物流倉儲，現在正成為京東商城董事局主席兼CEO劉強東最頭痛的問題。他坦言，京東需要大倉庫，但現在土地非常難拿且成本太高。

　　有同樣苦惱的不止劉強東。電子商務的爆發，帶火了整個物流行業。然而，成倍激增的網購訂單也讓物流業的短板暴露無遺，其中倉儲環節正是目前物流體系的最大瓶頸。

　　隨著京東商城宣佈，其第三輪融資獲得的15億美元資金大部分將投向自建物流，以及阿裏巴巴要斥資千億元大規模建設物流體系，幾乎所有熱點城市均出現了一庫難求、租金跳漲等庫荒現象。

　　偶現市場的物流用地，更是引發各路諸侯的“瘋搶”。包括普洛斯在內的諸多物流地産開發商、順豐等速遞企業、蘇寧、國美等傳統零售巨頭，以及中糧、華潤等央企都在試圖發力倉儲。

　　但是，攜金而來的各路諸侯很快發現，土地漲價了，而且不一定拿得到。一位參與阿裏巴巴建庫的業內資深人士説，這一年間，工業用地的價格漲了差不多一倍。

　　“物流倉儲設施佔地面積大、稅收低，一些地方政府在這類用地上沒有太大的推地動力。”世邦魏理仕北京公司工業與物流服務部副董事胡曉睿告訴財新《新世紀》。他認為，要解決物流倉儲的庫荒問題，仍需政府從行業政策、土地政策上做出改變。

　　一庫難求

　　8月初的幾天，鄧代廣一直在北京的大魯店、通州馬駒橋等區域轉悠，每天要看三四個庫房。鄧是走秀網分管物流業務的副總裁，此行目的是希望能在北京找到合適的倉儲庫房。

　　“現在找庫實在是太難了。”鄧代廣向財新《新世紀》記者感慨，“合適一點的基本都被租出去了。”

　　走秀網是一家時尚百貨類電子商務企業，2008年上線，總部位於深圳。2011年3月，走秀網獲得凱鵬華盈2000萬美元投資。按照其發展規劃，2011年的銷售額將達到10億元。

　　為此，走秀網計劃在深圳、上海、北京三地租下超過3萬平方米的倉儲庫房。

　　鄧代廣透露，除了深圳的1.4萬平方米倉庫，走秀網計劃今年年底前在北京、上海各自發展1萬平方米的庫房。截至目前，這2萬平方米的倉庫依然沒有確定。

　　中國的倉庫整體已供不應求，很多貨物只能儲備在露天貨場，或是不合格的簡易庫房之中。中國倉儲協會公佈的《全國倉儲業發展指數》顯示，2010年，全國通用倉庫需求總面積為7.01億平方米，實有倉庫面積為5.5億平方米。

　　在北京百利威物流公司總經理霍振祿看來，從2009年底開始的這一輪物流倉儲需求熱潮，主要是由B2C電子商務企業推動。

　　百利威的一個倉庫曾經先後被噹噹網、京東商城、樂淘網等多家電子商務企業租用過。但是，因為面積較小，幾家網站在規模變大之後都相繼搬出。

　　羅蘭貝格管理諮詢公司的一份報告則指出，在過去的三年中，中國電子商務市場實現了年均90%的增長，其中B2C市場(企業對個人)的規模更是由93億元上升到1083億元，年均增長率高達242%。而且，未來三四年電子商務市場還將保持強勁爆發的態勢。

　　鄧代廣告訴財新《新世紀》記者，所需要的倉儲面積與每日的訂單量成正比，“依據B2C電子商務行業的經驗，大概是1平方米出1個訂單。”他分析，未來幾年，隨著銷售額、訂單量的爆髮式增長，B2C電商企業在倉儲面積的需求上，也將繼續呈現爆髮式增長的態勢。鄧在加盟走秀網之前，曾負責京東商城的倉儲業務。

