業內人士感嘆，超高融資成本堪比高利貸，投資者與融資者都在賭博

　　每經記者 楊羚強 發自上海

　　“平安信託和綠城中國聯袂打造平安財富安城1號房地産基金信託産品，以股權投資方式參與多個綠城優質房地産項目，年化收益25%以上。”平安信託一位銷售經理日前在一個論壇發佈了這則廣告。

　　昨日(7月11日)，平安信託的工作人員證實，確實和綠城中國一起發出了上述信託計劃。按照該計劃，綠城項目的年平均利潤率低於10%時，不能獲取項目收益回報；即使年平均利潤率超過10%，也只能按二八分成的原則，少量獲取投資回報。

　　上海同策諮詢顧問有限公司研究總監張宏偉説，綠城的上述信託計劃不僅説明綠城最近非常缺錢，同時也顯示綠城很看好三五年內的房價，認定這些項目的售價還將暴漲。

　　更有業內人士直言不諱地説，在嚴控房價的背景下，地産商哪來那麼多利潤還，當前地産信託融資洶湧的背後，投資的與融資的，都在進行一場豪賭。

　　融資成本創紀錄

　　據上述發佈廣告的平安信託銷售經理介紹，上述房地産基金信託産品所投資的溫州龍灣項目總基金規模8.75億元，信託將佔到項目股權總比例的25%，內部回報率高達35%~41%，項目投資期為三年，退出期為兩年，總週期長達5年。

　　資料顯示，其所投資的龍灣項目位於浙江省溫州市龍灣區，用地性質為住宅用地，總土地款約為人民幣31億元。集團通過招拍挂的方式獲得該項目，綠城集團擁有其40%的權益。

　　平安信託熱線一位銷售人員進一步介紹，該項目是一個包括保障房在內的綜合性項目。一位業內人士認為，按照上述介紹，如果該項目全部依託股權融資方式獲取資金，那麼每年的預期利潤率將達到35%~41%，以5年計算，該項目的總利潤最高甚至會達到總投資成本的兩倍。

　　按照上述總利潤水平，綠城的總銷售額必須達到87.5億~106.5億元以上，折合每平米的售價在4.6萬~5.6萬元/平方米以上。而據張宏偉的介紹，目前該項目所在的龍灣區附近的江景房也不過賣到4萬元/平方米，非江景房售價僅在2萬元/平方米左右。

　　根據張的調查，綠城中國的上述信託産品融資成本，是今年以來品牌大公司中融資成本最高的。此前，他所知道的大地産商最高信託融資成本為20%。而今年5月23日宣佈發行2015年到期高息債券融資的佳兆業，融資成本也只有13.5%。

　　他認為，綠城中國之所以願意以如此高的融資成本信託融資，就是看好溫州三五年後的預期房價，認為上述區域未來房價還將大漲。

　　缺錢！缺錢！

　　資料顯示，從2008年開始，綠城便一直在尋求信託方面的融資渠道。是年5月，其首次與華潤深國投成立一個名為“綠城東部建設玉蘭公寓項目信託”的信託計劃，雖然融資僅1.5億元，但這成為了綠城啟動信託融資渠道的開端。

　　隨後，綠城先後與杭州工商信託、中融信託、山東國際信託、上國投等信託公司達成信託融資計劃，融資近百億元。而進入今年以來，綠城已經與中融國際信託、中泰信託和北京國際信託分別合作成立了三款信託産品，募資3億元、2.57億元和20億元。

　　然而，對房價的預期或許並不像綠城所想象的那麼樂觀——此前，綠城被認為是上半年銷售表現最不理想的地産巨頭。

　　根據其6月銷售通訊，公司前5月的銷售額僅為156億元人民幣。而中房信的統計顯示，該公司截至6月30日只有186億元的銷售額。按照該速度，截至今年年底，該公司僅能完成不足400億元的銷售額，遠達不到去年制訂的500億元的銷售目標。

　　綠城中國相關高層曾回應 《每日經濟新聞》記者，截至5月，綠城有140億元的現金，再加上目前每天1億元左右的預售額，足以歸還今年新購地的40億元支出和今年到期將付款的120億元短期借款。

　　話音剛落，綠城就聯合華彬以24.3億元拿下上海長風地王，又增資了與杭州濱江集團聯手開發的項目。

　　中原地産高級研究經理劉淵認為，綠城之所以敢許諾25%以上的高額回報，足以説明該公司在短期內極缺資金。他表示，綠城的做法純屬不得已而為之，“這樣做的目的是為了保持開發團隊不流失。”

　　而“差錢”的或許遠不止綠城一家。用益信託統計數據顯示，今年5月份，房地産集合類信託發行84隻，佔同期集合類信託産品發售數的30.88%，較4月份略有上升。發行規模290.87億元，高於4月的248.9億元。同時，信託平均預期年化收益率10.32%，環比也有所上升。