陸昀

　　儘管8月、9月北京樓市的市場供量顯著增加，但進入所謂“金九”時節，北京樓市商品房成交量卻遭遇了3年來最低。開發商對“金九銀十”的期盼及緊縮政策漸松預期的落空，令今年的“金九”成色大減。而已“蓄水”多日的30余個新盤又將在“銀十”上市，樓市的實質性降價正在逼近。

　　據北京房地産交易管理網數據顯示，截至本月19日，北京樓市成交量在金九再創新低，前19天，商品房住宅簽約套數為2735套，儘管二手房報價全面下調1.78%，其住宅簽約套數為4233套，一手房、二手房交易量均創造了最近三年來的最低。

　　最近兩月，蓄勢已久的新樓盤的相繼上市並未打動購房人。北京8月開盤的項目30日銷售率平均只有26.2%；截至9月19日，9月內供應的住宅項目合計為16個，提供的住宅套數合計為5946套，而截至日前已經簽約的套數僅為206套，且主要集中在兩個價格下調的項目，當月的累積簽約率只有3.5%。創造了限購後的新低。由於“限購”政策的作用，今年9月北京樓市“金九”不再，北京商品房的成交量相比去年及前年同期均有非常大幅度的下調，成交量甚至不足2009年9月同期的1/4。同比下跌幅度達到了73.4%，落在上海、深圳、廣州之下。

　　儘管來自官方渠道的數據顯示，北京房價下降了千元，但降價項目大多位於此前價格上漲迅猛的郊縣，目前主城區房價仍在上升。另據北京中原市場研究部統計調查顯示，9月份供應量截至日前住宅套數達到了5946套，已經超過了7、8月全月供應量，這也使得在9月住宅庫存量也已經達到了11.27萬套，達到了最近2年的最高點。同比限購之前上漲了2萬套。

　　商品房的庫存在顯著增加，而需方由於“限購”大為萎縮。受“京15條”政策影響，消費者購房受限，成交減少明顯。據“鏈家地産(微博)”市場研究部統計，今年1-2月份，限購出臺前，北京市外地人購房佔比約為38%，而從3月份至今，外地人購房佔比平均值約為10.6%，約為調控前25%，而且外地人的實際成交量調控前後相比，大約縮水60%左右，也就是説，當前外地人購二手房成交量已從原來月消化3000套左右降至1000套左右。“鏈家地産”首席分析師張月(微博)認為，外地人購房減少，是促使當前整體市場走低的重要因素之一。而即便是符合政策的一次性購房、改善型買家大多不認為樓市已經形成實質性降價，購房者期盼政策的進一步到位，觀望情緒更加濃厚。

　　即將到來的“銀十”樓市供給仍將放量，來自專業機構的消息，10月份北京將有31個項目入市，其中有20個項目為純新盤。31個項目提供的住宅套數將接近萬套，這將使北京樓市庫存壓力繼續增大。而根據目前的信息，10月供應的郊區項目數量明顯佔比過大，20個項目為郊區項目，佔供應總量的64.5%。市場供應重點已經移出五環外，集中在房山、大興、順義等熱點新城。

　　北京樓市的供需狀況明顯在改變，樓市的實質性降價似在逼近。北京中原市場研究部認為，近三年北京住宅土地供應郊區佔80.4%，九成集中于五環外，其中房山、大興、通州佔比達51.3%。但在高房價下，大多數買家能接受的位置是五環路周圍，五環內外形成市場供需比的臨界點，在5環外現有及一年之內的潛在供應量大，這些項目為了加快週轉週期，在目前市場情況下，很可能選擇降價求量。

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