在房價“維穩”的大背景下，地方政府的土地出讓方式屢有創新之舉。北京近期準備以“限地價、競房價”的方式出讓一宗住宅用地，引發業界關注。

　　據北京市國土資源局有關負責人介紹，“限地價、競房價”的掛牌交易方式，就是在確定地價的情況下，以“價低者得”的原則，由競買人競報未來在該宗地上建設的商品住房的銷售價格，承諾房屋銷售價格最低者為競得人。

　　資料顯示，本次出讓的地塊位於北京市門頭溝區永定鎮東辛秤村，土地面積約19萬平方米，總建築規模約38萬平方米，其中商品住房面積約28萬平方米，是近年來北京市西部地區推出的最大規模的居住用地。該宗地東距西六環路僅約1公里，距地鐵S1線直線距離約2公里。

　　該宗地出讓地價限定為人民幣222285萬元（含土地開發補償費80230.61萬元），房屋銷售價格最高限價為13600元/平方米，競買人按照不少於50元/平方米的競價階梯向下投報承諾房屋銷售價格。

　　本次出讓宗地所建商品住房均為“中低價位、中小套型普通商品房”，商品房套型建築最大面積為120平方米，且滿足套型建築面積90平方米以下的住宅房屋不低於總住宅建築規模70%的要求。在銷售對象上，將優先用於滿足擁有北京市戶口或在北京工作、居住一定年限以上人群的自住及改善型購房需求。

　　北京中原三級市場部總監張大偉介紹稱，此次地塊限定的最高售價低於區域目前在售項目價格，門頭溝年內供應的唯一期房住宅項目為綠島水岸，均價21000元平方米，區域內普通商品房均價在18000元左右，二手房均價在1.5萬~1.8萬元/平方米。

　　他認為，北京商品房市場已經逐漸郊區化，郊區熱點新城的住宅土地供應，模式和價格將對整體市場價格産生巨大影響。本地塊出讓方式是首次採取房價下調的模式。這一模式很可能在北京郊區大規模推廣，直接影響到在售住宅項目的價格。

　　此番土地出讓，除了能達到直接控制房價的目的，地方政府的土地收益也未受到損失。

　　以上述價格計算，此番出讓的地塊樓面價已經超過了5800元/平方米，而上月北京住總和北京駿洋房地産聯合體也在門頭溝區永定鎮拿下了一宗住宅用地，樓面價格也不過是5582元/平方米左右。

　　此番出讓土地如果交易成功，企業就會向政府交納222285萬元，其中土地開發補償費是80230.61萬元。一般而言，土地開發補償費被視為土地的一級開發成本。由此觀之，政府的土地純收益並不少。

　　接近6000元的樓面價，未來最高售價不能高於13600元，這留給房地産開發企業的空間並不大。業界擔憂，項目的利潤空間被鎖死，將影響房企的參與熱情。

　　“限地價、競房價”這種做法並非北京首創，去年10月份，深圳便在全國首度採用“定地價、競房價”模式出讓了一塊安居房用地。京深兩地的做法雖在字眼上略有差別，但內涵基本相同。

　　國土資源部今年年初曾專門派出專題調研組對深圳的做法進行了調研，深圳土地出讓部門便曾向調研組表示，未來推廣“定地價、競房價”出讓方式時，理順出讓機制，科學合理確定房價和地價是一個難題。如果最高限價定得過低，加上其他一系列“較為苛刻”的出讓條件，導致準入門檻過高，會將絕大多數房地産開發企業拒之門外。而一旦土地市場被一兩家企業壟斷，土地的招拍挂就可能失去其公平性。