海通國際：香港地産樓價可上升 建議增持兩股

　　海通國際

　　香港樓價于過去兩年急升46%，促使政府推出一連串措施務求令樓市降溫，包括加快私人住宅樓宇的土地供應，以及于2010年開徵額外印花稅以遏止短期炒賣。雖然短線炒家和持貨能力較弱的投資者已被擠出市場，但樓價升勢不退。根據政府土地註冊處的資料，即使在政府開徵額外印花稅後，自2010年12月起二手樓價仍升9%。

　　我們相信炒賣活動並非樓價上升的主因，因根據物業代理公司中原地産的資料，于過去兩年，俗稱“摸貨”、即以確認人身份轉讓的二手私人住宅單位的每月銷售量僅佔總成交量約0.6-2.5%。我們認為，利率持續低企、目前住宅單位供應緊張、經濟形勢穩健，以及人民幣持續升值從而激發內地買家的購買力，才是穩固支撐房屋基礎需求的因素。

　　以香港銀行同業拆息(HIBOR)為基準的按揭利率于5月中再進一步上調，部份銀行的利率更調高至HIBOR+2.0%，然而，實質借貸成本仍僅為2.2%的極低水平。美國經濟及其勞動市場的復蘇速度緩慢，HIBOR躍升的機會不大，H按利率進一步上升的可能性似乎有限。同時，按揭貸款在歷史上的違約率較商業貸款低而被視為較高質素，但按揭借款人所支付的利率已與商業借款人所支付者相若(即HIBOR+200個基點)，因此HIBOR於今年的息差擴大幅度未必會超過50個基點。

　　香港政府一直致力令樓價保持穩定，我們認為加快住宅土地供應的方向正確。此舉可向市場顯示政府正主動促進地産業長遠健康發展。然而，由於建築工程需時，住宅單位供應最快於2013年方會增加，故此增加土地供應於此段期間對於遏止樓價上升的作用不大。

　　此外，以高價拍賣土地可能會即時推高鄰近地區的樓價。政府在本月拍賣3幅地皮，成交價均達市場預期上限。當出現高價賣地結果後，發展商隨即開始把同區未售存貨的售價上調5-10%。

　　香港物業市場，尤其是豪宅部份一直是富裕的內地人鍾情的目標，此類買家未必需取得本地銀行融資。由於人民幣兌港元升值，使香港物業較內地便宜且屬較佳投資選擇，尤其是考慮到國內收緊調控，我們相信內地買家已成為高端住宅樓價自2010年起上升18%的主因之一。自2008年起，人民幣兌港元已升值12%，且預料升勢將延續至2012年，香港住宅物業被視為保值的另類選擇，進一步刺激內地人對香港住宅物業的胃納。

　　儘管市場憂慮借貸成本持續上升，整體樓市氣氛已經降溫，但我們相信，當出現搶眼的賣地結果蓋過本地發展商的低迷氣氛時，市場情緒將迅速升溫。嘉裏建設(0683.HK,$38.65,買入)及信和置業(0083.HK,$13.16,買入)現時的股價分別較我們估計2011年底資産凈值每股67.80元及21.10元大幅折讓43%及38%；前者的收入來源多元化，後者則擁有位置優越且土地成本合理的土地儲備，它們的股價均具備上升潛力，我們繼續建議投資者增持此兩隻股份。