8月上海樓市成交低迷，但未見實質性降價。劉建平製圖

　　上海樓市迎6年以來最淡8月

　　調控趨緊背景下，上海樓市迎來了一個近6年來最淡的8月。

　　商品住宅成交面積下滑至57.6萬平方米 開發商佈局年末行情

　　早報記者 陸鳴

　　調控趨緊背景下，上海樓市迎來了一個近6年來最淡的8月。

　　9月1日，中國房産信息集團發佈的數據顯示，今年8月上海商品住宅成交均價22026元/平方米，與上月持平；新增供應面積69.4萬平方米，環比(較7月)減少19%，同比(較去年同期)減少13%，成交面積為57.6萬平方米，環比下滑25%，同比下滑18%。這也創下2005年以來8月上海商品住宅市場成交量的新低。

　　據中房信分析師薛建雄介紹，2005年開始，網上房地産開始逐月統計成交量和價格。翻查近6年的8月樓市數據，2008年8月、2010年8月也是成交較低的兩個年份，但即便是這兩年，上海商品住宅的8月單月成交面積也在70萬-80萬平方米。

　　搜房網分析師湯正魏説，8月上海樓市整體低迷，商品住宅周成交量最高僅為13.7萬平方米。“新滬四條”的出臺，進一步削減了市場購買力，同時加大了開發商的觀望情緒，此外，新增供應的銳減也在一定程度上制約了成交量的前進步伐。

　　庫存880萬平方米

　　據21世紀不動産區域分析師黃河滔介紹，上海市新房成交量自2月受到調控影響出現80%以上的下滑，隨後6個月成交呈現漲3月、跌3月的過山車行情。

　　黃河滔稱，近三月新房市場成交量跌幅逐月擴大，不僅有政策、傳統淡季等因素，也有購買力及供應逐月減少有關。在下半年政策面臨再收緊的預期下，交投雙方的觀望促使樓市成交出現新一輪的回落行情。

　　前述中房信的報告也提到，7月中下旬市場出現一輪上升徵兆，主要是供應推動的集中成交，實際的市場情況還很不理想。到了8月供應量回落，成交量自然下降，導致開發商銷售業績全面下滑。據中房信數據，8月上海市企業銷售金額十強的總銷售金額41億元，環比下滑37%，同比下滑42%。

　　9月1日漢宇地産發佈的一份報告分析，雖然8月是傳統購房淡季，但今年8月上海新房市場成交量為近5個月以來的新低，環比跌幅也是除2月份外最大的一個月，這説明“滬四條”的效果立竿見影。

　　漢宇地産的報告還提到，本月上海商品住宅供求比達1.18：1。由於大量需求受到抑制，房源積壓嚴重。截止8月底，上海全市一手房庫存面積高達880萬平方米，房源庫存量增加使得開發商整體推盤節奏放緩。

　　漢宇地産市場副總經理孫文勤稱，近期開盤項目當月的平均銷售率，已由去年下半年的60%～70%大幅下降至30%～40%。基於房源庫存壓力考慮，不少面臨成交受阻問題的項目，為刺激銷售進度，都將加大促銷打折力度，屆時住宅價格有望出現調整跡象。

　　實質性降價未至

　　時至今日，雖然成交低迷、庫存高企，但8月樓市並未出現實質性降價。

　　薛建雄説，從單個項目上看，只有少數樓盤出現幅度稍大的降價，絕大多數的在售項目近半年來的價格只是穩中略降，降幅多數控制在3%之內。這説明8月份市場上還沒有出現大面積的降價潮。

　　德佑地産研究主任陸騎麟也稱，受“滬四條”限購堵漏措施的影響，滬上8月單價3萬-5萬元的中端樓盤成交面積下跌之勢尤甚，跌幅達到了43.4%。不過在中端市場受創嚴重的情況下，上海全市商品住宅的均價只跌了1.1%，依然處於接近2.2萬元的高位，這也從側面反映了大多數開發商並沒有真正下調房價。

　　而不少開發商也確實沒有降價衝動。

　　銀億集團銷售部副總監王士章直言，從年初到現在市場一直沒有熱點，大多數開發商都已經不指望今年會有什麼大的機遇，“如果等到10月、11月能有熱點，我們會多推一些盤，如果沒有就只能繼續積壓，反正我們目前也不是很缺錢。”

　　王士章説，經歷了一年多的調控，眼下房地産行業的格局是“強者越強，弱者越弱”。一些大型房企的高端項目市場估值較高，銀行願意以此為抵押，向其放貸，因此不少開發商並不是很缺錢。

　　但薛建雄認為，目前剛需購買力持續下降，投資需求不敢貿然進場，市場回暖的支撐明顯不夠，因此9月份市場將繼續膠著。但是開發商高成本融資的背後，説明其財務狀況並不樂觀，後期的銷售壓力在繼續增加。所以長遠來看，降價範圍的擴大應該只是時間問題。

　　開發商看淡金九銀十

　　對於9月這個傳統樓市旺季，開發商並未報太大期望。

　　上海寶華企業集團有限公司副總裁楊健説，8月成交低迷，預計9月、10月也好不到哪去，恐怕今年全年都不會有大起色。面對慘澹行情，開發商應該以一種平常心去主動適應，“供應多一點，促銷力度大一點，能成交一點是一點。”

　　楊健説，他們在寶山的一個剛需項目，7月一期開盤時賣得不錯，二期預計10月上市，屆時銷售怎樣目前也不敢太過樂觀。畢竟大的市場環境在這裡，賣得比較差也沒辦法。

　　王士章更是把眼光放到了年末。他們將一個高端項目定在10月推出，並把銷售的希望寄託在年末，“周邊的其他三四個樓盤也將開盤時間定在了10月，開發商也抱有同樣的心態。”

　　黃河滔同樣對金九銀十不報太大期望，這兩個月成交量或會有所反彈，但如果價格未有調整甚至隨之而上，預計其回升幅度及週期有限。黃河滔認為，目前相對於購房者，開發商更為焦慮，迫於資金、業績等壓力，開發商採取加快推盤策略的可能性逐漸遞增。

　　銷售策略生變

　　21世紀不動産昨日發佈的一份報告中稱，受季節性因素及政策再收緊等因素的制約，試探與觀望短期內將是未來市場的主旋律。而開發商推盤節奏與單批次供應量也必然隨之有所調整。在供應結構上開發商銷售策略已有變動。

　　前述中房信的報告稱，8月底上海樓市突迎一輪供應小高潮。8月最後5天的供應量達到24.3萬平方米。可見“金九銀十”當前，開發商推盤意願有所提升。

　　21世紀不動産的報告則提到，據了解，8月份所有獲取預售證的3萬平米以上項目中，七成單價在2.45萬元以上，且該些樓盤中部分項目已將開盤節點延至9月。

　　而據漢宇地産統計，8月成交單價在4萬元之上的公寓項目成交套數為153套，環比跌幅接近三成。

　　黃河滔分析，在投資及剛性需求分別因限購及購房成本等因素遠離市場後，開發商選擇在此時集中供應滿足改善性需求的項目，體現了其角逐9月的意圖。預計9月新增供應項目的去化水平將成為今年樓市風向標，決定下半年樓市的供銷走向。

　　陸騎麟也説，在持續高壓的調控背景下，9、10月份的成交有反彈可能，但其成色必然會有所減退。只有房價下跌才能換取當前調控政策的鬆懈，從而促成樓市的回暖。