交銀國際 何志忠

　　上半年回顧：大盤表現符“同步”之預期，個別推介股份表現突出。回顧今年上半年，行業股價表現遜於大市，勉強符合我們于去年年底策略報告中的“同步”行業評級和只能跟隨大盤的預期。至於推介股份方面，SOHO 中國(410.HK)、首創置業(2868.HK)和已被私有化的復地集團(2337.HK)皆取得理想表現，僅越秀地産(123.HK)較落後。

　　下半年調控措施展望：暴利稅推行機會不大，收緊房貸則仍是重點。我們認為暴利稅不能有效壓抑房價，只會對開發商現時的利潤率造成打擊，推行機會不大。收緊房貸則在實行上無明顯技術性困難，並能在短時間內見到成效，是中央政府較為傾向使用的調控手段，具體措施可能包括提高首套房貸的首付比率和貸款利率、停止二套房貸等。

　　開發商最大隱憂來自銷售進度放緩。我們認為開發商現時面對的最大風險，不在於盈利增長放緩和財務困窘，而是銷售量受限購令及新一輪可能推出的調控措施的影響下壓力漸增，繼而對原先資金鏈之部署造成打擊。部份開發商或因此帶來降價促銷的壓力。

　　成交量預期轉趨悲觀，房價持平或輕微下跌。基於限購令和信貸持續收緊的影響力逐步體現，我們認為下半年的市場成交量將呈同比下跌，逐步對房價構成壓力，但暫未有大幅下跌的條件。我們預期全年的商品住宅房成交量，有機會繼2008 年後，于過去十年內第二次呈同比下跌，惟跌幅只有約5%。至於主要城市的平均房價於今年下半年很可能出現環比下跌，同比則趨向持平。

　　行業估值水平：合理但未見吸引。由於開發商普遍于去年錄得理想盈利表現，加上展望今明兩年盈利增長仍然強勁，因此以盈利為基礎的估值方法(尤其是市盈率)，顯示行業股價有較大的上升空間。然而，若以資産凈值為計算基礎的估值方法，則現價只屬合理水平，未見特別吸引。

　　推介股份：從基本面和估值角度考慮，我們維持華潤置地(1109.HK)、SOHO 中國(410.HK)和首創置業(2868.HK)的“買入”評級，而基於估值便宜的考慮亦維持越秀地産的“買入”評級。