重慶東啟幻境酒店闖關記

　　本報記者 鄧全倫 發自重慶

　　家住重慶市渝中區解放碑地區的老劉，很多年來有一個習慣，每天早上起來推窗看山。放眼所及之處，是隔江的南山純凈的山色。

　　但3年前的一天，他發現這份純凈開始被打破—南山頂上一大片青翠山體突然被削掉，裸露出斑駁破碎的黃土，成了“癩子頭”，刺得人眼疼心痛。

　　重慶東啟房地産開發公司，一個在當地籍籍無名的地産商，2008年起在這裡打著旅遊觀景園工程的名義，破壞生態，侵佔國有林地，大搞高檔別墅和酒店開發。

　　事實上，南山，是重慶的一個省級風景名勝區，這座城市的生態屏障，號稱重慶“肺葉”，早被重慶市政府劃為禁建區和控建區，禁止房地産開發。

　　3年來，老劉和眾多當地百姓對這個房地産開發項目，不斷提出強烈質疑，但收效甚微—如今，這個房地産項目早就闖過規劃、國土房管、建設、園林、林業等層層關口，整體工程已完成近七成，首期27棟商品房預售許可證已辦理，即將對外出售。

　　更吊詭的是，該項目因開發商資金短缺，曾多次淪為爛尾樓工程，但卻得到政府支持，被列入重點項目，予以相關政策優惠。

　　“一個旅遊景觀工程在風景名勝區，是如何變身別墅項目的？”老劉們至今不解的是，從土地取得，到項目立項、審批，這個商業地産項目是如何闖關成功的？開發商到底擁有怎樣的深厚背景？

　　重慶“肺葉上”戳了大洞

　　重慶東啟房地産公司開發的這個項目，對外稱“東啟幻境度假酒店”，地處南山風景名勝區高地的南岸涂山鎮花果社，可俯視位於長江和嘉陵江交匯處的渝中半島。

　　時代週報記者獲得的相關資料顯示，該項目規劃用地118.11畝，總建築面積38846平方米，其中包括總面積28566平方米的51棟獨棟別墅，一棟10280平方米的超豪華五星級度假酒店。

　　此外，重慶東啟房地産公司一位銷售主管還向時代週報記者透露，該項目會配建兩個觀景臺，“土地通過租借而來”。

　　該銷售主管向時代週報記者披露了項目進展情況：明年底將完工交房；2010年7月12日，已取得一期27棟別墅的預售許可證，目前公司正在制訂銷售方案，尚不能確定開盤的具體時間。

　　對於這批別墅的市價，這位主管卻非常有信心：“我們項目的位置、環境，在整個重慶主城來説都將是絕版的。因為稀缺性，別墅每平方米單價肯定突破4萬元。”

　　以上人士稱，51棟別墅的面積在350-500平方米，也就是説這批別墅的起步價將高達1400萬元，“非一般百姓所能買得起，今後這裡將會成為富人的聚居地，”這位主管毫不諱言，他們的銷售目標客戶鎖定在家財萬貫的富豪們，目前已在接受預定。

　　今年初就關注並考察、有意投融資給該項目的一位投資公司人士稱，目前別墅群的整體工程已完成65%，資金總投入已達3.5億元，“再投1億多元就可以完工”。

　　8月26日上午，時代週報記者頂著重慶酷暑的烈日，到了重慶東啟幻境酒店項目處。起伏不平的梯田地形使開發地內高低落差達100米，幾十棟別墅大多已完成了外部框架，分佈在山坡的四五個臺階上；超五星級酒店的地基已夯實。因為景觀工程還沒有全部實施，施工區到處堆放著磚石、黃土，一片破敗、狼藉景象。

　　立在別墅區內放眼俯視，一艘巨輪模樣的渝中半島盡在眼下，近得仿佛伸手可觸。“晚上看重慶夜景，這裡是南山風景區的最好位置。”項目部人士自豪地表示，地塊上曾有法國大使館別墅，地理位置、自然風水和景觀獨特，坐觀長江、嘉陵江和渝中半島全貌，為目前重慶高檔別墅的首選之地。

　　而正因為在風景區的最佳位置搞開發，這個項目2008年2月動工伊始就變得敏感無比—茂密的森林一夜間變成了一片光禿禿的黃土。一位60多歲的村民跺著腳痛心地回憶説：“施工現場原有植被全被砍伐，水桶般粗的樹樁隨處可見，不少杉樹比我的歲數都大！”

