上海年底12樓盤漲價調查：限價措施或被開發商繞過

　　搜房網專供 《每日經濟新聞》的數據顯示，上海12月以來報價較11月上漲了10%的樓盤有12個，佔到上海在售樓盤的3%。與此同時，佑威及樓市專評網聯合提供給《每日經濟新聞》的最新數據顯示，上海12月（截至12月26日）商品住宅成交量達到101.36萬平方米，比11月多6萬平方米，而均價則由上月的22467元/平方米，上調至23363元/平方米。

　　統計數據顯示的上述量價齊升現象，是否代表房價上漲已成為上海樓市目前的整體趨勢？此前，上海對樓盤的調價行為有所限制，規定所有10月份以後開盤的樓盤，網上參考價都只可以下浮，不能上調，開發商又是如何繞過上述限制，實現漲價的呢？《每日經濟新聞》記者就此進行調查。

　　漲價樓盤不代表整體趨勢？

　　中國房地産信息集團的統計數據顯示，在樓盤成交均價大幅上調後，部分樓盤出現了成交量的下滑，但也有一些樓盤的成交量卻不降反漲。

　　以仁恒怡庭為例，該樓盤12月的成交均價較11月份上調了不到3000元/平方米，但是成交量卻由11月的30套5666平方米，下降至12月的8套1677平方米。

　　也有樓盤出現了量價齊升的情況。價格上調了1000元/平方米的綠地領海二期，成交量比11月上漲了一倍，由11月份的11套1133平米，上升至12月份的25套2549平方米。

　　中房信分析師薛建雄分析上述漲價樓盤的成交數據時説，這些樓盤大多數已經接近銷售尾聲，主力房源多已售完。在庫存貨量不多的情況下，調價就成為公司和項目調整佈局的一種方式。

　　他分析説，上述調整房價的情況，都僅屬於樓盤的個別現象，不代表開發商的營銷策略，也不代表上海樓市的整體價格走勢。

　　搜房網最新的一份數據也顯示，目前的市場還沒迎來開發商可以輕鬆漲價的時機。搜房網數據監控中心截至12月24日的統計顯示，預計明年1月打折優惠樓盤達160個，環比12月小幅提升2.5%，4月新政後促銷樓盤數量已連續8個月呈上漲趨勢，而其中甚至有41個樓盤是處於原本被認為不太會降價的上海中、內環區域。

　　不過，上海中原地産研究諮詢總監宋惠雍認為，上述優惠情況並不代表上海房價近期沒有上升。他説，實際上開發商已經預先感覺到了新一輪調控即將來到，因此搶在調控前大批量賣掉房子，給出的優惠其實並不多，往往只是非常小的折扣。

　　價格限制措施或被輕鬆繞過

　　實際上，上海限制開發商漲價的部分行政干預手段，正在被開發商繞過。

　　《每日經濟新聞》曾在今年10月報道，上海9月出臺《關於進一步加強本市房地産市場監管，規範商品住房預銷售行為的通知》（以下簡稱通知）。通知第二條規定，“各區（縣）房管部門要強化對商品住房項目銷售價格和變動幅度等的指導和審核……房地産開發企業調整銷售價格超出已備案銷售方案範圍的，應當再次報所在區（縣）房管部門備案。”

　　上海網上房地産據此也對10月以後新上市的樓盤作出價格限制。新銷售的樓盤的網上參考價格的符號幾乎都是“負”的，還沒有“正”的，這被房地産業內人士認為代表只可以降價不可以漲價。

　　而在搜房網提供給 《每日經濟新聞》記者的上述漲價樓盤中，類似仁恒怡庭等都是今年10月份以後才上市銷售的，但報價依然較11月上浮了10%。

　　《每日經濟新聞》記者昨日以客戶身份詢問仁恒怡庭售樓處的銷售人員，為何網上房地産有價格限制，該樓盤卻依然調高了售價，得到的回答是：項目內的房源既有6萬元/平方米的，也有8萬元/平方米的，只是6萬元/平方米的已經售完，開發商並沒有調價。

　　上海網上房地産也顯示，該樓盤網上參考價格最高的在8萬元/平方米。按照上述數據，仁恒怡庭調高售價似乎並無不妥。

　　薛建雄説，其實對於上海網上房地産的限價措施，開發商有很多辦法可以繞過，其中一個辦法就是虛報項目的最高售價，而後再降價開盤，待項目銷售情況見好就漲價，只要價格不突破虛報的最高售價就可以，因此上述措施對限制開發商漲價作用有限。

　　而除了仁恒怡庭外，其他一些樓盤或原先就沒有價格限制，或是12月份新推一批房源，因此也不受網上房地産的限價措施限制。

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　　地王連出 助推廣州樓市量價齊升

　　每經記者 朱玲 發自廣州

　　進入12月，廣州樓市出現量價齊升勢頭。

　　相關數據顯示，上周 （12月20日~12月26日），廣州樓市成交量環比上漲6成，達到19.4萬平方米，成交均價也從在此前一週的1.08萬元/平方米上漲至1.36萬元/平方米。

　　據搜房數據監控中心最新統計，上周廣州市場上共計196個項目網簽1689套住宅，環比前一週的1027套飆漲64.46%；上周簽約面積達到194875平方米，環比前一週的119179平方米大漲63.51%；上周市場成交均價13666元/平方米，環比之前一週的10832元/平方米大漲26.16%。

　　有業內人士指出，廣州樓市量價齊升一是因為高端項目成交佔比較大，二是在通脹預期下，不少資金涌入樓市，造成近期成交量放大。

　　“成交量放大，隨之而來的就是價格上漲。”廣州地産專家鄧浩志表示，後續調控政策可能會緊隨而來。

　　廣東刀客地産顧問機構董事長謝逸楓認為，土地價格對房價的影響巨大。

　　今年11月下旬，廣州廣鐵南站地塊一舉拍得高達1.7萬元/平方米的單價，總成交價格達86億元，成為當時的廣州單價地王。

　　地王一齣，周邊樓盤應聲而漲，周邊部分二手房賣價更是大漲50萬元不止，整體市場預期具有濃厚的看漲心態。

　　隨後，12月中旬，廣州白雲新城三宗宅地出讓，保利地産以樓面地價20605元/平方米再度刷新廣州單價地王紀錄，同時這三幅地塊的樓面價均在2萬元/平方米左右。

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江表示，廣州中心城區地價屢創新高，廣州市今年住宅用地出讓平均樓面地價己達6615元/平方米，比2009年上升了23%。

　　“若扣去廣州中新知識城住宅用地平均樓面地價400元~500元/平方米的定向供地特殊因素，則2010年廣州平均樓面地價上升至8623元/平方米，比2009年大漲60%。2010年廣州中心六區平均樓面地價亦上升至11723元/平方米。”他表示。