李樂

　　如何建立退出機制仍是難題

　　在緊張催促地方政府及時按目標計劃開工保障房的同時，對於確保“十二五”期間將陸續建成的3500萬套保障性住房公平分配與嚴格管理，國務院已經開始有所考慮。

　　日前，國務院兩位高級官員就對廣東省政府上報的《建立健全公正的保障性住房分配與管理機制的建議》先後做出批示，並由國務院辦公廳批轉至包括住房和城鄉建設部(下稱“住建部”)在內的各相關部委以及地方政府，要求儘快在全國範圍內建立起符合當地需要的保障性住房“輪候”制度，以確保保障性住房的公平分配和動態管理。

　　所謂“輪候制”是一種對保障性住房申請人先行進行資格審核和準入的制度，並根據通過審核符合保障性住房資質要求的人員信息建立數據庫，而後再根據保障性住房建設進度對已通過審核的申請人先後次序分配保障性住房或購買資質的管理制度。目前，全國只有北京、深圳等少數特大型城市建立了這項全面的輪候制度。

　　全國“輪候”

　　在北京等特大型城市已經運行超過兩年的“保障性住房輪候制度”(下稱“輪候制”)在全國保障性住房建設“大提速”的背景下，恐怕將在全國範圍內進行推廣。

　　“確實有國務院領導做了關於保障性住房方面的批示。”9月7日，住建部一位官員向《中國經營報》記者證實。在此之前，多位權威人士稱，國務院總理溫家寶、副總理李克強分別就一份《建立健全公正的保障性住房分配與管理機制的建議》(下稱“建議”)做出批示，要求全國各地要結合自身情況，儘快建立適用於當地的保障性住房輪候制度。

　　不過，對於批示的內容以及批示領導的身份，這位住建部官員表示不便發表評論。

　　記者了解到，這份“建議”係經由廣東省政府上報至國務院。在此之前，中共中央政治局委員、廣東省委書記汪洋曾專門就保障性住房的開發、建設、管理以及解決城鎮中低收入人群、城市新移民等群體的住房困難問題在包括廣州、深圳等地進行了週密調研。

　　在此次調研中，汪洋聽取了來自政府分管部門、保障性住房開發、建設、管理企業、學界以及保障性住房應保人群的建議。其中，對於輪候制建立是各方都陳述的共同點所在。汪洋隨後便要求相關方面就此撰寫報告，經由廣東省政府上報國務院。

　　“輪候制”最早起源於新加坡。新加坡住房發展局副局長曾以新向記者介紹，該制度的核心即在開發建設保障性住房(新加坡稱組屋)之前，先行受理公民的申請，再進行資格審核，並將通過資格審核的申請人按照先後順序進行排序，在組屋建成後，徵求個人意見，按順序進行保障性住房的分配。

　　在此之前，中國內地只有北京等特大型城市初步建立了“輪候制”。一位接近住建部的權威人士稱，國務院兩位高級領導批示並轉發了這份報告後，還專門在新近召開的保障性安居工程工作協調會上向地方政府傳達精神，要求儘快建立健全“輪候制度”。

　　總量預估

　　從2010年開始，中央政府對於保障性安居工程的投入逐年加大，且任務指標不斷提高。2011年，全國新開工建設保障性住房任務定為1000萬套。而“十二五”期間，中國內地的保障性住房開工建設總量任務指標將達到3500萬套。

　　這一任務指標，史無前例。“從我個人角度看，這樣的任務指標帶有很大的政治任務性的成分，開工建設、供應量是一方面，但另一方面，是否應該以一種更科學的工作方法，對保障性住房的總需求有所預估，這樣無論中央政府還是地方政府的工作，都能更加有的放矢。”清華大學公共政策研究中心副主任孫剛明向記者表示。

　　2010年前，住建部曾將廉租住房的開工建設、竣工交付總量定為750萬套。住建部內部人士告訴記者，750萬套廉租住房的任務指標，是根據民政部計算、統計並提供的相關材料定出，由於民政部統計的口徑中，全國城鎮處於“低保線”以下的家庭戶數約為750萬戶，而作為保障“低保戶”住房的保障性住房，達到750萬戶就可以實現“應保盡保”。

　　不過，對於此次2011年保障性住房安居工程1000萬套以及整個“十二五”期間3500萬套的指標是如何計算得出的，這位內部人士並未作出詳細解釋。

　　“通過輪候制度，可以比較準確地預估出未來一段時間內的保障性住房的需求總量。”一位曾常年在新加坡工作的房企負責人告訴記者，“因為申請是脫離于現有房屋的，不是有了一個保障性住房項目才去申請審核，這樣的話申請的規模就會有一定的上限，脫離于現有的房屋申請，就是你只要需要，政府就可以審核，審核通過的量，實際上在相當大的程度上，反映了未來一段時間內保障性住房的需求總量。”他説。

　　退出難題

　　2007年，北京市政府頒布《北京市經濟適用住房管理辦法(試行)》和《北京市城市廉租住房管理辦法》，由此，北京成為保障性住房實施輪候管理制度最早實施的一批城市之一。此後，深圳市也實施了輪候制度。除特大型城市外，烏魯木齊也在廉租住房領域實施了輪候制度。

　　“新加坡的輪候制度和我們還不是完全一樣，他有一套比較完整的退出機制，你一旦超出保障的標準，就要搬出去，但是我們這套輪候制度中，到現在為止，退出還是比較大的問題。”前述房企負責人稱。

　　目前，住建部已經開始起草2012年度的保障性住房指標任務，在總量與2011年保持穩定的前提下，對結構進行調整，進一步增加公共租賃住房所佔的開工建設比例。這意味著，在廉租住房繼續穩定的基礎上，租賃型而非産權型的保障性住房的比例將繼續增加。

　　“我們有些擔心，現在建設的問題還是小問題，錢到位、地到位就能開工，但難的是以後的管理，準入審核還好，我們擔心最難的就是退出，一旦住進去，超過標準了不退出來，我們能動用的強制手段很少，而且，使用強制手段還要考慮社會穩定的問題。”河北省建設廳的一位官員向記者表示。在2011年河北省認領的保障性安居工程任務指標中，公租房的比例超過60%。

　　這位官員告訴記者，退出難題主要是兩個方面，一個是上面提到的退出問題；二是政府如何掌握入住公租房或者廉租房的人群的收入變化問題，“這一點，我們基本上還是靠人力外調等方式來解決，但是總量一旦擴大，如果仍然僅僅依靠這個手段，難度就非常之大。”他説。

　　記者了解到，新加坡之所以能在組屋輪候制度中實現較好的“退出”，主要是由於其國內完整建立了一套集合個人稅收、房屋權屬、個人信用、身份證管理的“一張卡”管理體制，從而實現對其收入條件變化的情況有及時的了解。

　　“只有準入沒有退出的輪候制度，不是一個健全的輪候，因為那就是一個不斷增加總量的輪候制，這方面恐怕需要政府做更多的工作。”中國房地産學會會長陳國強告訴記者。