海通國際

　　最新消息：根據土地註冊處，本地整體的樓宇買賣合約于2011年上半年按年下跌9%或環比下跌18% 至70,342 個單位。其中，住宅樓宇佔55,207個單位或整體的78%，餘下的為非住宅樓宇，按年增長30%。

　　分析與評論：于2011年上半年住宅樓市交投放緩，主要受到借貸成本上升及政府的緊縮政策所帶來的負面影響。本地銀行逐步調升以HIBOR為基準的按揭利率 (H按息)，而香港金融管理局亦收緊按揭限制，規定貸款最高金額及對非本地主要收入來源的買樓人士減少按揭成數。本地政府一連串的緊縮政策包括增加住宅土地供應及于2010年尾推出的額外印花稅，務必打擊投機活動。

　　佔本地按揭市場的最大份額的匯豐控股(0005.HK, $78.25, 買入) ，于 2011年7月6日上調H按息30點子，是次調整為本年的第四次。我們相信是次加按息將會帶動其他本地銀行陸續跟隨。觸發新一輪的H按上調，令2011年第三季的住宅樓市的投資氣氛再度減弱。

　　另一方面，非住宅樓宇的成交于2011年上半年按年增加30%。我們認為增長主要由投機及投資者所帶動，從住宅市場遷移至不受額外印花稅影響的商業及工業樓宇市場。據全球地産諮詢服務機構第一太平戴維斯表示，工業樓宇的租金回報率一般為4%，較其他物業的3%為高。加上政府最近倡議活化工業樓宇，令工業樓宇繼續受到投機及投資者的垂青，及使非住宅樓宇市場的回報可望于2011年下半年超越住宅樓宇市場。

　　住宅樓宇買賣合約價值于2011年上半年按年增加7%至2,540億元，相當於每個單位的售價平均按年上升27%。鋻於樓市投資氣氛受挫，我們預計大眾市場的樓價將於2011年下半年向下調整5-7%，然而基於豪宅的罕有及受到富裕的內地人支持，其價格將保持堅穩。

　　分析員: 陳展翹