如果以“麵包肯定比麵粉賣得貴”的邏輯衡量，對於二、三線城市的開發商而言，房價未來也許仍不用擔憂

　　■ 蘇培科

　　據中國指數研究院的統計數據顯示，上半年土地出讓收入排名第三的昆明，出讓金收入為336.85億元，同比漲幅416.03%；排名第七的瀋陽土地出讓收入308.13億元，同比漲幅142.63%。還有一些未進入前十名的二、三線城市土地出讓金同比漲幅，預計亦不低。

　　再從《2011年1-6月全國130個城市土地市場交易情報》的數據來印證，1~6月全國130個城市共成交土地9511宗，成交土地面積43759萬平方米，成交面積同比增加24%，顯然實際的土地成交數量有增無減，成交金額減少是由於二、三線城市的地價沒有一線城市地價高，但土地交易的絕對數量並不低，而且在大幅增長。

　　與上述城市相比，一線城市土地出讓金驟降。這其中除了政策限購等因素外，主要還是由於開發商擔心一線城市的高房價風險，於是轉戰二、三線城市繼續“圈地”，從而推高了二、三線城市的地價和房價。如山東泰安市今年上半年商品房成交均價同比上漲了53.9%等。

　　同時，上半年重點在二、三線城市佈局的房地産開發商也大獲全勝，萬科(000002.SZ)、恒大地産、保利地産(600048.SH)、碧桂園(2007.HK)等企業，上半年的銷售金額同比增幅都在60%以上。

　　筆者建議，在進一步強化和規範房地産需求調控的同時，還應強化供給管理；除了加大保障性住房的總供給，還應規範房屋租賃市場，讓租房者有相對穩定感，避免“非剛性需求”立即轉化為“剛性需求”；另外，還可以通過稅收手段來提高房屋持有環節的成本，讓持有多套房的人將存量房釋放出來，讓一部分房屋恢復居住屬性，從而緩解目前的畸形供需格局。

　　其次，地方政府應開源節流，自主減少財政壓力，並將土地出讓金優先用於保障房建設，避免讓土地出讓金成為地方政府的“第二財政”或“私房錢”。

　　從公開的統計數據來看，土地出讓金收入逐年大幅遞增。2010年全國土地出讓成交總價款為2.7萬億元，較2009年增長70.4%；2009年土地出讓總價款是1.59萬億元，較2008年增長65.7%。若拿現在的年土地出讓金數據與10年前比較，僅2010年一年就超過了2001年的20倍。

　　筆者建議，應對過去10年的土地出讓金收支進行重點審計，做一本公正、公開、明明白白的賬，對於曾涉嫌違規使用土地出讓金或者將土地出讓金揮霍、挪用的相關責任人，應該給予必要的責任追溯。因為土地出讓金換走了未來50~70年的土地使用權，相當於“爺賣仔田”，如果這筆賬是個糊塗賬，如何對得起子孫後代？

　　另外，筆者建議是否能將土地出讓的程序和出讓金賬戶從地方政府剝離出來，建一個全國性的土地公開交易平臺，將土地轉讓信息公開，接受各方監督；然後將收來的土地出讓金放入中央財政專設的省級土地出讓金賬戶，由中央財政暫作保管；再根據地方政府申請的保障房項目、安居工程項目和符合土地出讓金使用的項目再專款專用。這樣既可以保證“取之於民，用之於民”，也可以起到對土地出讓金收支的監督作用，斬斷地方政府與房地産開發商的利益鏈條。

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