑出華商協會會員單位”。

　　楊軍用10年時間創造的“宇揚神話”，在一夜之間灰飛煙滅。位於南京六合大廠太子路上的集團總部已人去樓空，公司被法院查封，門口還貼有一張欠繳10多萬元電費的催繳單。當地政府已經成立工作組，封存、凍結宇揚集團的所有資産。

　　9月17日，該樓盤工地復工，不過原在建的二期工程已轉由其他開發商處理。

　　據購房者透露，售樓處開始為已支付定金和房款購房者簽訂“維權關係轉讓合同”的協議，將購房者所交付的認購定金以及首付所餘下的欠款轉移到名為“瓜埠安裝有限責任公司”名下。

　　中國證券報記者從相關方面證實，包括一些國有大銀行和股份制銀行涉及這一項目，貸款總額不少於3億元。此外，宇揚集團通過民間籌集的資金不少於3億元。中國證券報記者向南京多家銀行求證貸款數額，這些銀行均三緘其口。

　　快速擴張釀成苦果

　　公開資料顯示，宇揚集團前身是南京宇揚金屬製品有限公司，成立於2001年。宇揚集團擁有六家分公司，涉及金屬製品、進出口、腳手架、文化傳播、置業等領域，主要生産建築用系統腳手架、腳手架鋼管和腳手架扣件，還有一家宇揚集團(迪拜)貿易公司。

　　成立初期，宇揚集團靠做腳手架起家，銷售收入不多。伴隨著房地産業的急速發展，公司規模開始擴大。2005年8月，註冊成立“蘇優揚進出口有限公司”。同年10月，成立“南京華萃文化貿易傳播中心”，從事文化交流和研究。

　　之後楊軍頻頻涉足概念性産業。2007年4月，總投資2億元、佔地30多萬平方米的雨花石文化産業園項目開工，當時的口號是“要將雨花石産品做成‘國禮’”，同年楊軍榮膺南京十大傑出青年。

　　相關人士表示，楊軍曾以礦産投資收益高為由，在今年5月召集的一次當地企業界人士聯歡，開出高達50%的年利率來集資，並稱“外面遍地是黃金”。

　　知情人士透露，公司出現問題是在2007年以後，以前一直做腳手架國際OEM業務，生意很好。2008年遭遇金融危機時，國外建築市場萎縮，宇揚集團轉做國內市場，卻遭遇房地産調控，宇揚集團的主業腳手架業務受到很大的衝擊。宇揚置業的宇揚雨花石文化園項目在南京郊區，原本設想好的獲利空間遭受打壓，前些年企業快速擴張導致銀行貸款不斷增加，不斷上漲的銀行利息以及企業業務滑坡是導致資金鏈斷裂的直接原因。

　　資金壓力日漸凸顯

　　今年以來樓市調控加碼、銀根緊縮，二三線城市中小開發商資金壓力比往年更大，多地媒體爆出當地開發商“失蹤”或樓盤停工現象，而以往樓市調控時並沒有出現今年類似的情況。業內人士預計，中小開發商資金鏈斷裂案例在今年下半年還會出現。

　　據湖南當地媒體報道，湖南中遠房地産開發有限公司老闆今年7月借了大筆高利貸款後“失蹤”。當地媒體稱，這是央行第五次加息之後，湖南省內出現的第一例因資金問題而“跑路”的老闆。

　　同樣據媒體報道，天津新潤房地産開發有限公司投資開發東北角藝術公寓，從今年2月起停工長達半年，尚未復工。關於該項目的種種不利消息卻頻頻傳出，開發商與業主玩起了“捉迷藏”，售樓處也人去樓空。

　　還有消息稱，今年7月，安徽宣城市爆出“房産局官網首頁刊登賣房廣告”的新聞。因資金鏈斷裂，該市樓盤“山城名居”開發商法人代表“失蹤”，施工人員兩個半月拿不到工資，房管局不得不在官網上公告賣房，以此“督促他們儘快籌集資金，儘快向業主交房”。

　　而上市房企的資金壓力也不容樂觀。今年以來，ST珠江、萊茵置業等上市房企紛紛宣佈由於房地産業務經營不理想，將全面涉足礦産行業。據Wind資訊統計顯示，泰達股份、嘉寶集團、綠景房産等近20多家上市房企也都“棄房從礦”，宣佈投資礦業。個別開發商甚至轉戰餐飲業和養殖業。

　　按照申萬二級行業分類，124家房地産開發板塊上市公司今年中報數據顯示，房地産行業平均資産負債率為69.73%，而去年同期房地産行業平均資産負債率為67.21%。

　　與此同時，“招保萬金”的平均資産負債率從去年年底的72.37%上升至74.4%。通過對2002年以來的年報數據統計，目前“招保萬金”的平均資産負債率再一次刷新近10年來高點。

　　業內人士表示，貨幣政策緊縮的基調難以改變，中小房企很難從銀行獲得貸款，民間高利貸無法解決根本問題，隨著限價、限購、限貸及房産稅等樓市政策進一步深化實施，中小房企的銷售一旦不順，資金鏈隨時有可能破裂。

　　上海至行投資諮詢有限公司總經理趙春雷向中國證券報記者表示，由於資金緊張，年底在部分限購城市可能出現大批爛尾樓，中小開發商今年冬天會更艱難。中國房産信息集團分析師薛建雄也表示，銀根收緊令房貸更難以落實，成交量持續下跌，如果調控政策持續執行下去，年底二三線城市中小開發商將出現“破産潮”。