截至7月中旬，上海市商品住宅存量房(指拿到預售證但並未售出的房子)共計5.8萬套，可銷售面積844.7萬平方米，創3年新高。據統計，上海市上半年新增存量房已超過2010年全年的新增存量房總和——

　　縱觀今年上半年上海市一手商品住宅成交量的變動情況，可以看出，雖然在2月份爆出歷史同期低位，但上半年整體行情仍略好于去年同期。

　　上海中原研究諮詢部監測數據表明：2011年1-6月上海新增商品住宅(剔除配套動遷)供應量及成交量分別為537.92萬平方米、384.61萬平方米，分別比去年同期增長21.24%、6.46%。供求比為1.39：1。供求倒挂現象的出現，被視為今年上半年存量房激增的原因所在。

　　存量房大增事出有因

　　從逐月走勢上來看，全市交易量在新政初期的2、3月份遭遇速凍，隨著新增房量的不斷增大，4、5月市場成交量順勢回暖，輕鬆超越去年同期的調控行情。成交價格雖未有明顯下降，但逐月走勢更為平滑。結合6月份成交量的小幅回收，樓市進入“量滯價穩”局面。

　　中房指的相關數據也顯示，今年上半年銷售的回暖更多的是依靠新增供應的增加。去年新政市場進入冰點後，6、7、8三個月的新增供應面積大幅下滑，而今年3月市場小幅回暖後，新增供應始終保持在100萬平方米以上，但供應的增加帶來銷售回暖的同時，庫存也有明顯的增加，去化的壓力已經顯現，6月庫存去化的週期已經超過市場認可的一個臨界點。

　　對此，新聚仁機構品牌部總經理沙立松表示，在2008年時，也曾出現過如此狀況——較2007年存量房絕對面要大很多。但對於存量房要一分為二來看待。“上半年推盤多，去化同比大幅萎縮，是存量房大增的原因，但從絕對量來講，並未到危險地步。”

　　豪宅仍有快速去化可能

　　相關數據顯示，截至6月底，上海市存量房總額約為782萬平方米，是自2009年3月以來新高。

　　具體分析存量房的構成，雖然沒有存量房中各類型産品的具體數據，但方方地産諮詢機構副總經理包靈芝根據今年上半年上海市新增存量房的狀況給出合理判斷。

　　據介紹，今年上半年單價在4萬元以下的普通住宅，新增供應量約為336萬平方米，成交量為315萬平方米，供應和成交相對比較平衡；單價在4萬元以上的高端住宅(不包括別墅)，新增加供應量為43萬平方米，成交22萬平方米。至於別墅新增供應則為116萬平方米，相對於去年98萬平方米的供應量有明顯增加，成交為52萬平方米。數據表明從存貨積壓情況來説，存貨增加了。“普通公寓基本保持平衡，豪宅的成交項目則集中在個案上，比如仁恒怡庭等。”包靈芝如是説。

　　對於存量房的結構性特徵，沙立松也有相同觀點，“與2008年存量房中中低端物業佔比較大不同，目前的存量房結構比例，中高端物業在上升。” 高端物業存量的增加，沙立松表示，與針對高端的投資性需求被遏制有關。同時他還認為，這樣的狀況雖然對市場有壓力，但高端人群比例並不是特別大，所以影響也不會涉及很廣。但因為高端需求始終存在，如果市場有所鬆動，需求會重返市場。在短時間內迅速消化存量在他看來並不是沒可能。

　　郊區存量遠超市區

　　對於存量房集中的區域，包靈芝表示，市中心板塊存量並不大，郊區則存在比較多的存量房。

　　“從區域存量來看，市區住宅存量有減少的情況。比如徐匯存量房減少16萬平方米，長寧減少10萬平方米，靜安也只增加了2.3萬平方米，黃浦增加4.2萬平方米，可見市中心供應並不多。而在嘉定、南匯、松江、青浦等一些郊區，存量房增加都在20-30萬平方米，供應的充沛和去化率的降低，造成郊區存量房的增加。”

　　對於存量房是否引起供大於求，甚至崩盤，中原集團研究中心高級經理劉淵認為，目前從半年報得出的存量房數據並沒有“破記錄”，“並沒有達到2008年的絕對值，而且2006年時也曾有一個存量房的高峰，原因是2005年3月的調控。”

　　對於存量房的消化月度數，劉淵認為，人們往往是在市場低谷時談存量，而市場最低谷和最高位相差是比較大的，“按照低谷時的銷售速度去判斷消化月度數，有可能賣兩年才能賣完，但市場一旦恢復、回升，其消化速度會加速。”(馮燕)