　　而未來兩年至三年內，可預計的倉儲設施面積的增長也遠遠跟不上需求的增長。胡曉睿曾驅車考察過北京的空港、馬駒橋、京南、良鄉等四大物流倉儲集中地，這幾乎涵蓋了北京主要的倉儲庫房。他告訴財新《新世紀》記者，最近兩年新出的供應，基本都被B2C電子商務企業搶光。一號店、凡客等企業在京南租下了5萬-6萬平方米的庫房。

　　“這些B2C企業胃口都很大，開口動輒3萬-5萬平方米，有的甚至在10萬平方米以上。”但是，據胡曉睿的測算，未來24個月，北京可能形成的新供應規模大致在30萬平方米，“根本無法滿足需求，而且現在在建的項目有些已經被預定了”。

　　這種情況下，物流倉儲的租金水平出現跳漲。仲量聯行的報告稱，北京的物流倉儲市場空置率在2011年二季度末下降至1.7%，相應地，平均凈有效租金增加至每平方米每天0.92元，同比增長15.1%。

　　胡曉睿透露，目前北京市的物流倉儲業主的租金報價已從此前的“最高1元”普漲到1.2元。他預計，未來兩年，可能還會有30%的漲幅。

　　群雄逐鹿

　　倉儲環節“僧多粥少”、租金上漲，給電商企業帶來競爭、成本等多方面的壓力。一些企業在資本市場獲得資金注入之後，開始考慮自建物流和倉儲體系。

　　較早開始佈局的是京東商城，公司計劃在北京、上海、廣州、成都、武漢、西安、瀋陽建立七個一級物流中心。2009年12月京東商城與上海嘉定工業區正式簽署投資協議，要在當地建設佔地260畝的京東商城華東大區總部，以及一座面積達26萬平方米的五層單體倉庫“亞洲一號”倉儲中心。

　　2010年京東商城在北京亦莊經濟開發區購置了200畝土地，新建一個佔地超過30萬平方米、亞洲最大的電子商務物流中心，其中包括一個15萬平方米的單體庫。

　　2010年3月，京東商城成都西部物流中心正式運營，並計劃將用於庫房的面積從96畝擴大到400畝。去年底，京東與武漢市東西湖保稅物流中心簽約，購置250畝土地，計劃投資5億元建設總面積達19.7萬平方米的華中電子商務港，預計2014年完工。

　　阿裏巴巴在2011年也公佈了其物流戰略：自籌100億元，並與其金融合作夥伴共同籌資近1000億元，逐漸在全國建立一個立體式的倉儲網絡體系，以解決制約中國電子商務的物流問題。阿裏巴巴將主要針對華北、東北、華東、華南等七大區域選擇中心位置進行倉儲設施投資，其中京津地區、長三角地區和深廣珠地區將分別開發100萬平方米左右的倉儲用地。

　　卓越網、噹噹網、凡客誠品等電子商務企業也都在尋找合適土地自建倉儲物流網絡。其中，噹噹網已與無錫簽署協議，計劃在無錫空港産業園區投資設立華東區總部，用地160畝，建設8萬平方米的倉儲物流中心。

　　不過，新加入的電子商務企業還算不得行業裏真正的“大玩家”。據中國倉儲協會發佈的《2011年中國倉儲業發展綜合報告》顯示，在倉儲業的固定資産投資中，“物流園區”、倉儲地産商、倉儲物流企業與各類流通企業依次是倉儲設施的投資建設主體。它們也在發力。

　　各類物流園區、物流基地仍是倉儲建設的最主要部分，有各種類型的參與者。在一些保稅物流園區、物流基地，其倉儲設施的開發多以園區管委會及國有企業為主體。

　　有些物流園區的開發建設，則引入了專業的倉儲地産商與倉儲物流企業。普洛斯最為典型。普洛斯被新加坡政府投資基金(GIC)收購之後，通過重組並購，正在規模化和網絡化。截至2010年底，普洛斯運營和在建的倉庫有680萬平方米，其中運營倉庫面積400萬平方米，分佈在全國19個城市，倉庫總面積首次超過中外運，成為中國倉庫面積最多的公司，是名副其實的倉儲地産“老大”。

