上海外環降價不斷

　　《東地産》童丹霞 報道

　　調控下開發商賣樓速度大為減慢，根據已發佈的上市公司公告，上半年完成全年銷售目標超過50%的開發商僅恒大一家。

　　世聯地産董事長陳勁松認為，下半年房價下調是大概率事件。

　　同樣在同策資深地産分析師王巍立看來，上海樓市的熱度已經大大降低，下半年度主基調將繼續圍繞優惠促銷以及提高産品力兩方面。

　　這從上海一二手房倒挂加大可以見得。在近期21世紀不動産對上海門店跟蹤調查發現，當前上海一、二手倒挂現象有所突出，如寶山月浦、嘉定南翔、松江新城三個板塊。

　　據了解，在松江新城板塊，“綠地薔薇九里”近期新房售價約為1.5萬元/平方米，低於周邊部分同類二手房約1.6萬元/平方米的的價格。

　　無獨有偶，在嘉定南翔板塊，目前在售的一手項目，如朗詩綠色街區精裝房的實際成交均價約為2.07萬元/平方米，周邊品質相似的金地格林世界樓層較好的二手房單價則已達到了2-2.1萬元/平方米，且未算上二手交易環節中的各種稅費。

　　此外，在寶山月浦板塊，今年7月份新開的中冶尚園和寶華盛世花園，兩項目近期成交均價分別為1.25萬元/平方米、1.24萬元/平方米。而上述成交價格明顯低於周邊二手房源的掛牌價格。如月浦板塊內的嘉城國際花園其二手房源掛牌價格普遍高於1.6萬元/平方米，甚至是板塊內的老工房，月浦八村及樂業四村等其掛牌價格亦在1.5萬元/平方米左右。

　　不難發現，降價跑量蠢蠢欲動的新盤主要位於上海外環線外。

　　對此，王巍立認為，下半年的公寓以及別墅的主要供應主力集中在大浦東以及嘉定，而2011年上半年非工業倉儲用地成交也主要集中在嘉定與浦東兩個區域，這兩個區域土地成交量是11年上半年總體成交量的38.8%；此外，寶山、閔行、松江也是土地成交熱點區域。其推斷未來較長一段時間內，浦東將成為上海商品住宅市場的主力區域，而根據調查結果發現，在二手房市場，最活躍的幾大板塊也在浦東的金橋、三林以及周康等。

　　浦東、寶山、閔行等區域下半年預計的大規模供應，開發商或將再度下調價格。

　　此前21世紀不動産提供的數據顯示，在浦東周康、寶山楊行等上海外圍新房集中板塊，二手房較同質新盤的價差優勢在1000-3500元/平方米不等。

　　21世紀不動産上海區域分析師黃河滔認為，一、二手倒挂主要集中在外圍新盤集中上市的區域，一方面是政策重壓、去化受阻下的新盤低開，另一方面區域內同質可比的次新盤在二手房市場上掛牌後價格保持高位。

　　不過，機構認為價格下降的項目主要集中于剛需族所需房源。

　　陳勁松認為，部分開發商的開發尤其是豪宅的開發會暫停。“因為你要錢沒錢，要賣沒人買。很多人問那怎麼不降價呢？降價有人買嗎？降多少有人買呢？這個問題就成為擺在開發商面前一個非常實際的問題。”