分析師在線 房地産板塊：能否進可攻 退可守？ 2010-12-28 10：00

進入[交易時間]>>

    房地産板塊：進可攻 退可守？

    羅曉芳（主持人）：我們今天討論地産股，方焱先生我們非常想知道，目前您對地産股是一個什麼樣的態度？為什麼是這樣一個態度，我知道您最獨立的見解，最有意思的見解，往往在地産股低迷的時候您反其道而行之，和大部分地産分析師研究員看法都不太一樣，經常首創性會説大家要解放思想，超配地産股，08年底您就是這種觀點，結果在09年取得非常好的成績，那麼在現在這個時點你怎麼看地産股？

    方焱：地産股估值較低

    方焱（國信證券房地産行業首席分析師）：現在地産股確實經歷了第三次估值比較低的時候，我們做了這麼多年研究，當時第一次比較低的時候是在05年，當初也是上海房價上漲調控開始，那個時候地産股市盈率大概也是10倍，所以那個時候我們也是比較率先看好地産股，當時我記得我寫了最有影響的就是萬科的一個深度報告金地的，到北京、上海、深圳三地路演，當時基金根本不看好地産股，那個時候萬科，現在回過頭來找報告，當時預測都是很精準的，就對萬科未來的發展，那麼地産股第二次估值比較低是08年底，當初也是中國為了應對這個全球的金融危機，對房地産180度拐彎，減稅、降息幅度非常大，那個時候大家都是瀰漫著一股悲觀的氣氛，我認為機會快到了，所以那個時候我就旗幟鮮明的説要解放思想，當時地産股估值可能就是平均在11倍多一點，那現在進入目前這個時點，這個10年年底，地産股又到了估值比較低的時候，很多地産股估值也就是大概12倍左右，比08年底稍微高一點，從絕對估值來看呢，折價在20%以上，所以也就是説進入了第三個估值比較低的時候，那這個時候，我們對地産股怎麼看，我們確實認為未來的地産股走勢，説再想延續06、07年那麼一波非常大的牛市，09年一波半年以上小牛市，可能在10年看不到，但是10年地産股投資機會肯定比今年好，因為11年未來會面臨著很多一些變化，當然也有有利的也有不利的，對地産股而言，影響他最大的是宏觀政策，以及房地産調控政策，那未來我們認為房地産調控政策肯定還是會延續今年的一個力度。在未來一到兩個季度説加碼也不太可能，就維持這個力度。房地産一個銷售呢，我們預計明年也會比今年好，價格也會保持向上的態勢，總體看我們認為明年由於大家對地産股認識慢慢也在改變，過去認為投資地産股非得要等地産股跌下來了，價格跌下來了，房價跌下來了我才敢買，那現在地産股估值已經很低，而房價因為過去幾年超額發這個貨幣，全球流動性過勝，國外資金都在往中國涌，那國內過去五年，信貸投放是將近30萬億，明年又是7萬多億，這麼大的信貸投放，未來房價向上漲是非常大的概率事件，所以現在很多投資者慢慢也認識到房價下跌幾乎不可能，而我們的宏觀調控又沒有使房地産業績産生下滑，你看今年的銷售，去年年底大家認為今年肯定不好，但今年銷售形式，我們從銷售收入增長來看，今年大概增長20%以上，我們銷售量增長只有個位，房價上的更快，去年我們是4.4萬億銷售，今年大概在5萬億，我們看到龍頭企業今年銷售業績也是跌創新高，也就是未來這些龍頭企業，全國性龍頭，區域性龍頭，他們增長非常高，並不因為調控傷害他業績層成長，所以很多基金，特別是私募先知先覺，春江水暖鴨先知，他認識到這個調控不可能傷害到房地産或者未來業績成長，因為房價下跌，這基本上不可能的事情，所以他們在上周悄悄的加倉地産股。

    羅曉芳：好，剛才方老師給我們透露，這私募在上周開始悄悄加倉地産股，實際上最近也是經常參加一些業內策略會，每次策略會的時候我非常關注哪場次人多，哪個場次人少，場次我發現有一個規律，11月份我參加策略會，在房地産那兒，聽報告的人比較少，到12月份我發現人多了，我也在翻您以前的報告，10年6月份報一個報告，當時題目是政策陰霾仍在翻轉仍需時日，現在您好像有一些改變了，就認為現在應該説是佈局的一個時候了，但是您的觀點和大部分研究員，房地産行業研究員還是有些不同，其他研究員很多都認為房地産機會在明年下半年，您認為明年上半年就會有機會，這幾點您和其他觀點不一樣，我們先來一條一條分析，比如説對房地産有哪些陰霾，我們覺得第一大陰霾可能就是加息，我知道在平安夜的時候公佈了加息，又是0.25個基點，那麼投資人覺得其實0.25個基點，可能對一些購房人來説這個負擔並不是太重，但是大家會覺得有一個問題，就是一旦進入加息週期，明年會不會不停加息，最多會加到多少，那麼它的上限會是多少，比如説如果連續加息的話，那麼對地産股會不會是一個非常大的壓制，這個您能不能先跟我們談一談您的觀點？

