海通國際給予信和置業買入評級

海通國際

　　自2011年3月中起大部份本港銀行開始調高以香港銀行同業拆息(HIBOR)為基準的按揭利率，市場憂慮借貸成本持續上升，令香港樓市氣氛受到打擊。根據土地註冊處的資料，于2011年4月，二手住宅單位買賣合約數目按月下跌26%。我們相信市場對加息問題過度憂慮，因美國經濟及勞工市場的復蘇速度溫和，于2012年底前加息的機會極微。另一方面，近期公開賣地的成績理想，或有助推動市場氣氛改善。

　　香港樓市的基礎因素穩固，我們因而重申對市場的樂觀看法：(1)低利率環境持續；(2)現時住宅單位供應短缺；及(3)擁有大量現金的內地人對房屋的需求旺盛。我們推介擁有位置優越的土地儲備、且土地成本合理的發展商。信和置業是我們的首選之一，該股的股價較我們估計截至2011年度底資産凈值每股21.10元折讓36%，現時正屬理想的買入時機。我們給予該股的目標價為17.90元，較我們的經評估資産凈值折讓15%。

　　信置一直保持穩定的物業銷售執行能力。其全資擁有的禦匯是位於長沙灣、擁有96個單位的住宅項目，于2011年4月底一星期內已經售罄。估計該項目的發展利潤將超過40%，預期將於2011年度(年結日：6月30日)下半年為公司帶來不少於2.5億元的物業銷售收入。信置擁有50%股權的西九龍住宅項目帝峰˙皇殿的大部份單位自2010年6月首度推出以來，964個單位中逾98%已經售出。據報最近該項目一個配備游泳池的高層單位以每平方呎34,000元售出，創下該項目及同區住宅單位的呎價紀錄。我們預計整個樓盤可為公司鎖定超過19億元的發展利潤，佔信置2011年度總盈利的42%。

　　政府在上周拍賣九龍塘海棠路地皮，成績極為理想，樓面地價達每平方呎15,742元，處於市場預期範圍上限。此賣地結果顯示發展商預料該區的豪宅發展具升值潛力。政府賣地成績理想，不但有助推高九龍塘二手住宅單位的索價，同時亦將推高信置於同區廣播道的全資豪宅項目的售價。該項目的總建築面積為196,500平方呎，實際土地成本為每平方呎8,600元，且預期將於2012年度上半年推售。我們認為目標售價極可能達每平方呎2萬元，意味發展利率超過40%。

　　據信置的管理層表示，其新落成的購物中心奧海城三期(帝峰˙皇殿的商用部份)總建築面積146,000平方呎中的90%已經租出。商鋪月租介乎每平方呎50-200元，較第一及第二期相同面積的呎租高最少10%。該公司于2011年度上半年的整體租金收入按年上升12%後，我們預料于下半年度有關收字將再較上半年上升30%。

　　截至2010年12月底，信置擁有手頭現金80億元及未提取信貸額約114億元，其凈負債比率為11%。連同於2011年度下半年的物業銷售款項不少於17億元，信置應有足夠資源作為其營運資金，並重新補足自2010年起並無補充的土地儲備。

　　分析員: 陳展翹