已擁有一套房想再置業 把首套房贈父母再買還是直接購買划算

　　都説下半年貨量多，市民郭小姐也開始關注起來。在廣州工作多年，郭小姐住在老西關一大型小區的兩房單位。父母都退休了，所以近來時常過來同住，小小的兩房單位漸漸覺得有點緊張。現在，郭小姐也想買大一點的房子改善居住環境讓父母和自己長住。小郭告訴記者，她的這套兩房的小單位是和媽媽共同署名來購買的，她想知道，如果要再次買房的話，是把首套房贈送給父母自己再以首次置業者身份購買划算呢，還是以二套房買家身份購買划算？

　　首置二置有區別 繳納契稅有差異

　　對於小郭的這種情形，滿堂紅研究部高級主任肖文曉表示，首次置業者和二套房買家，在購房時最明顯的差異還表現在其繳納的契稅上。倘若是首次置業者購房，購房面積在90平方米以下的，繳納契稅為1%。面積依次往上則有變化，面積90~144平方米的，1.5%；144平方米以上的，3%。而如果是二套房買家，則無論面積大小，都需要繳納3%的契稅。

　　小郭告訴記者，她希望購買三房單位，以100平方米單價20000元/m2，即總價200萬元的房屋總價來計算，小郭選擇以首次置業者身份購買，需要繳納3萬元的契稅；而如果是以二套房買家購買的話，則需要繳納契稅6萬元。兩者差了3萬元。

　　首付貸款利率均不同

　　在貸款首付及利率上，首次置業者和二套房買家也有諸多不同。肖文曉表示，目前大多數銀行對於首次置業者的一般貸款申請是首付三成，貸款利率無優惠；而二套房則是首付五成，貸款利率上浮1.1。

　　記者在中國銀行官方網站運用貸款計算器計算，如果是首套房，小郭首付60萬元，貸款140萬元，20年還清，商業貸款月還款額為10896.24元，利息總額為1215098.29元。而如果小郭是二套房買家身份，利率上浮1.1，小郭首付需要100萬元，貸款100萬元，分20年還清，等額本息需每個月8209.49元，利息總額為970276.53元。

　　肖文曉強調，由於目前銀行放貸額度有限，無論是首套房還是二套房，其申請的時間都會比較長，買家應做好準備。

　　哪種方式更划算？$視首付資金壓力而定

　　對比兩種購買方式，小郭把房屋贈與給媽媽後，郭媽作為受贈人需要繳納一些費用。由於目前首套房的貸款利率基本無優惠，小郭再以首次置業者身份購買，其優點在於首付低，但缺點是月供高，利息總額高。如果是二次置業者，其缺點是首付增加了，但勝在月供減少，利息額相應也減少了，還省卻了不少麻煩事。

　　對此，肖文曉建議，如果小郭首付資金壓力大，建議採用贈與再以首次置業者身份購買的方式。但如果小郭首付資金壓力不大，直接用二套房買家購買更便捷。

　　算算賬 贈送費用大起底

　　為此，記者諮詢了專業機構海珠公證處的相關專業人士。該人士表示，小郭作為贈與人不需要繳納費用，但小郭的媽媽作為受贈人則需要繳費。比較大頭的費用包括契稅、公證費等。

　　倘若以小郭現有住房建築面積70平方米計算，由於小郭是産權人之一，和她的媽媽分別享有房産1/2的産權。所以，小郭需要繳納的契稅，稅基為贈與房屋殘值的一半，稅率為3%。小郭住的是電梯樓小區，房屋殘值一般情況為2000~3000元/m2左右，我們取中間值2500元/m2計算，那麼，郭媽媽作為受贈方，需要繳納契稅2500元/m270平方米1/23%=2625元。至於公證費，該專業人士表示，公證費計算為房屋評估價的2%，需要專業評估機構算出，但一般情況下低於市場價。

　　此外，小郭的媽媽還需要繳納印花稅、工本費等費用，但數額非常少，只需要幾百元。記者還了解到，子女和父母之間贈與房産免徵營業稅。

　　如果小郭購買100平方米，單價20000元/m2，即總價200萬元的房屋，採用等額本息純商業貸款計算的差異：

　　1.以首次置業者身份購買：

　　郭媽作為受贈人需繳納費用：

　　契稅：房屋殘值的3%

　　公證費：房屋評估價的2%

　　印花稅及工本費等：數百元

　　買新房契稅：3萬元

　　買新房貸款首付：60萬元

　　買新房貸款利息：1215098.29元

　　2.以二套房身份購買：

　　買新房契稅：6萬元

　　買新房首付：100萬元