　　房地産公司竟敢在風景區毀綠造房，破壞綠色天際線，人們為抬頭就看見了南山上的這塊巨大的疤痕而痛惜不已。隨即輿論漩渦頓起，眾人在網絡上抨擊稱其為“狗啃南山第一案”、“重慶額頭上動土”、“重慶肺葉上戳了大洞”。

　　一位接近重慶東啟房地産公司的知情者透露：東啟公司董事長王林曾親口告訴他，一段時間王林特別緊張，不得不花錢四處刪帖。

　　這個“癩子頭”，不但在重慶解放碑地區清晰看見，更不妙的是它正好處於進出重慶的航線下方，飛機上的人能俯瞰到地面裸露的大片黃土。

　　東啟公司項目部一位工作人員坦言，為防止項目惹麻煩，被北京來的領導看到，他們想了一個辦法—用遮陽網將整個工地罩著，遠處看過來就是一片黑，“綠色遠看的視覺效果，本身就是黑色”。

　　時代週報記者在施工現場看到了這些遮陽網，他們已然破碎，像一些污臟的破布淩亂地懸挂在別墅外墻上。

　　闖關成功的“合法項目”

　　南山風景區早在1989年重慶尚未直轄前就被四川省評定為省級風景名勝區，又是重慶城市的生態屏障。

　　國家明文禁止風景名勝區500米內不準開發。對此，重慶知情人士坦言：“如果嚴格按照國家相關規定，實際上，東啟開發的這個項目是不合法的。”

　　該人士指出，大量的別墅開發也違反國家的禁令。從2003年開始，國家就曾三令五申，禁止別墅供地和開發。

　　但讓人大惑不解的是，這個項目歷經10年，竟成功闖過規劃、國土房管、建設、林業等眾多部門的層層關口，取得所有開發手續，是一個“合法項目”。

　　“該項目係四久工程，屬於歷史遺留問題。”重慶市規劃局相關人士稱，東啟公司開發的該地塊，原建設單位為重慶冠中物業發展有限公司、重慶金廬園發展有限公司。

　　“原先這個項目就叫‘金廬園’，是一個旅遊景觀園工程。”項目所在地蓮花村花果社劉姓社幹部接受時代週報記者採訪時表示，1997年，重慶冠中物業發展有限公司、重慶金廬園發展有限公司拿到這塊地，其中還佔用了花果社88畝集體土地，但後因經濟問題，重慶金廬園公司破産。

　　重慶市規劃局證實原建設單位在1997-1999年間辦理過相關規劃手續。2002年，重慶東啟房地産開發公司通過司法拍賣，接手了這塊土地，並辦理國土使用權變更合同及國有土地使用證。

　　據時代週報記者調查了解，當時土地出讓金417.54萬元，土地性質為“商業住宅”。

　　重慶東啟房地産開發公司接手後，開始辦理規劃、建設手續。重慶市規劃局的文件説：“2003年南岸分局依照原發規劃條件，辦理了規劃選址意見書，性質為旅遊服務設施。”

　　東啟公司提出方案將在該地塊上修建旅遊度假酒店。知情者稱，因為項目所處位置景觀極為敏感，規劃部門對規劃方案的審查極為慎重，“曾多次召開評審會、專家諮詢會研究，並進行現場探勘及景觀視線分析”。

　　結果是，2005年，該項目取得修建性詳細規劃批復，規劃部門向其核發用地規劃許可證(渝規地證【2005】南字0027號)。

　　2006年，取得重慶市建設項目環境保護批准書。也就在這一年，重慶市政府開始對縉雲山、中梁山、銅鑼山(含南山、鐵山坪、玉峰山)等部分生態敏感區域進行建設開發管制：對所有開發項目一律暫停規劃實施、一律暫停建設審批、一律暫停施工。

