上周，國務院再推房地産調控“新國五條”，地産板塊全周下跌3.17%，同期滬指上漲0.8%，地産板塊明顯受壓。從上週五走勢看，房地産板塊受消息影響還是比較明顯，其中二三線城市地産龍頭榮盛發展在地産股中跌幅排名第一。機構分析認為，地産板塊仍有待消化調控消息，短線有調整壓力，未來仍看好龍頭股。

　　12個城市可能限購

　　“新國五條”最引人關注的是要求對漲幅過大的二三線城市也進行限購。週末消息稱住房和城鄉建設部已經開始調查二三線城市房價快速上漲的成因，並據此草擬新一輪的限購城市的名單。

　　根據最新公佈的數據，6月份全國商品房銷售1.15億平米，同比、環比分別增長25%、43%。商品房銷售均價5196元/平米，同比提升17%，環比下降8%。商品房仍出現價漲量增的現象，調控效果不明顯。

　　申銀萬國殷姿表示，政策基調仍以鞏固調控成果、避免地方執行意願放鬆和房價反彈為主，上半年35大城市價格同比增長5%，房價上漲主要由二三線城市帶來，中央政府意識到房價泡沫向二三線城市蔓延趨勢，意圖通過約束典型城市房價過快上漲趨勢，打擊炒房和投機性購房。

　　國泰君安孫建平認為，對房價上漲過快的二三線城市也推行限購，一是向目前陸續試探放鬆的限購城市“敲警鐘”，二是表明如果非限購城市房價上漲則將納入限購的態度。預計後續會有部分上半年由於大城市需求擠出效應致房價有較明顯上漲的二三線城市，陸續宣佈限購。

　　根據申萬的調查，全國有包括秦皇島、吉林、贛州、岳陽等12個無限購二三線城市去年新建住宅價格上漲超過5%，今年來又再上漲超過5%，這12個城市被認為最有可能成為首批新限購城市。

　　政策出臺超預期

　　“新國五條”對市場的影響會有多大呢？

　　“本次政策的出臺超出市場預期，再次彰顯了政府將房地産調控進行到底的決心，”華泰聯合證券魚晉華認為，“目前行業基本面已經進入到僵持階段，一線城市調整已經開始，實質性降價開始普遍出現，並逐漸由一線向二線城市蔓延。而政策選擇在這個階段進一步收緊，説明決策層對目前的房地産市場調整並不滿意，基本面需要加速調整。這點與資本市場傾向於認為房地産調控已經取得初步成效、政策將維持現狀的判斷有所不同。”

　　“目前限購城市約有40個，若限購範圍擴大至更多的二三線城市，將對全國銷量有明顯抑制，並加速全國房價調整。”魚晉華稱，“但基於目前地方政府普遍存在的財政壓力，限購範圍並不會大面積增加，因而本次政策的邊際效應將弱于年初的限購政策效應。”

　　申萬認為，根據70大城市房價指數篩選，即使對非限購的30個城市中過快上漲的12個城市都實施限購，這對樓市全國銷售面積、房地産投資的影響仍偏小，這12大城市2010年開發投資額僅為1212億元，不及北京一市2901億元的一半。大開發商推盤主要在前期限購城市，這一限購城市增長對於其銷售和業績影響有限。

　　後市關注龍頭股

　　多數機構認為近期地産股受政策影響可能會有所震蕩，但跌幅有限，後市仍可關注龍頭股。

　　“地産股本輪反彈的趨勢將終結。”魚晉華認為，“本次調控政策出臺時機超出預期，加之七月份為傳統銷售淡季，疊加作用下將導致銷量數據低迷，但因估值仍在底部，預計股價調整幅度有限。由於龍頭公司80%以上的項目儲備在已限購城市之內，因此受本次限購範圍擴大的影響有限，建議股價回調後繼續吸納，重點推薦萬科、保利、金地。”

　　孫建平認為，因政策需要消化，短期維持板塊謹慎、震蕩調整的判斷。

　　殷姿表示，短期調整不可避免，震蕩幅度加劇，但向好趨勢不變。政策有助於擠壓二三線城市泡沫，政策見頂趨勢將更為明確，加上行業自身業績增長不錯，看好行業中期表現。

　　東方證券楊國華則比較樂觀。他認為，在出臺限購之前，一些二三線城市可能出現“搶購”而短期成交放量。調控繼續深化將加大公司分化，對一些龍頭房企反而更有利。