樓市調控政策正在充分發酵

　　昨天，北京管莊住宅用地成交，溢價率僅為7.4%；前天，廣州兩塊住宅用地以底價成交……有統計顯示，今年前7個月全國土地流標數量達到353塊，比去年同期增長242%。樓市調控政策正在土地市場充分發酵。

　　低溢價、底價成交增多

　　中國土地礦産法律事務中心報告顯示，反映工礦、居住和商服等用地實際交易價格變動和趨勢的出讓價格指數，由第一季度的298點回落到第二季度的258點，降幅為13.4%，由偏熱狀態回歸正常的運行區間，“高價地”現象得到明顯遏制。

　　中國指數研究院報告則顯示，7月，全國130個城市住宅類用地平均溢價率為10%，較上月減少1個百分點，較去年同期減少8個百分點。1~7月，全國130個城市住宅類用地單月平均溢價率均低於去年同期，且保持平穩下降趨勢。

　　從市場成交情況來看，低溢價和底價成交已經成為住宅拍賣市場主流。昨天，信遠置業競得北京管莊土地，折合樓面價為6578元/平方米，而去掉保障項目樓面價為8654元/平方米，溢價率僅為7.4%。而2009年中聯置地在管莊拿地的溢價率高達37.1%。

　　在廣州，開發商拿地熱情也在消減。前天廣州打破住宅用地連續三個月零成交的狀況，一口氣開拍南沙區的5幅住宅地，最後兩塊以底價成交。來自搜房網的統計，今年上半年廣州成交的8宗住宅用地幾乎都以底價拍賣結束。

　　相對來説，一線城市的溢價率明顯低於二、三線城市。據鏈家地産市場研究部統計，去年調控前北京、上海住宅土地平均溢價率在100個重點城市中排在前十，而今年明顯低於大部分二、三線城市，僅處於中游位置。

　　限購城市土地流拍多

　　比底價成交更讓房地産市場受傷的是流拍。不久前大連沙河口區星海灣金融商務區XH-15號、珠海市唐家灣情侶北路、北京市房山區長陽鎮鎮區02-2-04等熱點地塊均被開發商“遺棄”。

　　據鏈家地産市場研究部統計，2011年截至7月份，全國土地流標數量達到353塊，同比增長242%，住宅類土地流標數量為163塊。其中7月份土地流標數達到61塊。在全國土地流標前十的城市中，有8個是已經執行限購的城市。

　　鏈結：央行報告稱一線城市地産業現退燒跡象

　　央行8日發佈的《2011年第二季度支付體系運行總體情況》顯示，二季度，在北京、上海、廣東、江蘇等房地産發展一線地區，房地産業單位銀行結算賬戶數量環比增速已連續五個季度低於全國平均水平。報告稱，這顯示房地産調控政策對房地産發展一線地區的調控效果進一步顯現。

　　一般來説，開發商單個開發項目都會單獨設立銀行結算賬戶，一線地區的結算賬戶增幅低於全國的平均水平，意味著開發商的開發項目正逐漸離開一線地區，趨向於二、三線城市或中西部地區。

　　後市僵持狀態仍將持續

　　自去年以來，住宅市場受到了嚴厲的調控，市場由熱轉冷，尤其在各城市執行限購後，成交量更是一落千丈。日益增加的銷售壓力，外加貸款趨難，嚴重影響著開發商的錢袋子，為保證資金鏈，開發商拿地將更趨謹慎。分析師指出，新政策走向的不明朗，導致市場各方處於僵持狀態，由此導致的低溢價率預計還將持續一段時間。