　　嘉民集團和安博置業這兩家國際著名的物流和工業地産商，也在發力中國的倉儲物流地産。

　　嘉民集團今年在北京以6250萬元的價格收購空港的一處倉儲項目，包括一幢1.654萬平方米的現有倉庫以及一幅4.8萬平方米的可供開發土地。而在2010年，嘉民集團就已經與廊坊市政府簽署合作備忘錄，參與開發大北京區和天津地區的商務及物流樞紐，總面積達5平方公里。

　　值得注意的是，幾乎在倉儲物流地産概念熱起來的同時，國內一些知名房地産開發商也介入其中。

　　2010年3月，地處廣州花都空港經濟圈內、與廣州白雲國際機場貨站毗鄰的富力空港物流園公用型保稅倉、出口監管倉正式掛牌，項目佔地面積超過2200多畝，計劃投資額高達30億元，標誌著富力地産正式進軍倉儲物流地産。與其一道的，還有金地集團、中糧地産、綠地集團、上海復地、恒大地産、珠江投資等諸多房地産開發企業。

　　上海五合智庫總經理鄒毅分析，投資物流地産是一些大型房地産商多元化拓展業務的一個方向，相比較而言，物流倉儲的投資比商場、酒店的投資成本低，且資金回報也較為穩定，可以分散企業經營的風險。另外，拓展物流地産業務，提高綜合開發能力，也有助於在一些工業園區項目上拿地。

　　另外，快遞行業與零售行業的龍頭企業，也在進入倉儲地産領域。與電子商務企業類似，這些企業的剛性租賃需求無法得到有效滿足，並且視完善的物流體系為核心競爭力。“四通一達”、順豐等快遞公司，都投資上億元資金購置土地、建設倉儲。而對蘇寧、國美等傳統零售巨頭，一方面自身線下業務的擴張需要擴充倉儲面積，另一方面，開通線上業務之後，也需要進一步完善適合線上業務模式的物流倉儲體系。

　　“拍飛了”

　　或是迫不得已，或是有利可圖，各路諸侯集中涌進倉儲物流領域。但無論背景與來歷如何，目前都面臨一個共同的難題拿地極難。

　　中國倉儲協會會長沈紹基透露，早在15年前中國倉儲面積就是5億平方米，現在還是這麼多。一方面是很多城區的倉庫隨城市化進程被拆遷，另外一個重要原因，則是用於倉儲用途的土地數量供應太少。

　　世邦魏理仕的一份工業地産研究報告也指出，目前工業地産的整體推地量相當有限，其中物流用地更是供應短缺。

　　胡曉睿告訴財新《新世紀》記者，大多數熱點城市的政府，並不願意將土地規劃為物流用地，因為物流倉儲通常佔地大而稅收少。這樣一來，在地方新增建設用地的供應計劃安排中，倉儲用地就競爭不過其他用地類型，如住宅、商業等。而且，相比較而言，倉儲用地的出讓成交價格也遠不及住宅、商業用地等。所以，在熱點城市中，直接規劃用於物流倉儲的地塊少之又少，即使有也是作為商務園區或工業園區的配套。

　　“現在不管什麼企業，在一線城市已經基本不可能拿到物流倉儲用地。”胡曉睿説，除非營業額非常高的企業願意將結算中心或註冊地放到當地，能對當地稅收形成顯著貢獻。

　　另外，交通環境的客觀因素，也註定了適合用於物流倉儲的土地有限。例如，北京開通六環之後，大型貨車進入五環就會受到限制。因而，六環周邊的幾個進京要道的附近區域，才適合作為物流倉儲用地，這也是物流用地供應較少的另一個客觀原因。北京市的四大物流基地順義空港、通州馬駒橋、大興京南、房山良鄉等便是沿著六環佈局。

　　物流倉儲用地稀少，再加上需求強勁，造成了租金飆升、地價大漲。在北京市工業土地價格統計圖上，2011年一季度的物流用地拉出了一根極陡的上升曲線。其主要原因就是1月份通州區馬駒橋五幅物流用地的拍賣，天津開發區路豐投資有限公司以3.856億元的總價將其中四幅全部收入囊中，平均地價超過170萬元/畝，其中最高的一塊地拍出1.88億元，高出起拍價3倍多。