美國樓市正迎來繼次貸危機後的第二波違約潮，此次發源於中高收入群的優級房貸違約風潮，將成為美國樓市乃至其整個經濟體復蘇路上的一大麻煩。與次貸危機由監管不力和地産泡沫破裂所造成的原因不同，此輪違約潮來自美國已持續數月之久的就業危機。但美國經濟學家認為，這波優級房貸違約潮應不足以摧毀美國今年可能出現的房市復蘇。

　　優級貸引領第二波違約潮

　　根據美國通貨監理局以及儲蓄機構監理局公佈的最新數據顯示，繳款逾期60日以上的優質房貸，2009年第三季已經比前一年增至83.8萬戶。而且最近三個季度優級房貸的止贖數量增速顯著提高，增幅大大高於同期公佈的次級房貸的新增止贖數，顯示優級房貸違約激增正在成為美國經濟復蘇道路上的新麻煩。

　　優級貸的房主很多在此輪危機中淪為失業大軍的成員，是造成大量逾期未還貸違約的重要原因。編寫標準普爾/凱斯席勒房價指數的兩位經濟學家席勒與凱斯説，失業潮衝擊的對象不分貧富，因此房貸違約仍將在今年續增，為美國樓市復蘇帶來壓力。去年就已有愈來愈多優級房貸(prime)的房貸戶還不出錢，而即便今年的經濟復蘇前景樂觀，這種趨勢仍將繼續擴大。美國房貸銀行協會首席經濟師布爾曼指出，在查封的止贖房屋中，利率可調整型(ARM)優級房貸所佔比率在2009年倍增至10%；固定利率優級房貸所佔比率也倍增至1.95%。值得注意的是，當基準利率大幅下降，可調整型房貸的每月還款金也隨之減少時，這種房貸的違約率卻大幅上揚。布爾曼説，今年重設的調整型房貸還款金會大幅降低，但是借這種貸款的房主照樣還不出錢。

　　中産階級或成罪魁新禍首？

　　隨著失業率的節節攀升，佔美國約65%到85%的人口的中産階級處境堪憂，導致了該階級大量背負的原本風險較低的優級貸出現大量違約。通常而言，家庭年收入從3萬美元到15萬美元都屬於中産階級，華盛頓智庫“第三條道路”經濟學家吉姆凱西爾則把家庭年收入4.9萬美元以上列為中産階級。

　　可如今越來越多人(包括中産階級)能否取得收入成為首要問題。根據彭博社調查，美國2009年全年的平均失業率預估將在10%以上，將是1948年開始調查失業率以來最高紀錄。凱斯説：“裁員不分薪水高低，有錢人、低收入戶與中産階級都會遇上裁員，而這些人都可能會有房貸。”

　　除此之外，美國商業地産面臨的困境同樣令人擔憂。近日穆迪商業地産價格指數顯示，與2007年的峰值相比，美國商業地産價格迄今已經下跌41%。投資分析師認為，從目前到2012年，有價值1.4萬億美元的商業地産貸款將到期，其中有大量貸款為2007年所貸，而當時正是有毒資産問題最嚴重的時期。

　　此次違約潮難釀新一輪危機

　　與次貸危機爆發後政府再收拾爛攤子不同，此次美國政府在經歷過次貸危機時的救援措施仍沒有停歇，能夠在一定程度上控制風險，不至於釀成新一輪危機。凱斯也認為，這波優級房貸違約潮應不足以摧毀美國今年可能出現的房市復蘇。畢竟現在的優級房貸不像當初次貸式的“空手套白狼”。美國總統奧巴馬曾經承諾，要幫助900萬戶美國家庭保住房産。奧巴馬政府推出的7000多億美元經濟援助計劃中，涵蓋用於拯救樓市的750多億美元。美國全國房地産經紀人協會公佈的最新數據顯示，美國舊房銷售量2009年11月份比前月增長7.4%，經季節調整按年率計算為654萬套。該協會首席經濟學家勞倫斯雲估計，稅收優惠計劃今年帶動了35萬到40萬名購房者。美國財政部也在2009年年底宣佈，將取消對房利美和房地美總計4000億美元的救助上限。一系列“維穩”措施讓此次違約潮的殺傷力大打折扣。