透視年末京城樓市：房價會降嗎？

燕郊，還在擠泡沫

　　從通州向東走過已經乾涸的潮白河，便進入河北三河市所屬的燕郊開發區。展現在人們眼前的是：數不清的已經封頂或正在施工中的高層樓房以及樓盤項目廣告牌。在穿過燕郊區域的102國道兩邊，自西向東密密麻麻地佈滿了各大樓盤的售樓處，500米內甚至能找到同一樓盤的兩個售樓處。

　　與北京通州一河之隔的“房地産之城”河北燕郊，在當地嚴厲“限貸令”和“限外令”等政策的調控下，曾異常火爆的樓市已經冰冷。2010年4月均價達到11000元/平方米的燕郊樓盤，目前已降價約30％。樓盤銷售不動，投資客則陷入觀望，預期價格還會再降。

　　燕郊，北京樓市漲跌晴雨錶。左右燕郊樓市變化的力量並不在當地，更多是在於北京地區的輻射帶動。“本地人也有買房的，但最主要還是被北京的購房人炒起來的，因為我們離北京非常近。”天洋城售樓小姐的一番話一言中的。

　　政府調控措施密集出臺

　　2010年4月，中央政府出臺“國十條”，主要內容：二套房首付比例提高至50%，利率不低於基準利率1.1倍，90平方米以上的第一套房，首付比例不低於30%，拉開了地産調控序幕。9月，經過4個多月僵持之後，地産市場銷售部分回暖。9月29日，中央政府又出臺調控措施，第一套房首付不得低於30%，暫停發放第三套住房貸款。2010年11月，各大銀行基本將第一套利率優惠幅度降低至8.5折。

　　11月15日，住建部和外匯管理局聯合發佈《關於進一步規範境外機構和個人購房管理的通知》，規定境外個人在境內只能購買一套用於自住的住房；在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在註冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

　　早在2006年7月，建設部等六部門發佈171號文，明確規定“境外機構在境內設立的分支、代表機構和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住的商品房，不得購買非自用、非自住商品房。”

　　國家層面出臺的兩次“限外令”最大的不同之處，在於2006年的“限外令”只要求“境外個人不得購買非自用、非自住商品房”，而2010年版則新增了“境外個人購買套數”及“境外機構不能購買住宅房屋”的規定，顯然是針對性更強的舉措，以防止外資涌入而造成的樓價進一步上漲。

　　北京加大市場調節力度

　　11月26日上午，北京市9塊居住用地集中入市，總規劃建築面積達到了236.6萬平方米。截至目前，北京住宅類地塊成交已經達15塊，供應面積為255萬平方米。住宅類地塊樓面均價為6347元每平方米，而在4月宏觀調控政策前，出讓的住宅類地塊的平均樓面價高達12304元/平方米，新政後下調已經超過五成。

　　這次上市的土地基本都為七通一平，大部分地塊都可以在明年下半年形成實際市場房源供應。而大量的房源供應將使得市場供需比出現明顯變化。

　　據北京房地産交易管理網的數據顯示，11月以來，北京樓盤預售項目及預售公示項目合計已經達到了28個，相比8-10月同期合計的26個還要多2個。28個新增項目總預售面積達到了74.3萬平方米，遠超前兩月總和。

　　根據此前北京市的計劃，2010年北京將通過土地市場供應經營性土地3000公頃，計劃供應住宅用地2500公頃，規劃建築面積約3000萬平方米，其中政策性住房用地1250公頃，規劃建築面積約1600萬平方米。

　　明年政府調控不會放鬆

　　政府的歷次文件都明確，樓市調控是為了讓房價上漲的幅度下降，而不是跌價；是為了打擊投資者，而不是開發商；是為了讓16個被限購的城市停止房價瘋漲，而不是全國所有城市。SOHO中國董事長潘石屹指出，目前地産業正處於最困難時期。包括任志強在內的多位開發商和業內專家也紛紛表示，明年政府對樓市的調控不會放鬆。

　　美聯物業全國研究中心也認為，中央對開發商繼續收緊資金“緊箍咒”，先是銀行貸款、上市公司融資受限，再到現在加強房産信託風險管理，中央的意圖很明白，倒逼開發商加快銷售進程來回籠資金，開發商面臨正在加大的新一輪的降價壓力。

　　目前，北京城市中心地帶房價不會跌，中廣信事業一部運營總監卞明預測，北京樓市可能會在明年春節前出現一個成交價格的冰點，相當一部分項目會出現一個階段性的價格低點。一位業內人士分析認為，政府調控需繼續加大力度，否則，價格可能還會往上冒。（陸培法）