    方焱：即使再加息1.25基點 對地産影響也有限

    方焱：房地産行業確實對加息比較敏感，當然就是説在每一輪加息週期剛開始的時候，加息對整個行業無論是開發商成本，還是購房人負擔影響都是比較小的，每次加息我們現在都是0.25個百分點，0.25個百分點，對我們購房人負擔平均影響也不到2個點就是增長啊，那麼對開發商的一個資金成本的增長來看呢，增加來看也只有1個點多一點，那我們測算了一下，做了一下敏感性分析。

    如果11年我們繼續加息100個基點左右，這個對整個行業影響我們也做了一下敏感分析，大概對開發成本影響在6.8%，那麼對整個房地産板塊的一個業績影響大概影響2分8厘還不到3分錢，房地産公司業績下降幅度比較小的，另外從購房人來看，平均那個購房成本累計增加也只有7.2%，還是比較小，只有當我們加息，如果加到，如果是房地産貸款利率加到7%以上，可能會對房地産消費産生比較明顯的抑製作用。

    羅曉芳：您認為實際上就算是加息整個加息，連續加息一次0.25%，加的4、5次，實際上對於房地産公司資金來講並不是特別大的壓力？

    方焱：不是特別大。

    羅曉芳：並不構成特別大的威脅？

    方焱：對，因為我們算了一下，加息一百個基點以上，對整個房地産板塊一個利息負擔的增加，大概也就是40多億，40多個億相對於他的開發面積還有他的一個投資，那簡直是微乎其微的，可以説每買一平米房子，成本可能增加幾塊錢非常小。

    羅曉芳：好，第二個我們再來看對於房地産第二大威脅，非常重要的就是説政策，那麼這個政策應該説調控政策前所未有，那麼您覺得在明年這個政策會是一個什麼樣的態勢，假如繼續不鬆動繼續是這個高壓政策的話，房地産公司會不會受到影響，那麼如果適當放鬆的話又會是一個什麼樣的後果呢？

    方焱：我判斷明年的政策趨勢總體還是會保持今年這個力度，那麼未來一個政策的變化呢，主要看房價，如果房價是一個溫和的上漲，那麼這個力度可能就不變，假説如果房價上漲幅度過大，那麼有可能還會加碼。

    羅曉芳：有可能會加碼，好，我們再來比較一下，目前房地産公司他的一個優勢，就整個行業比起其他行業來，他市盈率究竟在一個什麼樣的位置，那麼這個我們也有一個表格，我們可以來放出來看一下，就是説整個房地産2011年一個動態PE來看，那他跟其他行業比較，究竟有多大一個區別，我們來看一看。好，那方老師給我們講解一下這個表吧。

    方焱：從整個證券市場來看，就是11年的動態PE最低的可能就是地産和金融。

    羅曉芳：最低是金融，我們看到最小柱子就是金融。

    方焱：對對對，排在倒數第二就是地産。

    羅曉芳：深藍色柱子就是地産。

    方焱：對，排在倒數第三就是採掘，地産我們測算一下，明年動態PE，很多都在8倍、9倍，比如萬科明年可能將近一塊錢的業績現在8塊多，那就只有8倍，而且他們的業績所得非常強，就是不會存在未來業績下調的風險。

    羅曉芳：為什麼呢，您認為業績的鎖定非常好？

    方焱：因為今年大部分房地産公司銷售非常好，萬科超一千億，我們保利今年也會超600億，它的銷售成長非常快，今年我們測算一下，保利今年業績增長，它的預售房款保證明年業績規模非常大，比如萬科，他去年有將近300億，今年銷售一千億，可供結算房源有1300億，那今年大概只要結算480多億就能滿足今年6到7毛錢的業績，也就是還有將近八九百億銷售結算在明年，所以明年一平米不賣他的業績成長都很好。

