在最新一期《湛勻妙語》節目中，上海投資學會副會長、著名經濟學家陳湛勻教授以《早論外資進入中國房地産市場動因和優劣分析》為題做出精彩演講，本網也將連續兩次刊登陳教授演講內容，此文是其中有關外資進入中國房地産市場利弊分析，陳教授重點強調在中國，我們不僅需要在環節上加強管制，還需要在方法加以強化。

　　陳教授認為，外資進入到中國房地産市場有利有弊。其體現如下:

　　主要優勢是：

　　1.我國房地産企業品質與海外房地産企業比較，差距不小，除了資金、規模上，還有差距提現在價格和服務上。

　　2.外資房地産企業的經營管理方式和市場開發模式上都會給我國相關企業提供經驗、知識、技術的借鑒。

　　3.我國房地産産業集中度低，外資房地産企業進入會有助於我國産業集中度提高，有利於競爭力的提升，也豐富商品房的供給。

　　4.有助於緩解國內房地産企業資金緊張的局面。

　　主要劣勢是：

　　1.由於外資熱衷於投資熱點城市和沿海發達地區及中心城市，房地産産業結構不合理，也推動局部地區部分高檔房地産市場價格上漲和泡沫，海外遊資的房地産炒作，使得中國房地産市場受到國際套利資本的衝擊。

　　2.中國在房地産行業度外資準入的門檻並不高，包括對境外機構和個人投資開發和銷售環節，因此要避免外資對房地産市場的惡意炒作，要關注我國房地産産業安全，因為房地産産業要關聯50多個産業，中國樓市是外資瞄準獵錢的主戰場。一般來説，中國樓市要比其他國家安全，一方面外資賺的盆滿缽滿，另一方面外資又夢想做“廣場協議美夢”

　　為了防止國民財富的流失和調控房地産泡沫，國際社會通行做法是對外資投資和購買房地産實施必要限制，大部分國家的管制主要集中在房地産上遊環節上。因為國內房地産泡沫與境外資金持續流入很是相關的，因此我們不僅要在管制的環節上，還要在管制的方法上進行強化。比如：限制交易面積和區域及金額，限制投資者身份和用途及持有比例等，加強境外投資基金管理。為了強化外資開發投資和購買的監控，需要建立從匯兌到交易各環節市場統計檢測和防範體系。

　　由於我國法律和體制還沒有完善，在外匯政策和管理等制度還沒有給海外房地産基金完全通暢的、合理的資金通道，比如如何有效控制外資流入行業性質，要進一步規範外資房地産市場準入，如何放開長期生産型資本流入，限制短期投資型資本流，提高外資房地産行業註冊資本在總投資的比例，中國房地産金融市場，急需要規範房地産投資基金的法規，如何在稅收政策方面比如用“階梯型”稅收？在信貸方面如何控制境內銀行機構向境外投資者提供按揭購房貸款和擔保等，要構建房地産外資投資監測體系，要動態把握外資流入我國房地産市場相關的數據。