近日，《中國證券報》爆出，某個信託公司在南京的一個房地産信託項目遭遇到兌付困境。項目規模十幾億元，發行的是集合信託，運作期一年，投資收益在10%左右。但是，工期延長等諸多因素讓該房地産項目銷售推遲，今年初南京實施的限購令更是讓銷售變得極為慘澹。現金流枯竭，導致開發商的資金鏈處於斷裂邊緣。

　　至此，上半年風光無限的房地産信託所隱藏的兌付風險終於浮出水面。專家表示，存量信託的投資者或遭遇延期兌付風險，而假如要選擇新發的地産信託，一定要注意合同中的條款細節。

　　現狀：地産信託成立規模連續三周下降

　　兌付風險浮出水面的背後，是數周來房地産信託成立和發行的連續萎縮。

　　據用益信託工作室不完全統計，上周信託共成立47款産品，規模約為68.95億元。而在這47款産品裏，僅有4款為房地産信託，募集資金13.85億，佔總規模的20.18%。

　　這已經是房地産信託成立佔比連續三周下降，前一週，成立的房地産信託佔比為28.21%。相較于之前動輒過半的資金規模，房地産信託成立市場已經顯出疲態。

　　普益財富分析師範傑長期跟蹤房地産信託市場，他認為，目前房地産信託成立和發行雙雙下降，不但由於信託公司受到窗口指導，更因為政府對於房地産行業頻繁調控，房地産行業已經出現滯銷和降價的兆頭，導致信託公司已經看淡樓市，不願意接相應的房地産信託項目。“以前，許多信託公司不願意接小地産商項目，擔心信用不好，回款沒有保障，但現在很多信託公司在接中型甚至大型地産公司的項目時，也非常斟酌。”

　　可能遭遇延期兌付

　　上半年，房地産信託曾瘋狂發展，光是今年上半年發行的地産信託資金量便已達到1600多億元。不少投資人士擔心，2012年左右，將有鉅額房地産信託陸續到期，屆時房産信託産品回款困難將影響到本金安全。

　　“房地産信託兌付難的隱患確實存在。”范傑對此坦言。但是，他認為信託公司一般都有能力承擔風險。對於普通投資者來説，遭遇延期兌付的可能性要大於本金損失。

　　他介紹説，以前房地産信託也曾經出現資金回籠困難的情況，但是由於不少地産信託在和投資人簽訂合同時，都有標注受託方有權延期的條款，因此，信託公司基本都能在延期的時間內採取拍賣抵押物等方式籌措資金。或者信託公司可以採取“拆東墻補西墻”的手段，發行一個新的房地産信託，保障投資者的本金安全。

　　業內人士透露，已經聽説有公司在大量啟動房地産基金的發行工作，其中目的之一就是為特殊情況下的房地産信託項目進行展期或延後處置做準備。

　　尷尬：舊資金回籠難 新的又發行

　　一方面是房産信託遭遇資金回籠困難，另一方面是新的地産信託繼續發放。面對普遍達到10%，甚至高達20%以上的收益率和日益增大的風險，房地産信託還有沒有購買的價值？

　　“在現在這個節點，購買房産信託還是應該慎重一點。”廣州創必承投資顧問有限公司研究發展總監布卓君表示，房地産信託的本質是投資者借貸給地産公司，如果房地産持續低谷，房子賣不出去，地産公司很難承受高額的借貸成本。

　　而范傑表示，如果依然想購買房地産信託，選擇大的地産公司和優質項目相對會更有保障。同時需要注意信託合同條款中的具體內容。“一般來説，實物抵押率越低，低至30%左右，風險就相對較小。因為即使房屋賣不出去必須抵押給信託公司拍賣，只需要以很低的價格成交，便可以保證投資者的本金安全。”