房企自籌資金規模同比增幅達年內最高，業內人士預測

　　下半年房價或現實質性下跌

　　記者 王濤 方燁 北京報道

　　在“限購”、“限貸”和銷售回款不足的情況下，開發商正千方百計籌錢。國家統計局9日下午發佈的固定資産投資數據顯示，今年前七個月房地産開發企

　　業資金來源約4.79萬億元，其中自籌資金達1.93萬億元，同比增長34%，漲幅達到年內最高。接受《經濟參考報》採訪的業內人士預測，下半年調控政策將繼續從緊，多數開發商的資金鏈會面臨更加嚴峻的挑戰，部分熱點城市房價或出現較大範圍實質性下跌。

　　根據國家統計局公佈的數據，在房地産開發企業本年資金來源中，國內貸款8018億元，增長6.4%；利用外資500億元，增長65.8%；包括定金、預收款、個人按揭貸款等在內的其他資金20040億元，增長20.4%，其中，個人按揭貸款持續同比負增長，規模為4869億元，同比下降5.1%。

　　渣打銀行近日發佈的房地産調研報告顯示，石家莊、成都等6座二三線城市的30家中小規模開發商中，有22家感到緊張或擔憂。只有兩個受訪者表示，總體來説開發商現金充足，資金狀況良好。

　　究其原因，成交量持續低迷在很大程度上減緩開發商的資金回籠速度。中原集團研究董事程澐表示，近日雖有萬科、龍湖、碧桂園等標桿房企紛紛打折促銷加快銷售回款，但新房成交量並未出現明顯回升。

　　美聯物業9日發佈的報告顯示，剛剛過去的一週(8月1日至8月7日)，多地一手住宅成交量衝高回落，京滬穗深四大一線城市新房成交量全線下跌，其中北京下跌幅度最大，跌幅近5成。二線城市除成都外，杭州和重慶新房成交量也有1到2成跌幅。另據中原地産監測數據顯示，整個7月8個重點城市新房成交面積環比僅增5%，而十大標桿房企銷售面積環比下滑11%。

　　不僅如此，大多數房企面臨的信貸環境進一步緊縮。渣打銀行的調研報告披露，幾乎所有受訪者都表示，過去3個月，獲得銀行信貸用於房地産建設的難度有所增加。市場還傳出消息稱，有關監管部門將繼續強化開發企業名單制管理，開發貸款必須以在建工程抵押，不得在開發商貸款上面搞貸新還舊，也不允許暫延期限。

　　另外，多數房地産企業在資本市場進行公開募資的難度也越來越大。截至8月9日，按申萬行業分類，Wind統計顯示，今年以來，只有保利地産、科學城、萬澤股份、ST合臣4家地産上市公司公佈了增發預案，預計募資130.18億元，其中，僅萬澤股份通過了證監會批准，ST合臣已宣佈停止實施。“未來一段時間內，開發商恐怕很難再從有關主管部門獲批再融資。”美聯物業全國研究中心主任徐楓説。

　　在信貸等融資渠道被逐一收緊之後，開發商自己籌集資金的力度逐漸加大，徐楓告訴《經濟參考報》記者，開發商自己籌集資金的形式包括“開發商與基金配對”、“開發商組建聯合體”以及通過參與保障房項目進行融資等。

　　不過，開發商們不得不面臨更高融資成本的現實問題。渣打銀行調研報告表示，據開發商所言，銀行對房地産開發貸款的平均利率是8.8%，而信託公司和其他融資機構的利率在10%和30%之間，平均為17.5%，是銀行利率的一倍。

　　在“限購”、“限貸”和資金回籠不足的情況下，加上有限的融資渠道和高昂的融資成本，開發商紛紛駐足觀望，拿地意願明顯下降。

　　上周，國家發改委再次強調，要堅持房地産調控政策不動搖，遏制住房價格過快上漲。從各種跡象來看，下半年政策方向趨嚴已是大概率事件。徐楓預測，樓市調控政策信號已清晰，即繼續從緊，下半年部分熱點城市房價將出現較大範圍實質性下跌，並呈震蕩型走勢。