　　2007年5月正式實施《重慶市“四山”地區開發建設管制規定》，南山等被劃為禁建區和控建區，禁止房地産開發。

　　東啟旅遊酒店項目的規劃審批手續被停止。但該項目大難不死，後來相關部門對其作出決定：調整後審批。

　　2007年12月，重慶市規劃局南岸分局將該項目規劃設計方案報市政府審批，重慶市政府批示同意(領導批示3183號)。

　　2008年1月，該項目通過規劃部門預審，並徵得協辦部門消防、園林、環保、人防部門同意後，辦理建設工程規劃設計方案審查意見。

　　2008年9月，重慶市規劃局南岸區分局為東啟公司了辦理一期項目41棟獨立酒店，面積20011.19平方米的規劃許可證。同年12月辦理二期規劃許可證，建築面積9875.03平方米。

　　2010年7月12日，項目取得重慶市國土房管局核發的一期27棟商品房預售許可證，預售面積13063平方米。

　　資本“大鱷”操盤

　　“重慶東啟酒店項目，其實一開始就是高檔別墅項目。”知情者表示，他們一直以旅遊服務設施項目名義運作，“暗度陳倉”，意在成功規避政策障礙。

　　事實上，這個受到眾人質疑的商業地産項目，得到了重慶各級政府部門的支持。它2003年先後取得重慶市發改委批文，南岸區計委立項目批文。2006年被重慶市南岸區列為區級重點項目。

　　2009年5月，東啟項目還入選重慶市首批“太陽工程”—“山水都市”旅遊精品。“太陽”工程項目將納入重慶市級重點項目管理，對其推進實行“一事一議、特事快辦”。

　　重慶市政府還出臺相關優惠政策，比如稅收優惠政策，優先保障用地計劃等等。

　　知情者稱，正是政府的支持，東啟別墅這個商業地産項目竟佔用了南山珍貴的國有林地。重慶市林業局資源處相關人士稱，單位和個人不得隨意侵佔國有林地和改變林地用途，徵佔用國有林地必須是公益項目或者市區重點項目。

　　據南岸區林業管理辦公室信息，東啟項目2006年在獲得重慶市林業部門徵佔用林地批准手續。

　　該辦公室向時代週報記者出示的2006年3月30日批復的《重慶市林業局准予行政許可決定書》顯示，東啟公司是以“旅遊觀景園工程”名義，獲批佔用南山國有林地0.2134公頃(約3.2畝)。

　　2010年3月10日，重慶市園林局在回復重慶市政府公眾信箱時稱，東啟地産項目經重慶市林業局批准，2006年4月至2008年9月間曾三次在重慶南岸區林業局辦理林木採伐許可證，採伐總面積0.42公頃(約6.3畝)。

　　71歲的重慶市綠色志願者聯合會會長吳登明，多年來一直關注南山的環境保護。對於商業地産侵蝕生態敏感景區，他連聲斥責“荒唐”：“公共資源被別墅項目佔用，主要責任在政府，規劃部門很有問題。”

　　吳登明質疑東啟項目在層層闖關過程中可能存在不正當利益輸送問題，“水很深”，他建議相關紀檢監察部門追查。

　　而更多人士探究的是，重慶東啟房地産公司到底是一家什麼樣的開發商？它能運作如此絕版的商業地産項目，到底擁有怎樣的深厚背景和巨大能量？

　　工商資料顯示，東房房地産公司成立於2002年4月，註冊資本800萬元，股東為廖宣東、王斌、張世偉，分別持股40%、30%、30%，廖宣東為董事長。該公司顯然為接盤南山花果社地塊而設，但尚不知其與原建設單位冠中物業、金廬園公司是否有關聯。

　　1963年出生的廖，重慶渝中區人，1984年畢業于華西醫大口腔醫學院後，一直在重慶口腔科醫院當醫生，直到1998年9月下海創辦重慶成長實業公司，出任董事長，張世偉也是其股東。

　　知情人士稱，廖近年來一直浸淫重慶資本界，“具有很強的社會活動能力”。2001年，廖宣東作為重慶成長實業公司代表被選舉為重慶三五九期貨公司董事長，他同時亦是重慶港九參股公司—重慶寶特曼生物高科技股份公司的法定代表人。

　　2003年6月28日，廖宣東未經三五九期貨董事會討論，直接為重慶寶特曼公司一筆500萬元的短期貸款提供抵押擔保，2005年遭證監會罰款5萬元。

　　2007年3月，王林開始進入重慶東啟公司，接任董事長。他受讓王斌、張世偉分別轉讓的東啟股份30%、10%。自此，王林、廖宣東、張世偉，分別持有東啟房地産公司股權40%、40%、20%。

