2011入市項目簽約不到三成 庫存消化時間長 價格優勢不明顯 品牌競爭力薄弱

　　在樓市調控的深水中，首先倒下的是中小房企。據最新統計數據顯示，截至目前，北京新建商品房庫存近10.7萬套，中小房企佔65%，積壓庫存量為6.9萬套。

　　據鏈家地産市場研究部估算，中小房企約3000億元資金被套，面對銷售的巨大壓力，降價或成為中小房企的唯一齣路。

　　市場

　　中小房企簽約率僅為大房企一半

　　以2011年中國房地産上市公司綜合實力榜為準，一百名以後的定義為中小房企。

　　根據北京市房地産交易管理網統計顯示，2011年新入市項目中，中小房企供應量只有大房企的三成，但總庫存積壓是大房企的一倍左右。換句話説“房子本身就少，還基本沒賣出去”是中小房企的真實寫照。

　　另據鏈家地産市場研究部統計，2011年入市項目成交情況，中小房企和大房企的簽約率分別為28.5%和55.5%。

　　截至7月31日，北京成交率低於三成的項目共有41個，其中，中小房企的項目就有24個，佔了一大半。同時，同一區域的樓盤中，中小房企的簽約率明顯要低於大房企。(見下表舉例)

　　部分中小房企與大房企同區域項目簽約情況對比

　　項目名稱 區域 開發商 房企類型 成交價 簽約率

　　龍景灣 大興 龍熙順景 中小房企 18735 0.7%

　　漫香郡北、南裏 大興 金融街大房企 11820 50.7%

　　潤景茗苑 朝陽 天潤置地 中小房企 28940 3.1%

　　中海風情苑 朝陽 中海地産 大房企 25971 85.2%

　　禾香雅園 房山 北京玉亭 中小房企 13988 6.7%

　　徜徉嘉園 房山 北京城建大房企 15372 42.9%

　　(以上數據來源於鏈家地産市場研究部)

　　分析

　　銷售面臨庫存、價格、品牌壓力

　　業內分析認為，項目低成交率向中小房企集中，且同一區域簽約率更低，表明中小房企在大房企入市項目的擠壓下受力明顯。對比之下，中小房企銷售面臨三大壓力。

　　首先，中小房企庫存消化時間較大房企長20個月。

　　根據房地産交易管理網數據統計，截至目前，中小房企積壓庫存量約為6.9萬套，按今年前七個月新房月平均成交約7500套，中小房企佔1/3比重，即以每月可成交約2500套計算，在不增加新的入市項目情況下，中小房企需要28個月才能完成現有庫存的銷售。而大房企消化庫存只需8個月時間。

　　其次，價格優勢不明顯，甚至高於大房企。

　　據鏈家地産市場研究部統計，在2011年入市項目成交量排在前三的房山、朝陽、大興區域裏，中小房企普通商品房的成交均價為19035元/平方米，比大房企高9%。價格優勢不明顯，銷售壓力下，未來降價空間較大。

　　再次，品牌競爭力相對薄弱，成中小房企最大軟肋。

　　隨著樓市競爭的日趨激烈，以及大房企項目的增多，與其他行業一樣，購房者的品牌消費意識增強。同時，剛需市場下，供需在郊區聚焦，購房者對開發商的服務和配套建設能力要求更高，大房企憑藉其成熟的管理團隊和較為雄厚的資金基礎，在競爭力上比中小房企更勝一籌。

　　預測

　　受調控影響更明顯 “降價放量”勢在必行

　　鏈家地産首席分析師張月認為，相比大房企低庫存、高成交、高效盤活資金的優勢，中小房企受調控影響更加明顯，在庫存、銷售、資金方面承受巨大壓力，生存空間受到擠壓，雖然近期信貸向中小房企有所傾斜，依然無法從根本上緩解中小房企資金壓力，未來降價或成唯一齣路。

　　由於大部分庫存量集中于中小房企，一旦“降價放量”將對整體市場産生衝擊，預計新建商品房成交價格將出現實質性下降。

　　文/記者 楊予諾