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房企逼近支撐極限:市場持續降溫 本輪拐點隱現

發佈時間:2011年08月04日 06:45 | 進入復興論壇 | 來源:南方網


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  樓市的拐點這次是不是真的要來了?隨著下半年調控趨緊定調,“拐點論”捲土重來,這次似乎是真的。

  空穴來風,本報記者注意到,全國多個區域的代表性樓市出現突變預兆,惠州碧桂園十里銀灘大幅降價促銷,北京大量開發商在售項目成交簽約率低於30%,深圳、南京、重慶等地龍頭企業加大優惠。值得注意的是,地方調控也在逐步加大籌碼,如機構預計上海新出臺的補稅購房禁令最多致四成買家暫緩購房,這樣的情況下半年或將愈演愈烈。

  從去年初至今接連不斷、持續加碼的房地産調控,眾多房企至今已經苦苦支撐了一年半之久,“對大多數企業而言,已經臨近他們堅持的極限了,一旦超越極限,也就是拐點來臨之時。”上海某逾期交房樓盤的一位負責人士坦言。

  住建部政策研究中心副主任秦虹近日在公開場合表示,下半年市場複雜,企業應該思考轉型和升級,開發企業積極尋求轉型應是當務之急。

  市場持續降溫

  據了解,近期樓市熱點降溫最迅速的,當屬高鐵概念。據搜房網統計,7月23日溫州動車事故發生後,昆山樓市成交量迅速出現10%左右下跌。此前昆山樓市曾連續兩周成交量環比增10%以上。

  在不少業內人士看來,如果説動車事故提前戳破樓市高鐵熱泡沫具有偶然性,但京滬高鐵沿線城市持續兩三年的高鐵升溫風險已然很大,也是不爭的事實。近期京滬高鐵沿線多個城市樓市開始降溫,動車事故本身的影響只是表面因素,市場長期過熱才是主要原因。

  高鐵外,還有更多樓市往日的風光不再。豪宅首當其衝。上海搜房網數據監控中心統計,儘管上周上海市頂級豪宅市場成交有所放量,但均價50000元/平以上的豪宅僅簽約0.9萬平,環比下跌了25.8%。上半年,上海豪宅行情慘澹,大量豪宅樓盤長期成交量低位徘徊,更有不少項目連續零成交,這種尷尬局面並無改善的跡象。

  在北京,有統計顯示,2011年的入市項目,中小房企和大型房企的簽約率分別為28.5%和55.5%,截至7月31日,成交率低於30%的項目數為41個,其中中小房企佔24個。截至目前,北京市中小房企積壓庫存量約為6.9萬套,以每月可成交約2500套計,在不增加新入市項目的情況下,中小房企需要28個月才能完成現有庫存的銷售。

  地方政府新近出臺的調控新政繼續影響著市場走向。21世紀不動産上海銳豐年家路店分行經理俞俊告訴記者,因板塊內150萬以下的低總價房源分佈廣泛,且周邊生活配套亦較為齊全,外省市群體的購房行為較為集中,上門剛需購房者中近半為外省市人員。但自上周補稅購房的禁令公佈以後,該分行近期帶看的客戶有四成左右暫緩購房,其中受到禁令衝擊短期無法購買的約佔一成。

  從目前的趨勢看,下半年,隨著限購的擴容和各地保障房的推進,區域樓市的質變臨界點正在一點點迫近。

  房企支撐極限逼近

  拐點是否真實來臨,關鍵因素之一在於企業是否還挺得住。

  中房信的最新報告指出,4月份以來,陸續有開發商促銷,但大多數開發商還在咬牙堅持,至7月,在新調控政策壓力下,多家典型企業率先大幅度大面積降價,對當地市場起到了帶動效應。從8月開始,這種調價的影響有可能進一步擴大,而萬科、碧桂園、龍湖等企業的7月表現,有可能是打響房價下調的“發令槍”。

  記者注意到,深圳、南京、重慶等地龍頭企業正率先加大優惠。“這三個城市的龍頭企業率先大範圍調價,第一是跟城市背景有關,第二,跟企業的戰略舉措有較大關係。”中房信分析師指出,近期以萬科、龍湖為首的多項目聯動促銷,對當地市場有風向標的作用。

  新一輪降價促銷的背後,支撐了一年半之久的房地産企業,面臨的壓力仍在進一步加重,絲毫未見減輕。這一點,在國際評級機構對中國房地産上市公司的評級和擔憂中可見一斑。

  8月1日,標準普爾評級服務宣佈,將沿海家園的長期企業信用評級從“B”下調至“B-”,並將其大中華區信用評級從“cnB+下調至“cnB-”,企業信用評級的展望為負面。

  標普預計,沿海家園的財務風險狀況杠桿率較高,料未來兩年的杠桿比率仍將處於高位。因沿海家園的主要項目集中在已實施限購政策的城市,如北京、上海和大連,預計未來一到兩年其合約銷售金額將下降。

  這樣的公司狀況判斷,在分析機構對中國房地産上市企業的最新評級中具有代表性,國際機構對中國房企的堅持極限表現出日趨加重的擔憂。

  根據央行公佈的2011年上半年金融機構貸款投向統計報告,上半年房地産開發貸款新增2098億元,同比少增2325億元,同比劇減53%。而企業自籌資金16463億元,同比增長32.7%。問題是,隨著有關部門對房地産信託等融資渠道日漸收緊,下半年房企自籌資金的前景同樣令人擔憂。

  “上海新盤數量銳減四成,8月樓市難有作為。”漢宇地産在其報告中分析,截止到目前,上海樓市住宅存量面積為766萬平方米,並且市場供大於求狀態始終未被打破,隨著可售房源日益增多,將進一步加劇開發商資金鏈緊張的現狀。

  變數太多 走為上策?

  土地層面的拐點同樣有所表現。國土資源部下屬機構中國土地勘測規劃院8月1日發佈調查顯示,各種調控措施的作用和影響力已在一線城市逐步顯現,導致開發商的拿地熱情和意願有所降低。

  土地市場的表現,直接暴露了眾多房企的“去意”。

  中國指數研究院的數據顯示,2011年1—7月,全國130個城市住宅用地共成交1.89億平方米,同比下降10.4%(2010年全年增長31%)。7月住宅和商辦用地成交量環比降幅分別達到33.9%、47.3%。全國130個城市招拍挂市場共推出住宅用地2.3億平方米,同比下降13.7%,計劃完成率僅為30%。

  “下半年政策面不確定因素仍在,抓緊機會快賣房應是不二選擇。”中房信分析師楊晨青直言,如果站在開發商的角度來看,雖然當前身處一個調控政策的相對空檔期,且從近期各重點城市的市場表現來看,成交量也已企穩回升,但對於未來市場的走勢,不宜過於樂觀,調控週期還遠未走到盡頭。在當前這樣的時間點上,抓緊市場出現的階段性機遇,加快銷售回款,是最穩妥的選擇。

  中房信分析師薛建雄認為,部分房價上漲過快的二、三線城市,如果實施限購等嚴厲政策的話,對於開發企業的打擊將是沉重的。屆時,在一、二線城市成交量雙雙走低的銷售壓力下,開發商會加大新房供應,或將通過降價以求以價換量,隱藏的市場拐點也許會突然爆發。21世紀經濟報道