　　王林1963年出生，重慶渝中區人，原華夏證券重慶分公司總經理，可謂資本界昔日“梟雄”。媒體披露的華夏證券內部文件顯示，華夏證券在2003年撤銷了王林職務，並保留追究其刑事責任的權力，原因是王林在任職期間違規開展賬外委託資産業務，截至2005年6月重慶分公司賬外經營累計虧損5.68億元。

　　有説法稱，重慶成長實業、東啟房地産等公司其實是王林就職華夏證券重慶分公司時成立的幾個殼公司。但時代週報記者對此無法確證。

　　資金短缺壓力

　　儘管有長袖善舞的資本界大鄂操盤，但東啟幻境酒店項目的投資建設並不順利。

　　“從拿到地至今，已長達10年了。”一位非常熟悉東啟項目的投資公司人士稱，進展緩慢除了各種開發手續辦理的掣肘外，還有一個主要原因是資金問題。

　　2004年12月，東啟拉上市公司重慶港九入夥，由後者出資4000萬元來聯合開發東啟幻境項目。2008年3月，重慶港九董事會通過決議，再追加2000萬投入到該項目。

　　據接近重慶港九的人士稱，由於重慶港九主旨是港口業務，要推動東啟幻境項目尚需不斷投入上億元的資金，這讓其面臨著很大的資金壓力，於是決定退出。

　　公開信息顯示，截至2009年12月17日，重慶港九在該項目上累計投入5984萬元，東啟房地産除退還重慶港九5984萬元補償外，還將向公司支付3090萬元補償。

　　重慶港九退出該項目後，東啟房地産被迫轉而借道信託融資。

　　新華信託2009年10月向社會推出“東啟幻境旅遊度假酒店項目股權投資集合資金信託計劃”，信託期限2009年11月6日-2012年5月6日，共30個月。

　　2009年11月該信託順利成立，募集到了2.4億元現金。其中800萬元信託資金用於受讓重慶市東啟房地産公司100%的股權，其餘信託資金以增資方式投資于東啟公司，讓其註冊資本增至4000萬元，增加資本公積金2億元，用於東啟幻境酒店項目建設。

　　以上投資公司人士説，目前，東啟幻境酒店已將2億元信託資金消耗殆盡，“因為資金短缺，這個項目去年10月就開始停工，最近找到一個江西建築老闆墊資，今年8月才得以復工。”

　　今年7月25日，新華信託資金管理報告亦稱，截至2011年6月30日，項目公司東啟地産監管資金餘額為0萬元，目前其開支通過自籌資金解決。

　　知情者稱，去年7月取得首期預售許可證，東啟公司本打算通過預售別墅回籠資金來補充融資缺口，但突至的意外事件打亂了計劃。

　　2010年6月，重慶希爾頓酒店案發，黑老大彭治民落網，被查出彭在開發南山慶隆高爾夫別墅項目中，行賄南岸區農林水利局局長魯永合、副局長何德富，在沒有辦理林地徵佔用許可證和採伐許可證情況下，擅自毀掉南山林地1000余畝。

　　南山的毀林開發再次成為社會關注焦點，南岸區政府為減輕輿論壓力，指令東啟別墅項目暫緩預售，並配合魯、何二人的案件調查，“直到今年5月才解凍。”知情人士説。

　　“先後已投資3億多元，還需要1個多億才能完工。”接近重慶東啟房地産公司人士説，目前該公司正謀求新的融資途徑，華融資産管理公司等各路資本曾考察該項目，表示有興趣介入。

　　但這個項目面臨的風險，又讓許多投資者望而卻步。一位投資者對時代週報記者表示：“項目審批層層公關，難免無貓膩，萬一哪天真查出問題，項目因此擱淺，而投資陷進去，那就後悔都來不及了。”

　　“現在樓市低迷，而明年5月信託資金到期需退出，”重慶東啟房地産公司內部人士坦言，公司面臨的資金、輿論壓力的確很大，“我們王總才40多歲，為這個項目頭髮都整白了。”

　　然而，重慶渝中區解放碑市民老劉並不同情東啟公司老總的處境：“他通過這個‘癩子頭’工程，在一定程度上已綁架了當地政府，相關利益官員不得不支持他趕快完工。”