    羅曉芳：但是現在大家很多人都比較擔心，就是説他雖然業績鎖定的比較好，但您認為他在資金方面會不會有一些壓力？

    方焱：資金方面壓力沒有大家想象那麼大，對於很多一些龍頭，全國龍頭、區域龍頭，實際上他們資金狀況比我們想象要好，主要原因房地産銷售非常快，而另外一方面就是這個土地市場，土地市場整個土地批的速度還是比較慢，所以他們在土地這個消耗資本金這個方面還不是太多。

    羅曉芳：還有一點，就是説您認為明年這個銷量會上升，認為銷量上升是個大概率事件，為什麼有這麼明確的看法呢？

    方焱：2011年銷售上升是大概率事件

    方焱：我認為明年還是從銷售金額上升是一個大概率事件，就像今年一樣，銷售量按平米計算銷售量可能有些略有下滑甚至是個位數的增長，但明年也會延續今年這個態勢，就他至少量的成長，銷售量按平米來算沒有銷售金額那麼快。

    羅曉芳：那麼基於以上觀點，您認為現在到了左側建倉的時候了，而且覺得應該佈局一個反彈，為什麼您還是只看反彈不看反轉？

    方焱：建議左側建倉 逢低買入 佈局反彈

    方焱：這主要是跟整個大勢連在一起，明年整個證券市場還是面臨很多不確定因素，所以在整個大勢不能非常看好情況下，我們很多板塊也不能一花獨放，所以我們對地産股盤，明年會有不錯的反彈機會，主要理由從政策面不可能在目前環境下不可能再加碼，只要房價保持目前這個態勢，另外上市公司業績鎖定性，鎖定性成長型非常好，他估值也很便宜，還有整個機構配置非常，無論是公募基金還是私募基金，保險對地産股配置都比較低，往往配置比較低的時候，地産股它容易獲得新資金的親睞。

    羅曉芳：好，這兒還有一個表格，就是07年以來基金對地産配置比例變化，我們再請導播把這個表上上來，我們看一下，實際上看的比較明顯，就是説確實你看，這個現在很低現在配置，到了一個什麼樣的低的程度？

    方焱：現在基金對地産的配置，大概只有3.5個百分點，這個還是按整個基金的一個資産，如果按照基金的考慮他的有效倉位，就是按照他的股票市值來看可能更低，因為我們基金倉位都不可能100%，很多只有80%，有一部分還在滿載，如果僅僅是按股票市值來算地産配置更低。

    羅曉芳：歷史上最高是什麼時候，我看這個表上09年。

    方焱：對，09年中和07年二三季度都是非常高的。

    羅曉芳：對，07年08年都是非常高，09年最高。

    方焱：那個都達到平均8到10個百分點，配置非常低，就是超配的。

    羅曉芳：看來這波地産股大跌，之前大調整跟基金減倉，大幅減倉是非常大的關係的。

    方焱：是是。

    羅曉芳：所以您認為目前倉位比較低，所以未來才有增倉的空間？

    方焱：是，就是首先對這個行業配置比較低，另外就是基金在這一輪，從3100多點下來也有一些減倉行為，現在他們整體倉位在下降，但下降到一定時候，他肯定會尋找一些更有吸引力的品種，我認為金融地産可能會成為很多新資金，首選的對象。

    羅曉芳：可能會成為新資金的池子，大家很流行説池子這兩個字，我們想看看我們具體策略，對一些具體公司我們怎麼看，我們知道實際上招保萬金，這四大我們都知道確實全國性地産公司實力非常雄厚非常有代表性，您對這些主流大的地産公司什麼態度？

    方焱：對全國性龍頭，也會出現一些分化，我們看到今年成長比較快的這保招萬金裏面，一個是保利一個是萬科，他們成長速度大概在50%以上，像萬科從600億到1000億，保利從400億到600億，到都成長50%以上，其他招商地産和金地相對慢一些，所以全國性龍頭也在分化，這個主要和它每個公司戰略以及他政策的把握有很大關係。

    主持人：您覺得這些可能是標準配置，或者比較保守的配置，可以配置這些是嗎？

    方焱：往往大的品種，就全國性的龍頭呀，往往是大資金配置的首選，因為他相對流通性比較好，適合大資金進出，但往往在市場剛剛啟動的時候，可能更多是二三線地産股先啟動。

    羅曉芳：對，你有一個觀點認為可能一線公司成長已經告一段落，接下來可能要把目光轉向一些區域性龍頭因為像我們國家部分一些城市成交量會趕上或者超過京滬深目前交易量，所以您看好一些中西部一些像重慶、武漢，或者説成都，包括像新疆烏魯木齊這些城市的一些地産商的機會，那麼從微觀層面上，您認為區域性有更好的成長型，就算地産股有行情，可能行情在區域龍頭上，能不能再詳細談談？

