國內五大城市二手住宅市場格局7月與6月相比沒有顯著變化，數月來一直處於低位徘徊狀態。其中北京和深圳二手住宅價格延續上月走勢再次下跌；上海、廣州和天津則有小幅上揚，但漲幅進一步收窄；在“限購”、“限貸”政策調控下，國內樓市僅靠剛性需求在勉強支撐。據中原7月對國內五大城市二手住宅成交量數據統計，二手住宅成交量總計約329萬平方米，這是連續4個月所保持的市場低成交水平。

　　中原領先指數系統數據顯示：7月北京二手住宅價格指數環比下跌0.44%，已連續第4個月呈下跌態勢；深圳7月出臺新的“限價”政策定出新的目標：價格月度環比必須零增長。受此項政策的影響，該市一手住宅降價樓盤有所增加，同時拉動二手住宅價格繼續下跌，環比下跌幅度達到0.75%。

　　與此同時，上海、廣州和天津二手住宅價格卻有小幅上漲。值得注意的是，隨著二手房市場成交持續低迷、成交週期不斷拉長，業主原來持有的強勢心態正在弱化。中原集團研究中心高級經理瞿安新認為：後期二手住宅價格指數轉跌可能性較大。

　　除了“限購”和“限貸”政策對購房需求起到直接抑製作用外，“限購”還促使業主惜售心態大為增強。部分業主對二手房掛牌報價越來越高，這就進一步阻礙整個二手房市場的流通性。這也是造成五大城市二手住宅成交量低位徘徊，二手住宅成交佔比持續下滑的重要因素。

　　據中原統計數據顯示，2011年1~7月，除上海外，其餘四大城市二手住宅成交面積比重同比有4~6個百分點的回落，二手房市場在本輪調控中所受到的影響比新房市場更大。

　　如果分城市來看，二手成交比重下降最大的是北京和天津，分別同比下跌6.0和4.3個百分點。北京推出的二手房“限購”政策最為嚴格，天津則因新房市場優惠越來越多從而分流了部分二手房的購房需求；但是，上海二手房成交比重不降反升，成為2010年上半年五大城市中二手房成交面積回升最快的城市。

　　二手房市場成交比重連續下降

　　近幾個月，國內二手房市場成交比重連續下降。瞿安新認為，主要有以下幾個方面：一是目前二手房價格優勢不再。調整後的營業稅政策趨緊，致使二手房交易成本大幅增加。加上業主掛牌報價較為堅挺，導致部分區域二手房價格甚至高於同區域內新房的價格；二是二手房貸審批較難。二手房在獲取銀行貸款時較新房更為艱難，目前多家銀行已乾脆暫停二手房貸款；三是業主惜售心態明顯。“限購”政策執行後，部分業主由於售出老房源後無法再購進新房，進而普遍“惜售”。由於上述三方面因素的共同作用，致使二手房市場流通性受限，二手房成交比重也因此有所降低滑。

　　種種跡象表明，短期內對二手住宅市場影響最大的“限購”和信貸政策非但不會有所放鬆，反而有進一步加重的趨勢。受此影響，短期內二手住宅成交面積仍將低位徘徊，市場房價的下調壓力日增。

　　據中原的監測數據顯示，今年5月以來，國內五大城市CLI二手住宅報價指數均在50%以下，表明市場價格下跌房源佔比已高於價格上漲佔比。7月，五大城市報價指數基本保持平穩，其中上海、廣州和天津報價指數相對較高，達到30%以上；北京和深圳則低於30%。

　　CLI二手住宅報價指數概括展示了中原二手掛牌房源價格變化的情況，與實際價格的走勢具有極強的相關性，且領先於價格指數，因此二手住宅報價指數可以用來預測未來房價的走向。瞿安新預計，8月的北京和深圳的二手房價格有望繼續下跌。