    方焱：是這樣的，就是從中國房地産發展的這個未來的一個態勢，就未來10年，中國房地産的發展，肯定跟過去10年不一樣，過去10年我們主要是沿海這些城市高速發展，這些城市房地産的價格也是率先達到相對高位那未來十年，中國房地産隨著這個經濟結構的轉型，産業的轉移，我們中西部所有省份城市都會有一個比較大的發展，那我比較看好像中西部一些區域性的中心城市，像武漢、西安、昆明、重慶、成都，這些在未來都會他從房地産一個成交量和成交金額都可能會趕上京滬深這麼一個水平，那麼如果在那些城市，項目比較多或者積極參與這些城市發展的一些公司肯定會獲得更高一個發展。

    羅曉芳：對，我知道您實際在09年的時候當時推薦過中天城投，中天城投就有非常大的漲幅，大概漲了200%多。

    方焱：中天城投當初從08年底將近3塊錢如果下來三塊錢，現在是14塊錢，將近5倍吧。

    羅曉芳：5倍，那就是漲了400%多。

    方焱：對，它在09年是地産股漲幅最好的，今年也是排在前三。

    羅曉芳：好，那麼其他一些公司比如説您，我覺得現在地産股已經不完全是一個純粹地産股，比如有的地産股，他可能有旅遊概念，還有的地産股可能有一些什麼財務投資，他投資一些公司的股權，還有一些房地産股可能是做什麼金屬切割等等的。

    方焱：對，有礦。

    羅曉芳：對對，房地産加某某，這個能不能再我覺得這個比較獨特，能不能您再詳細分析一下，舉例説明一下。

    方焱：這個確實很有意思，今年我們看到凡是漲幅超過板塊的，或者能夠超越大盤地産股，都不是純粹的開發銷售類，像萬科、保利都沒有超越這個大盤，他們雖然銷售非常好，也就是説現在市場可能對這些純粹的開發公司在過去一年多，還是比較擔心這個調控對他們業績所造成的傷害，還沒有從中走出來，所以大家更偏好既有房地産開發銷售也有其他業務地産公司，像中天城投房地産加上錳礦，還有一些深保安，房地産新的還有電池。

    羅曉芳：還有藥。

    方焱：房地産加藥的，還有房地産加礦的，西藏城投之類這些公司。

    羅曉芳：那您覺得這種公司，您認為從這個投資價值來説，應該比那些純粹的這個做開發的地産就是公司要溢價嗎？您覺得合理嗎？

    方焱：他至少在目前環境下，甚至在2011年還算合理的，因為也就是表明市場呀一個氣氛還相對比較謹慎，大家更擔心這種只有單一業務的一些公司，可能未來由於調控的深入，會導致他的業績一個不確定性，所以如果他有其他業務做一個對衝，像中天城投我們武漢福星股份，如果有其他業務對衝。

    羅曉芳：什麼新能源加上這些概念。

    方焱：對，他就大家感覺更安全一些，或者給他估值更高一些。

    羅曉芳：也就是説當醫藥板塊漲的時候，新能源板塊漲的時候，那麼像中國保安，像西藏城投這些公司也會跟著漲，福星什麼，所以地産股趴著不動的時候，他也有一些其他機會，可能大家從這個什麼，從市場一些交易機會來講，也是比這個純地産公司，可能要更加有一些頻繁的一些機會。

    方焱：是這樣，就是資金永遠是在追逐一些熱點，就如果市場大家都在講太陽能或者是這方面的故事，大家肯定是找，這個福星股份，他的鋼鏈如果衍生一下，也可以做多晶硅，比恒星科技好的多，最近我們看到他走勢非常，就是有很多資金在進去。

    羅曉芳：那麼深圳本地地産商您覺得有沒有一些機會，小地産商？

    方焱：本地二三線地産股實際上機會還很大，除開我們説的招商、萬科是本地一線的，還有華僑城另外二線實際上也不錯，像深圳業、長城、深天健都是不錯二線公司。

    羅曉芳：像深圳城市再造和淺海開發，對他們有沒有一些影響？

    方焱：有，深圳整個城市提升，肯定會對這些公司産生一個非常積極的影響，還有我們城市更新，這些老牌公司在深圳都有一些工業用地，或者歷史用地都存在更新改造的一個需要。